該項目建成后，將充分依托嘉興南湖區輻射上海和杭州兩個地區的獨特區位優勢， 打造成為以“汽車零部件存儲、包裝、配送為主業，相關金融服務為衍生”的高標準、智能化、全方位供應鏈服務平臺。

項目的順利落地對于遠洋資本而言具有里程碑意義: 其標志著遠洋資本依托遠洋集團的重資產屬性及在輕資產端覆蓋物流全產業鏈的“PE股權投資”特點，所確定的“重資產持有＋輕資產運營”發展模式已為市場所認可并得到充分檢驗。

輕重資產相結合 搶占產業制高點

“物流地產”的概念是上世紀80年代在美國率先提出并得到實踐的。其與傳統商業地產項目最本質的區別在于: 須根據物流企業客戶的需要，在合適的地點投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施， 如：物流產業園、各種物流中心、配送中心均為典型的物流倉儲基建設施。

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遠泉嘉興南湖汽車零部件金融物流產業園項目效果圖

盡管“物流地產”概念正式引入中國的時間尚短，但行業已在快速勃興中逐步分化形成了“輕資產”與“重資產”兩大“流派”: 其中，“輕資產”流派以普洛斯為代表，其在業內首創了“當出租率接近滿租、租金回報率達到一定要求后，將項目出售給自有物流地產基金的‘開發運營基金’”輕資產運營模式。

而以遠洋資本及遠瀚為代表的擁有“地產基因”的物流倉儲開發投資機構則選擇了另外一條截然相反的路徑：借助“輕資產”投資的方式錨定“租戶”（被投企業），依托集團重資產屬性為被投企業提供訂制開發倉庫、長期回租的附加增值服務，獲取倉儲用地并進行運營管理，進而實現與地產業務協同的“輕重資產相結合”的投資模式。

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遠洋物流體系由重資產平臺，輕資產平臺和物流股權投資三大板塊構成

2017年末，遠洋資本正式涉足這一領域：繼率先在嘉興南湖實現“破局落子”后，今年以來，遠洋資本已陸續在包括天津、鄭州、武漢、南京、蘇州、徐州、昆明、重慶、西安等9座熱門城市獲取了十余個物流地產項目。

統計顯示，截至2018年9月末，遠洋資本物流地產項目在管運營倉儲面積已超過100萬平方米，儲備面積達300多萬平方米，快速躋身物流地產行業“第二梯隊”之列。 

“我們高度看好中國物流地產行業的發展前景。”分管物流地產業務的遠洋資本副總經理周岳從“傳統地產轉型”和“市場需求”兩個方面闡釋了遠洋資本在這一領域進行布局的綜合考量：首先，物流與地產行業間具有其他行業所不可比擬的高度相關性與依存性：從項目端上看，物流地產的投資邏輯與開發業務的城市布局不謀而合，一級為北上廣深及輻射衛星城市，二級為重點二線、省會城市及交通樞紐，三級為區域性節點。

“從需求端上看，在整個房地產存量持有領域，物流地產是細分子行業中需求和供給關系最為健康的板塊：無論是電商以及由此帶動的第三方物流的蓬勃發展，還是高端制造業轉向使用第三方物流，都必然帶動現代物流倉儲特別是高標準倉儲物流需求的持續旺盛增長。”周岳指出。

而在輕資產端，已通過“PE股權投資”方式先后投資九曳供應鏈、鄭明現代物流、駒馬物流、壹米滴答、發網等垂直細分領域優質物流企業，實現“從最初第一公里配送到倉儲運營、干線配送到最后一公里同城配送”閉環布局的遠洋資本，在開展重資產端“物流地產”的業務時然更具優勢。

如: 在完成對鄭明現代物流4億元的戰略投資后，遠洋資本宣布與其共同發起成立一支60億元人民幣的冷鏈倉儲基金，為鄭明現代物流打造定制化的場、銷地冷庫，推動其全國網絡布局的實現。

“物流地產商及物流運營商在選址、招商運營、土地獲取、政府關系等很多方面存在天然互補關系。”周岳指出。

這一“物流地產+物流運營商”的開發模式此后亦被復制到與壹米滴答、發網的合作中來。 

“未來2-3年是物流地產的重要‘窗口期’，遠洋資本將以冷鏈開發能力作為核心差異切入點，持續深耕‘以高標倉開發投資為核心競爭力’的物流地產領域，在未來的1-2年逐步釋放儲備倉儲項目，圍繞核心樞紐區域‘以點成線’逐步形成輻射全國的布局。”周岳表示。

遠洋集團副總裁、遠洋資本總經理王洪輝指出: “在整個物流流通過程中，物流地產主要起到提供物流基礎設施及相關服務的作用，業務涉及拿地、設計、建設、采購、招商、運營、管理等資產管理全周期的能力。遠洋資本‘PE股權投資＋倉儲地產’輕重資產相結合的模式使其在進行物流地產布局投資時具有天然的稟賦優勢及‘護城河’”。

此文系作者個人觀點，不代表羅戈網立場

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