一個物流園區的建設，首先是從調研投拓開始。

調研投拓工作是物流園區投資的基礎工作，更是前置工作。一定程度上說，調研投拓階段是決定園區成敗的關鍵環節。

從信息獲取開始，到用地出讓合同的簽訂，調研投拓階段需要解決的問題很多。筆者根據多年的調研、談判、投拓實操經驗，梳理出這個階段的五個問題，供大家交流探討。

一是調研建議問題

調研報告和建議是提供給領導決策和項目定位規劃服務的。網調也好，實調也好，都要求精準、實在、細致、有深度。

一篇好的調研報告和建議，應該是精心謀劃、細致調研、客觀分析、深入思考和認真撰寫的。有四個尺度需要考量：

1、要把握調研時間準不準。

不能指望在某個時間階段走馬觀花一番，就了解了實情。為了弄清楚上下游，有時候需要凌晨兩三點起床調查，甚至是每隔一段時間就要在城區、聚集地或者老園區現場觀察；為了摸清查透物流相關業態，有時候早、中、晚都要深入商戶中、走進商圈里；為了把控好當地物流行情，要找準時間規律、比較“潮汐”優劣，有時候需要長期蹲點、駐守了解。

2、要把握調研內容全不全。

調研內容應該包括不限于以下四點。

一是城市概況：人口及分布，城區規劃及發展方向，建成區面積，經濟狀況（GDP、三產比例、可支配收入等），支柱產業，工礦企業，商業建設，房地產市場，交通環境，市政發展等。

二是同類園區（市場）：重點了解正在運營的、規劃擬建的、企業租賃的物流市場、貨運市場，以及這些市場的主要入駐企業和商戶，了解園區（市場）定位、規劃、面積、目標、功能布局、開業時間、專線方向、優惠政策、業務數據和股東結構，了解園區（市場）所在地50、100公里半徑區域內的物流行業發展情況。

三是專業市場：全部掌握商貿市場、貨運市場、農批市場（冷鏈）、再生資源市場、建材市場、商業綜合體等專業市場信息，包括不限于開發時間、投資人、面積、業態結構、內外鋪租金、營業時間、商戶及其構成、市場交易量、上下游、銷售情況、業務動向和優惠政策等。

四是商戶需求：分為入駐企業和潛在商戶兩類，具體了解項目地的資源、工業（制造業）、商貿、電商、快遞、農產品、冷庫以及第三方物流企業情況。

3、要把握調研數據真不真。

物流園區是重資產投入，來不得半點虛假，真數據才有生命力。要帶著問卷材料和調研清單，到園區現場看流程，“一板腳踩到底”，看到“真家伙”，掌握的數據是一線的、一手的。

要善于向本地政府、專家問道取經，真實了解物流企業（商戶）的需求和心聲，如果條件允許，可以采取座談會、茶敘和加好友等方式，聽股東真話、商戶實話、運營人心里話，把最關鍵的信息、最有價值的數據收集上來。

4、要把握調研建議實不實。

首先要有針對性，建議要剖析深刻，靶向明確。比如地坪硬化的建議，就源于地坪使用強度大，容易凹陷、開裂、破皮、起灰。

其次要有可操作性，建議就是對問題回應，實在具體，切中癥結，能夠在實際工作中使用和推廣。

再者要有可行性，建議切實可行，能夠落地實施。例如推行屋面光伏發電的建議、消防巡更系統聯動的建議。

二是地塊選址問題

地塊位置的選擇非常重要，有“位置決定論”一說。

考慮到物流園區項目的生存和發展，尤其是市場銜接、輻射帶動和交通便利等因素，物流園區地塊選擇要慎之又慎。

首先要符合城市發展空間規劃，重點考慮以下幾點要素：是否符合正式規劃設計條件、是否需要控規指標調整、上位規劃情況（總規、控規）、用地范圍是否已經編制，等等。

再看交通便利情況，物流園區地塊最為理想是原有園區附近。如果是新建項目，最優位置或者位于城市市場集聚區，形成扎堆效應；或者位于城市未來發展方向的城鄉結合部，且距離高速公路（含高速引線）出口不超過5-8公里地段。

三是供地和用地問題

供地問題包含的因素非常多，土地信息、規劃信息、用地信息，主要數據要明晰準確，并需要與政府職能部門達成共識，才能構成真實的決策判斷和依據。

首先要明確供地畝數，一般來說，非山區等特殊地形城市，建成區大的縣級城市，占地面積為100-200畝左右，冷庫0.5-1萬噸以下；地級市占地面積為200-800畝左右，冷庫2-5萬噸以下；省會城市或者樞紐城市占地面積800畝以上為宜，冷庫5-10萬噸左右。

其次是地塊用地性質，農批交易市場為B12類商業用地，物流用地參照工業用地（可以配套20%商業用地），均需按照土地凈地掛牌程序依法取得，慎重對待居間等拿地手段。

其外，用地衍生信息也需了解和掌握，比如：地塊收儲情況、宗地紅線圖、是否具備凈地出讓標準、預計拆的完成時間、預計掛牌時間、影響地塊掛牌的條件以及容積率、建筑密度、綠化率、限高要求、人防要求、車位要求和ESG要求等等。

四是政策支持問題

物流產業已經列入國家十大產業振興規劃，物流園區作為重點項目，可以得到各級政府的政策支持和資金幫扶。

一是國家產業政策導向和資金支持。物流園區在當地發改部門辦理立項手續后，要爭取列入本地招商引資重點項目、產業項目，列為省級重點工程項目，由此向國家有關部門申請扶持政策。

二是土地政策支持。物流用地參照工業用地，用地性質決定了土地的價格。地價直接影響物流園區運營成本，是投資核心因素之一。土地價格、投資強度應該在掛牌前簽訂協議確定。

三是規費政策支持。一般來說，物流園區是民生工程，公益性特征明顯。根據通用做法，項目開發建設過程中，城市基礎設施配套費等行政事業收費應當給予減免，或先繳后再全額獎勵或者獎補。

四是稅收政策支持。無論建設期和經營期，物流園區項目繳納的稅收，地方（市區兩級）留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是，入駐企業可以享受同樣的稅收優惠政策，這對未來招商、企業入駐十分重要。

五是其他政策支持。如政府代辦項目手續辦理，政府招商產業基金支持和財政資金支持，協調進入金融機構和產業投資平臺“白名單”序列，加強龍頭企業社會資本、銀企對接的聯動能力，獲得重點項目和環保、民生、鄉村振興等補貼。

五是政府引導問題

規劃引導。從空間布局，到具體規劃設計。建筑形態、道路規劃、人車分流、景觀綠化、智能化系統等，政府大規劃的角色始終起引導作用。

行業引導。出臺劃行歸市政策，引導企業進駐，規范行業管理，實施退城進園、退二還三政策，關停臟亂差園區，升級改造弱小散市場，引導快遞、商貿、工業、農業、再生資源物流進場入園，對物流園區招商、發展十分必要。

政策保護。物流園區都是重資產投入，動輒幾個億，甚至幾十億工程投入，當前新形勢下回正時間會更長、更艱難。因此，在滿足本地物流發展和居民生產生活需要的情況下，8-10年內不再批準建設同類物流園區。

組織協調。成立主要領導掛帥的物流園區項目工作領導組，確定各職能部門專班人員，確定牽頭單位具體負責，形成政府與投資企業聯動合作的良性局面。