物流園區的規劃和設計，是專業知識很強的綜合類工作部門。俗話說專業事交給專業人，筆者深以為然。

規劃和設計工作涉及的技術性指標、經濟性數據，有它自身的學科規律和知識邏輯的。外行人隨意置喙是不合適的，瞎指揮、拍腦袋、不尊重專業、以權壓人更是要不得。

筆者根據從業經驗和實操教訓，從戰略定位、規劃原則、設計路徑等角度，談談這個階段需要引起重視的四個問題，供大家交流探討。

一、定位問題

物流園區定位是項目成功的關鍵。定位，就是決定今后園區的發展方向。

很多園區沒有達到預期，主要就是沒有把戰略定位重視起來，忽視了具有先天性質的定位問題。

一是定類型。就是要確定物流園區的類型，是商貿型還是貨運型？是綜合型還是倉儲配送型？是流通加工型還是專業市場型？

經營類型定位后，還要研究物流園區今后的市場定位（市場需求是什么），客戶定位(哪些企業會入駐)，產品定位（建筑形態如何匹配），品牌定位（市場形象如何打造）等等。

二是定功能。物流園區需要確定哪些主要功能，運營模式是什么，開展哪些服務，如何提升服務質量。除了常規的轉運、交易、倉儲、配送、信息、配套、增值、行政服務功能外，還要確定哪些新質的功能預備，如多式聯運、電商快遞、冷庫冷鏈、供應鏈、智能化、保稅區和低空物流等。

三是定布局。確定物流園區功能分區問題，包括不限于功能區面積和分布，企業入駐布局，倉儲面積和停車需求，主要經濟技術指標，功能區空間布局相互關系，功能區業務聯動，各要素配比和效率優化等。

二、規劃問題

物流園區規劃設計強排方案常見問題有：

1、與當地經濟發展結合不緊密，規劃和設計公司多從本本出發、模仿案例，規劃不夠合理。

2、土地利用率不高，規劃貪大貪全，超過了實際需求，既浪費土地資源，又增加了開發和運營成本。

3、延展性不足，缺乏物流增值服務和可持續發展的規劃空間。

4、規劃同質化、功能單一化現象日趨嚴重。

物流園區規劃設計遵循的主要原則是：

一是合規性，符合當地國民經濟和社會發展規劃，城市總體規劃，城鄉建設空間規劃，土地利用規劃，產業專項規劃（物流、商業），否則容易導致引起規劃矛盾，造成工期拖延或者違建拆掉等事端。

二是科學性，適應當地產業布局和發展趨勢，順應城市發展方向，與經濟發展狀況相匹配，反映產業結構及主導產業（或者資源）和商戶市場需求，優化園區內部的供應鏈關系、產業集群關聯度。

三是適用性，以基礎設施設備和交通運輸管理規劃設計為重點，同步推進物流和物流園區的安全體系、綠色環保、智能化建設、供應鏈建設、新質功能與服務改造升級等方面的規劃和設計。

四是開放性，需預留一定的軟硬件發展空間，便于功能調整、擴容和延展對接，走智慧物流園區路子。

三、設計路徑問題

在推進物流規劃設計強排方案同時，建筑設計工作要同步進行，兩者彼此促進，相互依托。

就路徑而言，主要步驟是：

1、項目論證:確定物流園區重點地塊和備選地塊的基本資料，提供規劃設計強排方案及指標說明。

2、項目策劃:完成并確認概念設計任務書、設計合約規劃，充分考慮物流園區的升級策劃、引流策劃、營銷策劃和增值服務策劃等。

3、概念設計:提交概念設計方案，確認規劃設計任務書。

4、規劃設計:規劃方案設計評審通過，確認深化項目設計計劃表、單體方案設計任務書。

5、單體設計:開展標準層設計、所有類型單體設計，評審通過后編制初步設計任務書。

6、初步設計:評審通過后編制并確認施工圖設計任務書。

7、施工圖設計:開展三版施工圖設計并完成修改。

8、施工設計管理:主要有材料部品配合、施工配合、銷售配合、驗收配合和變更分析等。

此外，二次設計還包括土建結構設計、電氣、采暖通風、熱能動力、景觀設計、裝修裝飾和大市政配套等。

四、一組重要的物流園區設計參數

1、停車場的面積：物流園區停車場停放車輛車型復雜，不宜使用通用停車場規劃方法，可采用T=k*S*N計算面積。其中，T為停車場面積，k為單位車輛系數(k=2~3)，S為單車投影面積。

2、倉儲、加工區的面積：一般是總占地面積的30%~40%之間。計算公式為C=Qab/mn。C為倉庫需求面積，Q為日貨物處理量(t)，a為貨物平均存儲天數，b為每噸貨物平均占用面積，m為倉庫利用系數，n為倉庫空間利用系數。

3、內部道路的面積：主干道設計為雙車道，輔助道路為單車道，每車道寬3.5m，單側凈空0.5m。一般占總面積的12%~15%。

4、卸貨場地寬度：物流運營車輛逐漸多樣化、加長化,設計標準不能只局限于15m長的集卡,總圖設計應充分利用地塊的形狀和卸貨場地的寬度進行區分，在以30-45m寬為主的情況下，可局部設計18-21m的卸貨場地,適用于6.8m和9.6m等小型貨車的運營,也可局部設計35-54m的卸貨場地,適用于17.5m和21.5m等大型貨車的運營。

5、庫型設計：單邊庫宜淺不宜深,一般不要超過85m為宜；雙邊庫不宜太淺,一般90-110m為宜。

6、卸貨門設計：用于低溫冷藏的倉庫應采用內置月臺配以小門的設計，通常為2.75m×3.5m。用于快遞、電商的倉庫，當采用內置月臺時，應設計成大門以保證每個約12m的柱網內能停靠3輛貨車卸貨；當采用外置月臺時，小門的設計要能夠很好地滿足使用。

五、提請注意的幾個細節

大門：地塊紅線確定以后，首先要確定物流園區的基本需求，如物流作業場所，辦公場所等。物流園區的大門、道路是最先要考慮的。根據設計規范，大門不應開設在主干線上，不應距離路口過近，這些都是應該注意的。

道路：道路要考慮物流和消防雙重需要。一般情況下單向車道不小于4.5米，雙向車道不小于8-9米，特別要留足車輛轉彎半徑，不能小于12-15米。

站臺停車場：站臺前的停車是一個主要問題。一般情況下，對于城市配送，收貨需要大車，發貨則主要是小車。對于跨省配送，則可能都需要大車。大車要考慮35米以上的空間。小車也要考慮不小于25米的空間。

站臺和雨棚：站臺高度一般為1.2米，寬度4-5米為宜；雨棚高度在要求有4.5米以上的凈空，雨棚寬度應盡量寬一些，尤其是多雨的地區。

建筑面積：建筑面積要滿足兩個條件，其一是容積率，其二是建筑密度。不同的地區和不同的物流園區對兩個指標的要求是不同的，需要與設計院認真核對。

柱網：柱網是影響物流設計的關鍵參數。研究表明，不同的柱網最多可影響超過30%以上的空間利用率。對于一個大型的物流園區來說，空間利用率顯得尤為重要。一個物流園區可能采用多種儲存技術，如自動化立體庫、高架倉庫、平面庫和隔板貨架等，不同的存儲技術和不同的設備所要求的柱網是不一樣的，這是設計的難點之一。

樓層：現代物流中心不建議采用多層建筑。因為多層建筑的柱網很密，對設備布置有很到限制，建筑成本高，使用成本也很高。但有時局限于地塊的面積，不得不采用多層建筑。但即使如此，過多的樓層也是影響作業成本和效率的。一般情況下，2-3層是比較適宜。

層高：

單層建筑，如果采用自動化立體庫，建議層高為24米。這是建筑防火等級的要求。也可以根據實際需要低一些。如果是叉車作業，則高度應在15米以下為宜。

多層建筑，如果僅用于平面作業，一般4.5米就是比較合適的選擇。如果要采用貨架或者閣樓，則高度應選擇6.7-7.0米比較合適。如果考慮叉車作業，或者采用Miniload等設備，更高的樓層高度是有優勢的。

防火分區：嚴格按照有關規范嚴格執行。對于特殊情形，要事先與設計院和消防主管部門進行溝通。要注意的是，不同地區對于消防的要求是不一樣的，要做到充分吃透政策，否則會因為消防報批問題耽誤大量時間。

基礎承載能力：建筑基礎和樓面承載能力會非常影響建筑成本。對物流園區來說，承載能力要計算準確，以便設計院進行設計。載荷包括平均載荷和集中載荷兩個指標，平均載荷一般要求有不低于1.5的安全系數；集中載荷可以達到1.5-3的安全系數。