物流園區項目的是否成功，關鍵看運營、服務和管理。

當然，運營服務工作的風險也是始終存在的，定位不準、理念落后，招商不力、服務短板，管理不善、機制不順，效率低下、平臺僵化，都是運營服務階段常見的問題。

一、園區運營存在的主要問題

1、園區規章制度不完善，缺乏統一規范和監管機制，對不規范行為監管和懲罰力度不足，園區秩序混亂、管理薄弱。

2、信息化建設短板，自動化程度不高，智能系統投入不足或者老舊，嚴重拖累園區提檔升級和高質量發展。

3、行政等配套服務跟不上，各項能耗較高，單位人力比低，運營成本居高不下。

4、安全管理、質量管理、運營管理等制度執行不到位，安全隱患、安全風險系數高，影響園區正常運營。

5、信息不暢通、管理不當，互聯互通體系和供應鏈體系沒有建立，導致供應商、倉庫、運輸公司各自為政，拖慢了物流效率和響應速度。

6、運營方沒有參與物流園區全過程管理，硬件、軟件在空間布局、倉儲配比、交通動線、聯動匹配等方面存在一系列矛盾。

7、基礎設施欠賬多，設施老化和損壞現象嚴重，維護成本大。

8、缺乏專業的人才和培訓機制，人才流失嚴重，人員素質不高。

二、園區運營的主要模式

一般來說，物流園區的運營模式主要有管委會+公司模式、主體企業引導模式、團隊外包模式。

管委會+公司模式是政府成立物流園區管委會，負責園區的日常經營與管理。這是物流園區經常采用的運營模式。

這種模式，政府是園區運營、服務和管理的強大后盾，能夠最大限度的整合政府和社會資源，能夠加快物流政策的實施與落地，有利于政府職能部門的協調與溝通。

缺點是市場化運作程度不高，對市場信息跟進和發應較慢，專業型物流人才缺乏，領導層更換概率較高，有一點的政治風險。

主體企業引導模式是以企業為主體、同行業相跟進而對園區進行管理、運營與日常維護。

這種模式，通過具有運營管理經驗的主體企業引導，形成“1+N”雁陣特征，以組團化、兵團作戰的聯合方式開展運營一體化，有利于園區規模化抱團發展，股權制市場推進。

團隊外包模式是聘用有經驗的第三方團隊對園區進行運營，實現政企分開、市場化運作，構建具備現代企業管理制度的運營體系。

這種模式，以市場需求為導向，準確把握市場及物流業發展最新趨勢，制定合理的運營策略與發展機制，充分運用交通、倉儲、配送及政策等因素，以靈活有效的運營機制和高效有力的管理手段，實行園區運營、服務和管理的良性發展。

當然，隨著物流業的發展和運營理念的變革，智慧化、數據化、精細化、供應鏈運營的新思維正在深刻影響園區運營與管理，特別是在物流網、物聯網、車聯網及大數據時代，更需要具有創新管理經驗、強大實操經驗的專業團隊來從事外包運營管理。

三、園區運營的核心能力

1、戰略發展能力

從戰略層面明確物流園區發展定位、發展目標、發展路徑，理清物流園區利益相關者訴求，選擇園區投融資模式、運營模式，設計配套的管理和配套服務體系，制定對應資源配置計劃和組織保障措施。

2、品牌推廣能力

樹品牌，擴影響，搶占區域物流行業發展制高點。通過園區品牌營銷推廣、人脈圈建立、口碑形成等，持續建立物流園區在區域與物流行業內的品牌影響力。物流園區的品牌推廣運營涉及物流園區品牌、市場品牌、產品品牌和物流服務品牌等多個層次。

3、商戶服務能力

商戶服務主要圍繞獲取新商戶、留住老商戶、為商戶創造價值等，包括商戶關系的管理與開發、新商戶增量拓展、老商戶入駐體驗與反饋等。

4、風險管控能力

物流園區建設與運營過程面臨各種各樣風險，包括市場風險、招商風險、政策風險等，園區運營方需要具備建立風險識別機制和制定風險應付方案的能力。

5、大數據運用能力

通過大數據采集系統(攝像頭、傳感器、探測器等)，對物流園區日常運營產生的數據進行采集，經過存儲、處理、查詢和分析建立成本測算優化模型、需求預測匹配模型、路由規劃模型、智能配載模型等，為園區物流業務智慧化賦能。

6、資本管理能力

通過政企對接、銀企對接和企業互助，挖掘園區價值，獲得資本助力，在資本活化、投資管理、融資管理、資金池管理等上下功夫。引進或搭建物流金融產業服務平臺，提供物流貸、供應鏈保險、倉單質押等服務，為園區關聯商戶進行金融賦能。

7、公共關系協調能力

建立和維護好政商關系，加強外聯和公關能力，包括物流行業政策研究、獲取政府補貼、稅收優惠等政策支持、政府關系維護、行業關系維護、媒體關系維護、合作伙伴關系維護等。

8、人才培養和企業文化整合能力

實施人才戰略，通過實操、培訓的系統化過程，發掘和培養園區各類物流專業人才，為園區不斷輸入新的生命和核心競爭力；注重發展企業文化，為園區運營發展提供不竭動力和精神內涵。

四、園區運營要點和運營服務內容

1、運營要點

一是運營近期，稱之為資源集聚期。園區投入運營1-2兩年期間，以“招商引商、力聚資源”為發展理念，樹品牌，擴影響，立足于物流園區建設，構建現代物流要素資源載體，實行由提供物流服務向供應鏈一體化服務拓展。

二是運營中期，稱之為資源整合期。園區投入運營3-5年期間，以“內建生態、外塑能力”為發展理念，立足園區已集聚資源，加強整合應用，資源優化配置，用要素資源構建服務體系和網絡體系。

三是運營遠期，稱之為資源優化期。園區投入運營5年以后，以“戰略優化、價值輸出”為發展理念，立足于園區已有資源的開發和利用，在全國范圍內進行運營模式與管理團隊的輸出。管理運營上由資產經營向資本經營轉變，體系建設上由服務體系向產業體系構建轉變。

2、運營服務內容

一是基本服務：主要集中在存儲、運輸、配送、轉運等傳統業務領域，開展這些業務的園區占比超過75%。

二是配套服務：有物業、停車、餐飲、安保、住宿、能源、購物、維修等，開展這些業務的園區占比超過60%。

三是增值服務：有供應鏈服務、貨運代理、信息服務、電子商務、直播代理、異地倉等，開展這些業務的園區占比超過45%。

四是金融服務：主要有供應鏈保險、運輸保價、擔保、采購、倉（提）單質押、設施設備租賃、代收墊付（資金池）等，開展這些業務的園區占比超過20%。

五是政務服務：主要有辦公自動化、市場監管、工商注冊、稅務登記、銀行開戶、行政許可、郵政代辦、公安服務和幫助商戶子女入學等，開展這些業務的園區占比超過30%。

六是貿易服務，主要有貿易生產、流通加工等。

七是國際服務，主要提供國際運輸、國際貨代、口岸業務，海外倉業務。

八是低空物流服務。

九是跨界服務，主要有物流會展、文旅研學、知識產權輸出、品牌輸出等。

五、園區運營體系建設

運營服務管理體系建設，就是構建“5+2”的服務體系和信息平臺。5指園區公共服務5個方面，2指園區信息服務2個平臺。

園區公共服務5個方面主要是：

一是物業管理服務。如同住宅小區的物業管理，為入駐企業和商戶提供基本的保安、保潔、防火、秩序和維修等基本服務。

二是政務代辦服務。辦理工商注冊，代辦稅務登記、銀行開戶，統一開具發票，辦理物流業務方面的行政許可等。爭取引進相應的工商、稅務、銀行機構以及行業管理部門入駐園區。

三是企業管理服務。組建專門的機構和人員，為園區商戶提供人力資源、財務記賬、法律合同、子女入學等服務。

四是供應鏈服務。為入駐企業提供各種業務信息和供應鏈信息，提供從供應商、生產商、分銷商、采購商、終端商、消費者、物流配送商、軟件平臺、設備設施等全過程服務，使入駐企業集中發展自身核心業務。

五是金融服務。創造各種條件，開展貸款、擔保、保險、資金池、融資租賃和倉單質押服務。

園區信息服務2個平臺主要是：

一是物流信息服務平臺。主要有：物流全搜索、發啦網、中國物通網、貨運寶等。物流信息平臺很多，主要分為企業自身運營平臺和第三方物流信息平臺。

二是園區內部的業務管理信息系統。由園區統一開發建設業務管理信息系統，既可以滿足入駐企業（商戶）的電子商務需要，也降低了企業（商戶）成本費用。

六、園區運營盈利途徑

物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務收入、投資收益及其余收益。

1、土地增值

園區所有者與經營者均能從土地增值中獲取收益。園區土地以低價購得，等完成園區建設、設備運作和開園運營后，地價將會大幅度升值。土地升值，必然帶動園區土地、倉庫、鋪位、寫字樓（公寓）等增值。

2、出租收入

這是物流園區最主要的收入來源。主要有：

一是倉庫租賃收入，這是園區出租收入主要來源。

二是設備租賃收入，園區主要交通設施（鐵路專用線）、物流設備（裝卸）、運輸設備（車輛）等出租給園區內企業，收取租金。

三是房屋租賃收入，除倉庫外，園區辦公大樓、沿街商鋪、大棚和商務用房出租租金。

四是停車場收入，園區收取一定的停車費用。

五是管理收費，如物業管理費、企劃活動費、廣告位費。

3、服務收費

一是信息服務收費，這是最主要的服務收費。

提供車輛配載信息，幫助用戶增加車輛的滿載率和減少成本，從節約成本中按比例收取一定服務費。

提供物流供求信息，從本地和周邊地市配送商戶經營的物流商品，為本地大型商場、批發市場和大商戶服務，為他們從全國各地集中配送按成交額提取一定比例的中介費等。

二是各類運營服務收費，配套服務、增值服務、政務服務、企業管理、供應鏈服務、金融服務、貿易服務、國際服務、跨界服務等事項收費。

4、投資收益，主要指園區投資加工、貿易、配送和配套項目的各項收益。