過去十年間，北京物流地產市場因供應不足疊加需求旺盛，而長期保持供不應求態勢。即便近三年全國經濟承壓、市場波動加大，北京物流地產市場仍連年逆勢增長。2022年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，在未來三年，物流地產市場將迎來大規模供應放量，將成為十年來最重要的轉折點，充分釋放被長期抑制的需求潛力。

基于此，仲量聯行將深入解析此次擴容對北京物流地產市場格局的影響。

大規模放量將打破發展瓶頸，帶來大興國際機場和平谷兩個全新子市場

自2016年以來，北京物流用地一直較為緊缺，倉儲項目供應受到極大限制，供不應求是市場主旋律。全市近十年入市新增供應僅150余萬平方米，80%以上為2014年前拍得地塊所開發，土地緊缺與較長的建設周期大幅放緩了體量擴張的進程，進一步壓縮了北京市場的承載潛力。

2022年，北京市迎來了十年來首次大批土拍放量，至今成交的非保倉儲用地大于過去十年成交體量的總和。供應缺口造成的市場規模躍遷瓶頸現狀有望打破，在兩到三年新項目開發建設周期的等待后，新增供應將會迅速承接市場中被壓抑的需求。

預計2023-2025年將有123萬平方米的新增供應入市，約為北京目前物流地產市場總體量的50%。大規模供應浪潮分布全市，并發展出兩個新興物流子市場——大興國際機場（BDIA）和平谷，將在今年進入發展孕育期。2022年新拍出的六宗W1類物流用地，全部集中在這兩個子市場，其中109,209平方米位于大興區禮賢鎮，其余的173,417平方米位于京平公轉鐵綜合物流樞紐產業園。根據政策規劃，未來還將有更多物流用地在大興和平谷持續放量，逐步緩解北京供需矛盾，以更多優質物流倉儲空間填補產業發展需求。

大興國際機場子市場依托其豐富的航空運輸資源與京內需求儲備，將對標順義空港（BALP）子市場，成為全市高端子市場之一。作為政府規劃中的國際性物流樞紐，順豐、京東等主流開發商早在2021年就開始布局BDIA，目前順豐華北智慧物流總部基地和京東5G智能物流園即將完工入市。原BALP子市場部分物流租戶為滿足新航線業務需要，已將部分倉儲點南遷，成為BDIA首批落地需求。

平谷子市場將依附于“公鐵水航”多式聯運的特色交通優勢和國家政策支持，逐漸發展成為最具價格競爭力的子市場。作為首都政策規劃中的物流高地，未來的供應波峰核心，平谷子市場現在雖體量尚小，但以普洛斯、京東、東久新宜為代表的等11家頭部物流企業已在2022年于平谷區簽約落地。總投資額達到304億元，占地面積約190萬平方米，多個早期拿地的項目目前已處于在建狀態。預計平谷子市場的承載力、吸引力、影響力將在未來三年迅速形成規模，以低租金、高服務品質成為北京物流地產市場極具競爭力的區域。

市場擴容后吸納力依然強勁，遠期將再次出現供不應求

中短期內，北京物流地產市場擴容會給環京帶中緊靠北京的部分物流項目帶來一定空置壓力，但仲量聯行認為2023-2025年的大規模供應浪潮結束后，北京仍然會維持供不應求態勢。

作為經濟體量較大的一線城市，北京物流地產市場具備強勁的自生需求儲備與廣闊的發展空間。作為與北京需求總體量相似的城市，上海的物流地產市場總體量目前約為756萬左右，空置率為9.6%。擴容后，北京物流地產市場總體量預計將達到約393萬，也僅為上海現有體量的51.98%。上海的發展經驗證明，即使在擴容后，北京物流地產市場仍有非常大的缺口。從長期來看，需求在保證北京高質量發展的同時，依然會外溢到環京帶中天津、廊坊等城市。

仲量聯行華北區研究部負責人米陽表示：“整體來看，雖然新增供應體量較大，但北京凈吸納量一直維持在較高水平，過去五年新增供應和凈吸納量始終維持在5:4左右，根據以往的數據來看，新項目預計將在一年內被快速去化，不會給市場帶來長期壓力，空置率在未來三年將保持10%以下的健康水平。”

從細分子市場來看，因為新增供應主要集中在新區域，所以不會與幾個現有功能各具特色的核心子市場產生顯著競爭。各子市場在未來將會保持健康發展步調，整體租金在未來三年將保持增長態勢，只是處于體量消納期內的全市租金增幅將略有放緩。

米陽認為：“擴容將給北京物流市場帶來巨大的增量機會，釋放之前被有限的供應所抑制的強勁需求，在短期內改變現有市場格局。眾多新項目的入市在提高全市倉儲服務水平，帶動租金上漲的同時，也將為投資市場帶來更多可選物流標的，吸引增量資金入市，進一步促進北京物流地產市場蓬勃發展。我們相信2023年不僅是北京物流地產市場的重要轉折點，也是這座超一線城市在物流領域的新起點。”