作者 | 韓雪峰

物流園區作為社會化物流流動的載體是行業內最早的共享模式，物流園區經過這些年的快速發展，已經彰顯了其前所未有的價值。

首先就是線下的物理集聚，作為社會化物流的主要載體，尤其這幾年的快速發展，在互聯網+平臺+增值的一片趨勢下，物流園區成為了眾多模式爭先恐后搶奪的目標，一大批新模式和互聯網+平臺把物流園區作為了主要的整合與融合對象。

其次借助整合園區，實現線下資源的集聚，不過有三：

一是資源的集聚，實現了人車貨的快速聚合，借助載體和歷史做自己的故事；

二是實現了線上與線上產品的融合發展，很多新模式的主要增值產品都是在線上打造，借助線下載體實現的，通過物理空間的集聚，實現了產品的集聚，通過移動智能的普及，快速切入，實現了圈的生意，載體的生意與移動的生意存在本質的差異；

三是借助園區的集聚功能，精準的找到了目標群體，精準的實現了價值銷售，定位群體，找對伙伴，實現增值，通過不斷撮合和不斷的以簡單暴力的方法金融切入，最后實現借力發展。

其實一個物流園區的好與壞的評定標準，在普通的物流人眼中的衡量標準其實很簡單，絕對不是不收費，絕對不是所謂的太多撲所迷離，也不是一年漲幅租金20%以上，更不是像今天很多宣傳的那樣。

物流園區在很早以前其實很簡單就是一個收取租金，提供線下物流交易、存放和停車的規范載體，收取租金和物業費為主營的一個坐商而已。物業是主業。園區內的物流人的關注點無非以下：

1） 優越的地理位置，信息、三方、車源專線集中的區位；

2） 滿足馬斯洛的基本需求，有檔口，有辦公室，有通信，有衣食住行就可以了；

3） 穩定的租期，安全的生活和工作的居所，而不是一個勁的拆遷；

4） 合理的價格，租金的合理性和年增幅的合理性，這是物流人非常關注的成本，而不是生意火了就翻倍的斷崖式收取；

5） 社區經濟的縮寫，一個物流園區就是一個社區，就是涵蓋了生活所必須的載體通道，涵蓋了可以想象的生活必須，就是一個生活的圈子縮影；

這就是一個普通物流人眼里的園區，其實并沒有那么多的想法和要求，隨著平臺經濟的發展，隨著互聯網+的跨界涌入，一切發生了潛移默化的變化，園區也被推上了風口，剎那間，園區成為了被追逐的對象，好像一夜之間變了天，園區瞬間中槍，大有不變革就要永久退出歷史舞臺。

個人一直覺得物流的變革首先來源于移動智能的普及，其次來源互聯網的快速普及，迅速的打開了陌生的潘多拉的魔盒，一發不可收拾，最后在平臺借助這波風潮屹立潮頭，走上風口。

今天很多被妖魔化了的說詞，迷惑了我們前行的雙眼。變革是創新的持續，創新是變革的助推劑，其實我們要持續關注的不怪乎：

1、 布局合理性是關鍵，主營業務是基礎：合理布局是一個園區的基礎，不論多少高大上，也不論多么低矮窮，布局合理一直是影響的關鍵，做大主營做強主營，這是大多數園區的戰略。

很多的園區在經營壓力下，尤其是這幾年園區隨著經濟的新常態，開始出現飽和，一度是稀缺的資源現在已經開始出現空擋，甚至有些地區，園區經濟已經成為一種包袱，究其原因就是規劃和設計以及市場調研，完全不符合市場的規律，完全忽視了地區和城市的類型與物流組成，物流園區的布局和地理位置是關鍵，這是物流人最為關注的，試想下辦一個家，短途成本漲了20%，完蛋了，還怎么生存；

2、 園區業務多元化，增值服務成為粘性的抓手：當眾多創新出來的時候，當最初的APP，尤其是信息撮合交易平臺火爆的時候，園區成為一個被虎視眈眈的對象，很有一夜之間就消亡之勢，事實和時間證明，很多的革命者沒有走出創業的草地，很多的變革者最后成為信息系統的提供者，成為行業的改良者，成為園區增值服務一部分，成為融合者。

很多的園區借助自建或是合作的系統與園區內的租戶發生關系，形成數據流量的交易，形成園區以實體為撮合交易的模式，成為增值與租戶之間的橋梁，園區成為了一個縮小版的平臺，打造了一個不大不小的社區經濟，融入了更多的增值服務，但是不是所有的增值服務都是想入非非的，不是所有的租戶都是愿意參與的，更不是一廂情愿的單相思，所以每一個所謂的增值服務一定是基于底層的需求而出發的，而不是一群高材生坐在空調舒適的辦公室拍腦袋出來的；

3、 從單一身份到多重，身份從收租金的房東到做渠道的商人：隨著變革的深入，很多園區的基因和模式發生了基因的大轉移，從不碰貨，不碰車，不碰專線到最后的基因轉變，成為租戶的利益合作者，成為與租戶一起的渠道商，從提供線下載體到增值再到做通渠道，從最初的簡單服務，暴力服務，坐商服務到新思維的轉變，從坐商到行商這就是一個顛覆的改變。

這段期間跨界、新模式與互聯網功不可沒，互聯網徹底的改變了人們的生活習慣，徹底的改變了人們的購買習慣，成為首先倡導精準營銷，成為首先實現大數據營銷，成為平臺共享化的渠道推動者。渠道商正式成為城市與城市之間，區域與區域之間的通道提供者；

4、 從關注線上忽視線下到關注實體體驗：虛擬+線下載體的有機結合與虛擬+虛擬的簡單撮合已經形成了行業鮮明的對比，今天我們默然發現，曾經號召鬧革命剔除中間化的正在悄然的發生質變，從剔除中間化到成為最大的中間化，這是多么大的反擊，從最初的都在向虛擬看齊，從最初的香餑餑到今天的冷靜開撕，這期間發生了行業基因的巨變，從最初只關注數據，只關注流量，只關注數量到今天的關注質量，在到關注今天的線下載體不論是園區還是自然人，一切都已經發生了天翻地覆的質變。

物流園區也是一樣，虛擬的園區經濟與線下實體園區的經營差異已經成為影響體驗的關鍵，線上的好與線下的野蠻成為了自相矛盾與掩耳盜鈴；

5、 想象簡單其實園區不是提款機：很多涌入者把園區比喻成提款機，大有不賺一筆都是傻子的感覺，其實實體園區的投入與經營不是想象中的簡單，更不是撈一筆就跑的皮包生意，這是一個靠著時間積累和口碑相傳的行業，而不是一場務虛的討論，園區的經營不僅與政府的職能規劃相關還與行業的興旺相關，不僅與地理位置相關還與合理布局相關等等。

很多的宏觀與微觀都與園區的一切都是息息相關的，每一個細胞組成的園區，園區不是行程命令的場所，這是一個社會化經營的共享舞臺，舞臺上的生旦凈末丑可以在A區也可以在B區，所以千萬不要想著借助園區如何如何，不踏實的經營，就以為可以實現園區的高附加值，還是拿著以前那種已經不上臺面的說詞和想入非非的想法來，那還是悄悄的走吧，避免丟人現眼，因為這是一個靠著服務和實際管理帶來效益的場所；

6、 連鎖經營是成功的關鍵，其實未必，但是單體很難形成主流，這是現實：但是如果做一個小而美何樂不為，敞開心胸固然好，找到適合自己發展的更好，但是沒有合適的，也不必強求，多少5A級的園區作為一個區域或是一個城市單元個體真實的存在，因為存在就有價值，就是區域的需求滿足者，就是城市物流的補充者，并不是所有的連鎖經營與整合都是王道，都是成功的。

只有適合自己的才是最好的，單個個體的園區經營者猶如一個鐵釘，深入根基深入底層，緊緊的抓住了需求。切記不要聽風就是雨，也切記不要閉關鎖國；

物流園區作為物流要素物理集聚的場所，越來越受到國家和行業協會的關注，也受到了眾多的平臺和資本的關注，切記的是園區是物流經營的場所，是千萬物流從業者生活和工作的場所，努力經營，做好自己，做一個適合區域和城市物流發展的場所何樂不為。

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場

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