韓雪峰 | 物流沙龍特邀專家、庫士會物流園區專家智庫成員，關注貨運、醫藥物流等領域。業界稱“物流打字機”，在物流沙龍平臺長期發布優質文章，其中數篇關于物流園區的解讀受到高度關注。

韓雪峰

《物流園區的創新與變革》

本文來源：根據2017.11.11《物流人看園區》系列第一期分享《物流園區的創新與變革》整理。

原內容總時長約50分鐘，約15000字，本文為簡略版本。如需獲取原內容可點擊文末【閱讀原文】。

物流園作為線下物流人生活工作生活的場所，

其實從我們內心來講，

是希望他越來越好，

不斷的為我們物流人去服務，

能夠不斷的去改變這個行業，

而且能夠不斷的讓物流人能夠實現自我的價值增長，

與園區一同成為行業內的中堅力量。

韓雪峰

一、當下物流園區面臨的一些主要的問題

1. 地理位置：大部分園區處于城市邊緣的地帶，面臨經常性拆遷的問題，這也是物流企業中，尤其是中小微物流企業面臨的最大的問題

2. 歷史遺留問題：城市的物流園區有一部分是歷史形成的，其中很多等于政府默許，但是沒有給一些合法的地位

3. 園區經營不善：部分招商嚴重不足的問題、物業管理水平上是有待于提高的

4. 服務能力有限：很多區域的信息化還沒有辦法為租戶提供互聯互通的服務；服務的產品，只有租金的單一收入，在同質化競爭上面臨著很大的壓力

5. 面臨挑戰：一線城市的土地資源相對緊缺，對于園區的附加值提出很高的要求

6. 風險：比如說借貸的風險，導致一些園區關轉并等等

二、為什么現在越來越多人開始關注園區？它主要的價值體現在哪里？

1. 今天的物流園區，它最大的一個價值，是實現了物流企業尤其是中小微物流企業的線下集聚，這種線下的物理集聚把社會物流作為一個整合和融合的對象。

2. 這種物理集聚，將物流的三個最主要的要素：人、車、貨，能夠快速的融合在一起。

3. 在整合園區以后能夠實現精準的定位。這個定位主要是在租戶上，我們可以把它定義為成：信息部、黃牛；個體運力；中小微的物流企業。如今天很多做互聯網+平臺，尤其是做互聯網+平臺整合物流園區的這些平臺里面，把這三者要素都完美地結合在了一起，形成了一個非常好的價值增值的服務。

三、主流的物流園區類型

1. 專線集貨型市場，這種專線集貨的市場在當下比較普遍，而且數量很多。

2. 貨運綜合型市場，這種貨運綜合性市場，不僅僅是一個專線的集匯，還涵蓋了其他諸多類型。

3. 停車場，一種相對簡單的類型，這些散落在城市里的停車場它也是有物流集聚的作用的，只不過它集聚作用都是以一些大宗物品和散貨為主。

4. 綜合型物流園，綜合性的物流園與前面的綜合市場最大的區別就在于這種綜合物流園，為主是在國家政策資金支持下的一些園區，比如一些大型的這種鋼鐵物流園、一些邊境城市如滿洲里、青島、青州的一些綜合性物流園。

5. 倉儲加停車場的園區，這是一種非常具有特殊性的園區。

四、物流人眼里的園區評定標準

第一，地理位置是否優越，是否能夠實現貨物的快速流動，而且這種優越的地理位置是否在城市里符合整體物流成本的這種大幅的降低

第二，穩定的租期

第三，價格

第四，很多物流人看園區的時候，有一個簡單的馬斯洛的基本要求：

• 是否可以滿足最簡單的基礎和心理需求，前面講到了三個，這就最簡單的需求。因為這就有了生活工作和交易的場所。滿足了前三個評定標準以后這就是一個集聚物流要素的社區經濟典型。每一個物流園區里無論它的面積大小，都涵蓋了整個物流交易方方面面。

第五，在評價物流園區的時候，物流人還有一個評定標準：希望能夠依托物流園區實現自己生意越來越好，也就等同于他把整個的自己的發展企業的發展跟物流園區完全地綁在了一起，希望這些物流園區能夠幫助自己快速成長，尤其是一些助力專線企業快速成長的產品的融入。

五、為什么現在物流行業能夠快速的變革，能夠快速創新，同時為什么物流園區能夠這么快的引起大家的注意？

曾有一些看法認為新型的APP，會在一個時間節點上把物流園區徹底的消弱或者是說消滅。我的個人意見是，APP能消滅物流園區的可能性很小，但是我也一直想象一個場景：這些新型的工具一定是物流園區的伙伴，而且一定能夠跟這些線下的物流園區形成一個很好的互動。

為什么要這么講？因為這些快速的發展源于兩個普及：

• 互聯網快速的普及，如果沒有互聯網快速的普及，今天我們很多的物流園區，它依然就是一個單個的個體。今天我們很多的所謂的商業模式，如果沒有互聯網的快速普及，它依然只是一種想法，沒有辦法落地，所以互聯網的快速普及讓物流行業帶來了給物流行業帶來了一個快速發展和快速變革的機會。

• 互聯網移動智能的快速的普及，更加的助力的我們實現了行業的變革。

其實移動智能跟互聯網快速普及以后，我們會發現原有的園區已經開始受到了沖擊，比如移動智能已經能夠讓這些信息部、黃牛在家里就能夠實現一站式的辦公，不再用去園區里面去在那里發消息；移動智能的普及以后，讓我們的運力方式也發生了根本性的變化，不再像以前我們要面對面的去談，只要我們在移動智能APP上下一個單，找到相對應的這些運力的撮合平以后，我們就能實現運力的尋找。這些給物流園區帶來一個最大的沖擊，就是它的租金和它的增值服務在減少。

再看，由于互聯網和移動智能的快速普及，我們在這個行業里面出現了一個新型的名詞叫平臺，那這些平臺依托著互聯網的快速的擴展性以及能夠讓鏈接陌生人的特殊性，迅速打開了物流行業里面變革和創新的魔盒，這個魔盒一旦打開，我們會發現物流行業真正的迎來了一個快速更迭的這么一個時期。

六、物流園區變革與創新的關鍵點

物流園區的合理布局是關鍵，我們會發現很多的園區不是太簡單就是太高大上，對我們物流來講并不是最佳的合理性。比如很多人把倉變成平倉，但這是不是所有企業都需要的？

同時，很多人在做園區的時候把園區的業務想的非常簡單，其實園區內的主營業務才是這個園區持續發展最重要的底座。現在很多人被互聯網沖昏頭腦，認為很多的主營可以忽略不計。玩流量玩傭金，但是在傭金流量之前你要有這個能力，你要切入到這個物流園區內的交易的場景，你才能夠實現你額外的增值收入。

我們倡導的是一個多元化增值服務成為粘性的抓手。

這里的增值服務在當下我們把它理解成幾種產品：

• 第一，連鎖型的園區。連鎖型的園區對于我們針對于我們很多中小微企業來講，它就等同于是一個網絡的延伸者，等同于在這個園區內就可以實現一點發全國的一個運輸網絡的搭建。

• 第二，中大型的物流園區在當地城市都有著很強的信用的背書能力，他用這種信用背書的能力參與了實際的招投標和攬貨的業務，這些業務通過園區內的智慧系統，分給園區內的專線、運力；這種增值服務是專線企業、運力企業最愿意看到的。

• 第三，金融。物流業就兩業聯動是最緊密的。一個是制造業，制造業制造出的產品，那是我們的上帝，我們要把它運出去，那是我的收入。第二個就是金融。我們全部都是現金交易，很多的時候跟客戶可以實現月結季度結，跟運力也可以實現月結，但是對外雇運力一定是現結，憑簽單結算或者是先付70%簽單返回再付30%，因此和金融行業也是緊密相連。

單一體現在兩個方面，單一的個體以及收入的單一。因此現在很多園區老板開始形成聯盟，開始形成平臺型的組織，他們都希望將自己從單一的獨立個體鏈接成了一個小型的網狀，希望轉變成一個渠道的商人。

如何理解渠道？舉個例子，渠道鏈接的目的是什么？當下很多的平臺引起鏈接的第一個目的就希望能夠打通之間的渠道。這種渠道。很多人把它叫地網，這種地網說得直接一點，就是一個運力的鏈接方式。這種運力的鏈接方式，怎么能夠更加有效的我們園區的租戶集合在一起，這是一個真正的命題。這種命題在當下備受爭議，也是具有極大誘惑力，因為一旦成為渠道商就等同于控制了從A點到B點的這整個的運輸通道。

很多物流園區創新的時候都做了線上的虛擬的物流園區平臺，那這種虛擬的物流園區平臺，只能夠實現線上產品的可視化，沒有辦法實現線上產品線下化，也就是整個物流交易場景的實時化，沒有辦法在線下體現。

舉個例子說，很多的園區原先是是把腿放在桌子上翹著二郎腿，你來交租金，我就租給你，你不交租金我就空著，現在，我們現在把坐商變成了行商，走出去，而且是要宣傳到位，要把這些潛在的包括簽約的包括未來可以成為合作伙伴的這些人要找到，因為實體的體驗已經決定了這個園區在當下是不是能夠招商招的滿是不是能夠影響更多人跟你合作。

物流園區是靠著服務和實際管理帶來效益的場所。它不是一個提款機，園區更像是我們打工的過程，要經歷1號到30號的時間，沒有這么一個漫長的過程，是沒有辦法實現它快速的帶來收益的，所以做物流園區一定是靠著腳踏實地，靠著服務才能帶來收益帶來新的創新。

個人認為說物流園區連鎖經營，只是你成功的一個點，但他并不是你最關鍵的點，但個體園區很難形成主流，這是一個真正的現實，如果個體園區想把它做得多大，其實難度還是比較大的。

我曾去山東青州，那里有行業內的一個5A級的物流園區，它就是一個單個個體的園區，園區經營也非常好，園區負責人說“我沒有想把它做到全國去，我就想把它做成一個區域型的物流集聚的一個場所，能夠讓我們這些物流的伙伴在我的園子里生活的好，工作的好交易的好有生意就可以了。”

互聯互通可以助推你的成功，

但是它一定不是你成功的要素，

所以單個個體有著很好的經營，有著很好的服務，

有了很好的產品，依然是可以玩得轉。

獨立個體的園區在當地，在區域內有著很強的整合能力，依然有著很好的這種服務能力，依然有著很好的這種背書能力，他依舊是當地物流的一個集聚的主體。但是單個個體如果你想形成一個主流，其實這是很難的，這是一個非常大的現實，所以我給出的建議是希望大家能夠從自身經營的角度，能夠從自身判斷自身能力的判斷上判斷不要盲目的去跟風。

以上信息節選整理自線上分享系列《物流人看園區》第一期，更多詳述內容、線上互動解答，可掃描二維碼或點擊文末【閱讀原文】進入直播進行回看。