黃強 | 深國際物流發展有限公司運營管理部總經理、庫士會物流園區智庫專家，20多年金融管理、物流全產業鏈操作管理經驗，在物流園區規劃運營、大型物流倉儲中心操作流程和管理、第三方物流管理及物流金融具有豐富的理論及實戰經驗。

黃強

《物流園區創新發展模式》

本文來源：根據2017.11.17《物流人看園區》系列第2期分享《物流園區創新發展模式》整理。

原內容總時長約60分鐘，約12000字，本文為簡略版本。

一、深國際簡介

二、物流園區面臨的問題

1、物流園區發展形態

• 左上角：相當于原來的停車場模式，也有人叫做公路港，主要是停車場加信息交易，為司機和黃牛提供一個交易的場所，也為司機提供生活的配套設施。

• 右上角：這是目前比較普遍看到的所謂“專線型園區”， 專線使用1到2個甚至更多一點的檔口進行經營的園區。

• 中間：這個是國外的一些大的物流地產所提供的園區，以倉儲型為主。

• 左下角：我們一般稱之為叫集運分撥中心，它主要是為快遞、快運提供的物流設施。

• 右下角：這個案例是深國際深圳華南物流的8號倉，這個園區已經發展到一定程度，逐步成了交易展示的中心。

2、物流園區發展現狀

基于全國范圍內大量物流園實地調研，物流園發展現狀呈現如下顯著特點：

（1）物流園區小、散、亂，發展滯后。

基本上是以孤立的園區為主，全網布局的園區目前還比較少

（2）收入模式單一，以租金為主要形式。

（3）信息平臺建設正處于起步階段。

基本上一個園區有一套園區管理系統、CRM客戶管理系統加上一個停車場管理系統，可能就差不多了。

（4）高附加值的增值服務基本空白。

正是因為你沒有提供高附加值的增值服務，所以收入的模式比較單一。

我國物流園區發展趨于集約化和網絡化，對于物流園區的開發商來說是一個非常大的機會，但投資、建設和運營管理仍處在不健全階段，與現代智慧物流園區的發展方向嚴重不匹配。

3、物流園區租金為主的收入模式

4.物流地產市場發展必然性

國內外巨頭企業以及產業基金/保險基金/養老基金等爭相進入，物流地產成資本追逐熱點：

（1）倉儲物流園區具備不可替代性。

• 地產的不可復制性，這不是說你找不到土地，而是你找不到一個相同位置的土地。

• 物流園區的倉庫在整個物流產業鏈上的重要性越來越凸顯，像目前全網布局的這些快遞快運的網絡都是采用樞紐型的，會先到省會城市中心城市再分散到下面的地級城市。像一些三方物流或城市配送企業會把倉庫作為核心競爭資源，在爭取客戶時具有巨大的優勢，又像大部分流通加工服務的作業場地也必須在倉庫內進行。

（2）土地資源稀缺且具升值潛力。

每個物流地產公司在拿地的時候，特別是這幾年，就越來越能夠體會到從政府這邊拿地是越來越難了，因為政府的要求是越來越高，有的時候甚至要達到投資強度300、400萬以上，最高的我們甚至碰到要達到500萬以上的投資強度。

（3）高標準的物流設施短缺。

        這里說的高標準主要指高適用性，是指能夠滿足不同物流業態企業的使用要求。

（4）物流地產投資回報穩健。

物流地產租金的遞增率相對來講還是比其他的地產業態高一些，這也是吸引大家投入到這個行業的一個因素。

綜合這四個方面，大家都看到了不同類型的企業都開始了物流地產業務的開拓，但是，資本是把雙刃劍，對項目選址、出租率等有較高要求。

正是由于它的投入大、回收期長，所以在經濟低迷或者經濟危機當中，資金鏈容易斷裂。

5.物流地產網點布局

三、物流園創新發展模式

1.基金管理模式

模式說明：開發基金與REITs的運作管理實現高周轉、高回報、高杠桿的輕資產運營。

REITs：用于收購開發商手中的成熟物業，回籠資金用于新物業的開發，收購后開發商不再直接控股這些物業，仍負責物業的長期運營，從中收取適當管理費與提成收益。

蘇寧REITs：國內首例REITs運作管理模式，成都、南昌、無錫、廣州、包頭、青島等，自有6處物流成熟的存量資產打包設立REITs，在公開市場出售，出售后蘇寧繼續租用物業設施。

REITs的八大特征

國外成熟REITs對中國市場的啟示

模式分析：

（1）強大資本運作能力：募集基金，把資產置入基金，并保證基金穩定現金流的能力。

（2）國內地產資基金運作機制不成熟：法律監管制度缺失、成本過高、稅收過重以及投資者回報期望值高等因素影響；政策鼓勵租賃行業基金模式創新。

（3）豐富客戶資源：網絡化布局、定制開發、供應鏈整合服務吸引集聚大中型企業客戶。

（4）維持表內資產的平衡：開發規模過小，旗下基金可能 “無糧可吃”；開發過度膨脹，或達不到置入標準而積壓大量資產，會導致現金流危機。

（5）穩定出租率：招租受阻，物業達到穩定經營狀態的時間延長，可能導致資產置入通道被堵塞。

2.自營業務模式

模式說明：

以實體園區為基礎，介入物流基礎服務領域，實現倉配運一體化。

（1）類型一：以園區實體組建運輸聯盟，并向社會承攬貨源，貨源分配給入駐園區運輸企業。盈利來源除物業租金外，還包含貨源差價收入、集中采購收入等。

（2）類型二：以實體園區投資開發為主，以自營和合作經營的方式向入園企業提供倉儲、運輸、配送等基礎物流服務。

（3）類型三：大型傳統倉儲網絡企業，借助自身快運平臺轉型升級，借助智能信息系統，實現倉配運一體化運作。

模式分析：

（1）可復制性差：由于物流行業的區域性運作特征，外來者進入新市場面臨較大壁壘和排斥，以園區為基地來組建聯盟運輸平臺需在當地市場有比較大的影響力和號召力。

（2）松散聯盟模式待驗證：聯合園區入駐企業作為第三方向社會承攬貨源，需要對聯盟內部管理順暢，需要保障客戶服務質量以及承擔相應的經營風險。個性化更強的城配比干線運作難度要大。

（3）強大物流資源整合能力：打造覆蓋全國的倉儲平臺和快運平臺需具備強大的資源整合能力，以及企業本身具有行業經驗積累和資源優勢，構建倉網平臺是企業在市場競爭中轉型升級的需要。

（4）物流服務業務利潤率偏低：隨著公路貨運競爭激烈程度增加，運輸、配送、庫內管理和流通加工等低附加值服務，貢獻利潤微薄。

3.參股并購模式

模式說明：

模式分析：

（1）商業模式待驗證：公司基本都屬于商業模式創新型公司，業務模式處于發展初期，經營不穩定。

（2）風投資金青睞：PE資金偏好，不少創新型初創公司多有獲得融資，難以財務投資者的角色獲得控股權。

4.增值服務模式

模式說明：

模式分析：

（1）客戶黏性低：園區入駐企業與園區管理方的業務交叉性不大。而且，入駐企業也不希望或不愿意提供對外開展增值服務所需的運營相關數據（尤其是財務數據）。

（2）信息類產品研發投入大：信息化建設需要投入大量人力物力財力，而且，信息化作為一種工具，是為其他產品的開展提供便利；目前，物流園區提供的線上互聯網產品還處在免費的培育期。

（3）金融產品難落地：金融產品利潤高，但在低端的物流行業面臨數據缺失，誠信不足等問題，風險難控。

（4）專業化精細化程度高：每一類增值產品基本由細分的專業服務公司提供，園區方只能為這些細分服務公司提供開展的平臺，從中收取極低的傭金或手續費。

5.聯合租賃模式

模式說明：

模式分析：

（1）業務模式創新存風險：創新業務模式，需要得到市場認可，存在經營風險。

（2）較強招商能力：在模式順利開展的情況下，如果出現小型倉儲/分撥中心的部分物業空置，增加招商難度。

（3）權責關系難界定：獲取小規模土地資源通常是并購或合作共建方式，需對物業有清晰的房產證產權關系，以及通過驗收的房屋消防，以避免經營風險。

以上信息節選整理自線上分享系列《物流人看園區》第2期，更多詳述內容、線上互動解答，可掃描二維碼進入直播進行回看。

物流園區作為物流人繞不開的一塊內容，一直受到大家的關注，作為物流人主要的聚集區，物流園區承載了重要功能，甚至成為許多物流人工作中接觸最多的地方，現在，隨著物流地產的不斷升溫，物流園區迎來了新的風口，更多的創新和變革等待著物流園區人的探索。

為此，羅戈網特開設《物流人看園區》專欄，邀請物流園區及相關領域的專家學者、業界前輩，從每一位分享嘉賓的視角出發，探討物流園區的現狀和發展趨勢，解讀物流園區，解讀物流業態，帶你了解物流園區。

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