10月24日，森瑤中國與高盛共同成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區優質物流資產投資機會，其首批種子項目為4個共計24萬平方米的倉儲資產；

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。該基金資產管理規模達76億元人民幣，將投資于中國19個城市的20處物流園區，可租賃面積約213萬平方米；

11月8日，黑石房地產基金持有及管理的多元資產管理平臺——龍地宣布即將完成對粵港澳大灣區內，面積約28萬平方米現代倉庫的收購。

從上述企業公布收購標的投資案例中不難看出，物流地產頗受青睞。摩根士丹利房地產投資全球首席投資官此前表示：“公司自2015年起布局中國物流地產賽道，管理項目面積超過100萬平方米。鑒于目前重點交通樞紐城市優質物流資產存在普遍短缺的情況，公司將在長三角地區收購逾21萬平方米的物流及工業資產，把握難能可貴的投資機會。”

物流地產是經營現代化物流設施的載體及重要組成部分，分屬工業地產，是房地產輕資產化的重要存量運營細分領域。物流地產的概念始于上世紀80年代，即根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，最早由美國普洛斯集團率先提出并實踐。現代化的物流地產經營環節，主要為選址拿地、開發建設、運營管理及基金運作四個方面，常以物流園區為載體建設物流倉庫、配送中心、分撥中心等專用物流設施，同時提供園區租賃、園區運營、配送服務等增值服務。

數據顯示，一線城市物流地產投資凈回報率在6%～8%，遠高于商業地產的4%～5%和住宅地產的2%～3%，并在疫情影響下展現出較強的抗風險能力。預計優質物流地產將迎來大量新增供應，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關注。

然而，中國物流地產在受到越來越多投資人青睞的同時，進一步加劇了投資市場競爭，導致資本化率有所下降。考慮到行業正處于向高質量、數字化和智能化發展的轉型期，固定資產投資仍低于預期，反映出企業對于投資持保守態度。此外，物流地產還面臨高昂的能源費用，使物流地產的業主方難以實現降本增效；推行環保措施在短期內面臨資金壓力；以及自動化倉庫、數字月臺、信息處理系統等智能技術建設滯后等瓶頸。

黨的二十大指出，以中國式現代化全面推進中華民族偉大復興。在中國式現代化建設進程中，中國對產業鏈供應鏈生態體系建設提出更高要求，積極構建適應產業鏈供應鏈新生態建設的現代物流體系，推動現代化經濟體系建設，加快現代物流技術、業態、模式創新步伐，推動依托國家物流樞紐、國家骨干冷鏈物流基地的“通道+樞紐+網絡”的現代物流運行系統建設。迎接中國式現代化現代物流供應鏈建設的新時代。

物流地產行業驅動因素

01，需求推動

21世紀以來，中國制造業逐步從傳統向新興高端制造業轉型升級，逐步成為倉儲的主要需求來源，集中于長三角、珠三角、環渤海等區域。按照倉儲的水平高低，可將倉儲劃分為高標倉和傳統倉，高標倉和傳統倉存在明顯的差異。

由于中國現代化倉儲起步較晚（約90年代前建設），傳統倉占總面積的80%以上，其缺陷大幅增加了物流運營成本及安全隱患。相比之下，高標倉能夠更好實現物流規模化效應與降本增效。直觀的看，供應鏈管理成熟的汽車、航空等，基本都是高標倉的主要應用行業。

02，政策引導

物流地產是供應鏈建設的重要環節，可能提升企業物流配送效率，進而升級消費體驗。基于此，政府部門近年來高度重視物流，多次出臺土地稅收等優惠政策推動物流地產的發展。

2021年6月，《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》發布加強國家物流樞紐建設與運營指導；同年11月，《關于做好“十四五”首批國家物流樞紐建設工作的通知》表明將建設國家物流樞紐增至70個；同年12月，《國家骨干冷鏈物流基地建設實施方案》提出將圍繞支撐構建“四橫四縱”的國家冷鏈物流骨干通道網絡；《縣域商業建設指南》提出推進縣鄉村三級物流配送中心體系建設等。

03，疫情加速行業驅動力

新冠疫情使物流地產行業衍生出新的驅動力，如冷鏈物流、生鮮電商、社區團購等，助力物流地產持續發展。2021年中國社會消費品零售總額為440,823億元人民幣，同比增長12.5%；網上零售總額為130,883.5億元人民幣，同比增長14.1%，線上消費增速高于整體消費增速。新冠肺炎疫情導致消費需求結構發生變化，實體零售業有所萎縮，部分企業難以支撐被迫關店，或者將實體零售轉變為線上渠道。這對倉配業的服務布局、服務能力水平、技術設備等都產生了深遠影響。

倉儲產業鏈數智化發展

01，物流平臺加速涌入

隨著市場需求的持續發力，中國社會物流規模與快遞行業規模保持持續增長，2021年，中國社會物流總額為335.2萬億元人民幣，按可比價格計算，同比增長9.2%，2021年社會物流總費用16.7萬億元人民幣，同比增長12.5%。中國快遞業務量超1,000億件，對全球市場增長貢獻率超50%。各物流企業依托自身業務發展，開始逐步著手布局物流地產行業，打造一體化供應鏈。以阿里、京東為首的電商企業組建的物流公司重點發力自建倉儲領域，以順豐為首的傳統物流巨頭也以“倉配一體化”為重要戰略發展目標。

2022年9月，阿里健康大藥房首次對外開放其自建倉儲園區——杭州塘棲倉。據悉，阿里健康大藥房塘棲倉為目前亞洲最大的數字化單體藥品倉，占地面積近100畝，全倉配備的恒溫恒濕系統，并采用數字化智能化設計，日均可處理100萬個B2C藥品訂單。京東則是從2008年開始自建物流系統，截至2022年6月底，京東物流運營超1,400個倉庫，含云倉生態平臺的管理面積在內，京東物流倉儲總面積約2,600萬平方米。

02，地產商韌性顯現

基于工業與電商的發展、物流用地年限縮短、疫情等原因，物流倉儲被認為是最具韌性的地產板塊，其在回報率上穩居各地產物業之首。縱觀各家物流地產企業，業務網點均已實現中國一、二線城市及重點區域城市覆蓋，逐步建立起全國網絡。

普洛斯中國以輕資產策略加快項目周轉率，提升其投資回報率。2022年7月，普洛斯宣布設立“普洛斯中國收益基金V”，計劃投資于2013年成立的“普洛斯中國物流開發基金一期”旗下資產，涉及在中國54處高標準現代物流設施。而萬緯物流、寶灣物流等近年來在資產證券化上積極作為，京東和蘇寧亦投入物流地產基金，不過企業更偏向重資產。

其中，萬緯物流的發展值得一提。作為中國知名的冷鏈倉儲品牌，萬緯物流除了擁有專業的冷鏈硬件倉儲設施，近年來對“供應鏈一體化服務”的探索和實踐已經取得了令人側目的成就。除了能夠幫助客戶實現貨物全流程的可視化，萬緯物流對于倉儲運營的“顆粒度”的細化值得中國物流行業學習，尤其是萬緯物流能夠為客戶通過數字化方式提供業務的布局和優化，并以“提升管理顆粒度的方式”來提升管理效率，保證服務質量的同時為客戶免去不必要的成本。

龍頭企業早期利用先發優勢，擁有大量優質用地資源，隨著智能云倉庫、自動化立體倉庫等應用逐漸完善，大數據、物聯網、人工智能將與物流行業進行深度綁定，部分已應用在倉儲物流行業中，這些應用有望進一步降低倉儲物流基礎設施的運營成本。

另外，疫情加速倉儲物流無人化發展步伐，諸如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等自動化設備已代替人工，可以滿足貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸等各個作業流程。這些設備的普及對于物流地產企業也是一個明顯的航標。