物流園區是集運輸、倉儲、分揀、裝卸、配送等為一體的產業園區，是物流集聚發展和產業化發展的重要平臺，在降低物流成本、提升物流效率、推動物流升級等方面，發揮著巨大“托盤”作用和“鏈條”功能。

近年來，隨著我國物流產業迅猛發展，物流園區也發展很快。

從中央到地方，各級政府高度重視，出臺了一系列支持政策和措施，為物流園區建設提供有力的保障和支持；各地把物流園區視作經濟增長極打造，紛紛搶灘，有政府投資建設，有企業自行投資，有平臺跨界自建，有外商進駐入局，國家物流樞紐、示范物流園區、骨干物流基地已經遍布全國。

一時間，原本不顯山不露水物流園區，迅速被推向市場前端。特別在是樓市經濟低迷、養老和文旅板塊虛高背景下，投資建設物流園區，成了繼房地產行業后的熱門話題，一大批開發商、第三方物流等社會資本涌入物流地產等相關行業。

發布不久的“七調”顯示，我國規上物流園區目前已經達到2769家（運營為2127家），與“六調”相比數量增長了8.5%，運營和在建的物流園區占比雙雙提升，近七成園區應用了智慧物流設施設備，物流園區體系總體上保持較為穩定的增長態勢，實現我國“十四五”現代物流發展規劃2025年數量指標已經指日可待。

然而，紛繁熱鬧的背后，筆者看到，物流園區行業呈現的是冰水兩重天。

一些頭部品牌、一二線城市或者特定類型物流園區，運營管理良好，設施設備先進，各項經濟指標和ESG評價表現不俗。

但是，絕大部分物流園區經營都比較困難，普遍反映經營成本高企，利潤水平低，去化壓力越來越大，空置率居高不下，租金一降再降；有些規模較小、定位不準、設施滯后、服務缺位的縣級城市物流園區基本上就賺個吆喝、圖個熱鬧。

主要表現有：

1、有的園區沒有專業調研和科學論證，缺乏系統的、詳細的產業規劃指導；沒有反映當地的市場需求，與當地產業發展沒有結合，缺少本地產業支撐，對產業發展的引領推動作用不大，無法形成“物流+”的產業鏈和供應鏈體系，只能充當物業管理公司，依靠收取物業費在苦苦支撐。

2、有的園區缺乏科學規劃，或者定位不準確，空間布局隨意，導致園區趨同化、單一化；或者地塊選址不合理，以房地產投資思維重復建設；或者沒有預留后續空間，形不成規?；l展；或者功能分布不合理，倉儲、冷鏈、貨運、生產、快遞、電商交叉攪雜；或者是拍腦袋項目，投資方無力協調鐵路、航空、水運和公路交通運輸資源，造成交通動線不匹配，無法開展多式聯運。

3、有的園區功能設計存在缺陷，由于規模?。?00畝以下），無法享受國家優惠政策；倉儲設計標準過低，甚至是由工業廠房簡單改造而成，沒有高標倉業態，僅僅具備一般通用庫房和堆場功能，沒有標準化裝卸平臺和自動分揀系統；冷庫供應不足，沒有高標公共冷庫，無法滿足日益增長的冷鏈作業需求。

4、有的園區服務能力較弱，多數還停留在運輸、倉儲、裝卸、配送等傳統服務上，無法提供電商直播、供應鏈管理、信息融合、貨運代理等業務，倉單質押（金融服務）、貿易生產、增值服務、國際服務、政務服務幾乎是空白；功能區劃分不合理，無法實現基于智慧化平臺支撐的人、車、貨、設備等數字化整合，物流配送效率低下；因為人工、能源、用地等要素成本居高不下，服務能級不斷下滑；與外界不能互聯互通，單打獨斗，零打碎敲，平臺作用沒有產生實際效果。

5、有的園區運營管理問題很多，招商只盯著本地資源，依靠簡單粗暴稅收政策，吸引所謂平臺企業開票走流量，無法形成真正的企業集聚、產業集聚；運營模式形同物業管理，運營粗放，看門收費，沒有貨源組織、資源配置能力，沒有供應鏈思維，不會進行供應與需求信息化處理；安全保障能力不強，貨物存在一定的火災危險性；信息平臺建設處于初始階段，基本上就是一套園區管理系統、CRM客戶管理系統、一個停車場管理系統，平臺運營能力基本為零。

6、有的園區規模過大，有圈地之嫌，造成一定的土地浪費；同時，初期年收益較低，很難快速收回資金，財務成本壓力很大，進而出現資金周轉困難，甚至資金斷鏈，無力也無心改造升級園區，無從談起高質量發展。

7、有的園區嚴重缺乏物流人才，尤其缺乏信息處理、供應鏈、國際服務、金融物流等方面專業人才和復合型管理人才，導致園區無法適應智慧物流園區的新技術、新模式、新業態的應用和發展，只能抱殘守缺，躺平續命。

為何如此？

作為深耕物流行業多年的物流人，筆者深感痛心，也在思考。

物流園區陷入困境，盡管原因很多很復雜。但是，通過調研發現，這些園區有很大部分是園區全階段過程中都出現了問題，定位規劃、工程建設、招商企劃、運營服務和智能化發展等階段都存在一系列。

筆者多年從事物流園區實操工作，對安徽、江蘇、山東、河南、陜西、重慶、湖北、湖南、江西等地物流園區作過系統調查研究。

為查擺問題、堵補漏洞，結合對上述區域園區的調研成果，筆者梳理出物流園區全階段過程需要注意的問題，分8個章節展開論述，旨在拋磚引玉，共同探討，竭力把問題消滅在萌芽狀態，為物流園區健康發展和體系建設貢獻綿薄之力。