作者 | 物流麻將胡

來源 | 物流沙龍

今日搶地大戰再次來襲！ 據東莞市國土資源交易網顯示，今天（10月18日）下午，網掛2017WT055號東莞市建設用地使用權掛牌出讓結束，經過  15 輪競價，最終地塊以1.3729億元花落東莞嘉田倉儲有限公司。而經核實，該公司的母公司正是三年來深耕華南、布點全國的物流地產黑馬：第一產業集團。

此番競價標的位于東莞沙田鎮大泥村，總面積為111040平方米，用地屬性為倉儲用地。從地圖中我們可以看到，該地塊地理位置極為優越，居深圳、廣州兩大城市之間，離深圳寶安機場僅30分鐘車程，距廣深沿江高速沙田出口和2019年即將開通的番莞高速虎門二橋均只有2公里，并且緊臨東莞港，擁有得天獨厚的海陸空優勢。

據了解，項目所在的區域已聚集了順豐、中通、圓通、韻達等國內一線快遞公司，中外運、菜鳥、京東、遞四方、飛力達等均在沙田區域開展業務運作。在土地資源極為緊缺的珠三角地區，此項目實屬稀有。

項目稀有的背后是物流地產中高標倉儲的緊缺。近年來，電商、大型第三方物流公司以及新零售對更高效率的需求，驅動著物流地產中高標倉儲的發展。而我國高標倉儲面積在倉儲總面積中占比僅3%左右，物流設施僅為美國的八分之一。這說明我國還有廣闊的潛在發展空間，特別是高標倉儲，未來5年至少保持20%的需求增速。

那我國物流地產行業市場現狀是怎樣的呢？

一超多強，本土化趨勢日漸明顯

短短十余年，中國物流地產行業可謂是群雄逐鹿。物流地產屬于資本密集型產業，前期投入大，后期回報周期長，年投資回報率在6%-8%左右，又自持土地增值，這是物流地產生意巨大的隱秘財富。一批批玩家如潮水般涌入……

外資：合資入股拿地，玩轉物流基金

在中國物流地產這個市場中，外資家族是占絕對主導地位的強大勢力。中國物流地產猶如一場盛宴，被來自新加坡的普洛斯和豐樹、美國的AMB安博置業和蓋世理，澳大利亞的嘉民集團等“八國地產聯軍”分食著

外資善于用合資入股等方式拿地，大多還會以私募地產基金的方式提高資金周轉率。

中資：本土優勢明顯，迎頭趕上

談到國內物流地產市場，可以用“一超多強”這四個字形容，目前雖然是外資領跑的現狀，但國內民營企業的趕超力也不可小覷，本土優勢明顯。隨著物流地產市場熱度持續走高，越來越多中資開始加入這個賽道，如蘇寧、京東、菜鳥等企業。

物流地產企業信息

資料來源：公司官網、戴德梁行及物流沙龍

中資比例上升，華南區競爭呈白熱化

據統計，北上廣深這些一線城市，2016年新增物流倉儲用地指標加起來只有30萬平米左右，隨著在一線城市拿地越來越難，一線城市周邊城市拿地開始成為開發商的主要競爭力，特別是在嚴重供不應求的區域。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務工業部主管羅瑾女士在接受小編采訪時說：隨著周邊城市的土地供應逐漸收緊，一地難求，未來可能將向更外圍的區域發展。

現階段，即使一線城市用地緊張，我國物流地產的發展仍處于初級階段，我們可以非常明顯可以地感受到以下兩個特征。

中資比例的上升，發展前景被看好

普洛斯被中國五大財團收購會對國內物流地產行業帶來什么影響？

羅瑾女士表示：“普洛斯收購案說明中資對物流行業重視程度正在上升，也說明了大家對物流地產市場未來的發展看好；原來外資占半壁江山的物流地產市場，中資比例正大幅上升?！?/p>

中資比例的上升，這對我國物流地產行業的玩家而言是個利好。一是預計將加速國內物流地產估值的合理化，會對業內項目的獲得成本構成一定壓力；二是推高國內倉儲土地租金。

華南區供不應求，競爭激烈

物流地產玩家一直以在華東華北區域居多，其租金持續保持著高位。羅瑾女士告訴小編，在物流地產需求方面，經濟貿易發達及有區域地理優勢的華南區其實并不輸于華東華北區。

對于華南區區別于華東華北區的特征，羅瑾女士解釋：

一、華南一線城市廣州和深圳，土地供應較為有限（包括地理限制和規劃限制），進入當地市場的開發商數量不及華東和華北；

二、華南一線城市周邊的二線城市因為土地供應相對充沛，開發商則非?；钴S。

數據來源：戴德梁行、物流沙龍

截止戴德梁行2016年第四季度統計數據顯示：我國高標準倉空置率約19%，其中華南區的空置率最低，為10%。很大程度上反映了相對華東、華北區域，華南區市場供應總量處于供不應求的狀態，進一步昭顯著華南區在整個物流地產行業的重要性。

業內人士也表示，未來珠三角的房企將獲得更多進入工業地產的機會，大量中低端產業向廣東外圍轉移，這些企業所遺留下來的產業土地將形成新一輪工業地產發展的巨大商機。如何把廣州周邊的傳統鄉鎮經濟從基建到軟環境一體化改造以使其符合現代產業和城市的發展，也將成為廣州工業地產的發展機會。

那么現在華南區都有哪些重量級玩家？

2016年各企業在華南地區的設施占地面積

數據來源：公司官網、年報等網上公開資料及物流沙龍

毫無疑問，像普洛斯、安博以及嘉民等物流地產巨頭也深耕于華南，其中，今日剛拍到緊缺用地東莞沙田項目的第一產業集團也位列其中。

小編從其官網上發現，第一產業集團成立于2014年，在短短三年時間內已有超過2000畝的倉儲用地，并迅速與法國迪卡儂、瑪氏食品、格力電器、蘇寧物流、菜鳥物流等國內外知名企業建立了緊密合作關系。除了在北京、武漢、杭州、重慶等一二線城市的全國布局外，第一產業集團將把華南地區做為高標準現代物流倉儲設施建設的重點區域之一，項目主要分布在東莞、惠州、佛山等地，僅東莞地區項目就達10余個，可以說，第一產業集團作為中國物流倉儲開發領域的新銳，已成為華南地區新增倉儲用地的主力軍之一。

對于今日新拍用地的項目計劃，第一產業集團總經理苑志奇先生說，該項目將全力加速建設，計劃于2018年下半年投產，總建筑面積達10萬平方米，該項目將按高標準倉庫建設，園區同時將開展冷鏈物流運作、智能倉儲等新的業務元素，將承載項目周邊、城市及區域物流倉儲需求，拉動物流、制造業、創新科技、電子商務等行業的發展，成為立足東莞、輻射珠三角、連接華南區的物流樞紐，并致力成為東莞現代化、信息化、服務化倉儲的標桿。

據悉，第一產業集團能在華南區拿到大量的土地資源，很大程度上是因為它善于從閑置土地資源切入、盤活閑置土地資源。比如，第一產業集團拿到的多是爛尾的，甚至很多企業都不愿意接手的土地。

除此之外，團隊本土化第一產業集團更了解當地政府的政策轉型驅動力，配合政府的規劃去做升級改造開發競爭力優勢。

在土地成本持續攀升的現狀下，第一產業集團因地制宜，在核心區域既建成滿足客戶需求的高標倉庫，也考慮到客戶使用成本，開發多坡道高端倉儲，提升容積率，提升客戶使用效率。例如，第一產業在東莞大嶺山畔山15萬平米的物流園區，采用的就是這樣的設計。

另外，資金使用效率和安全風險控制在開發物流地產方面很重要，第一產業集團用當地幣種開發當地的資源是優于外資優勢的一個因素。

據戴德梁行數據分析，2020年的物流地產市場仍將保持普洛斯一家獨大、其它開發商群雄逐鹿的局面。但根據目前的市場現狀來看，越來越多的中資將會逐漸取代外資占據第一梯隊，而像在供不應求的華南區，如第一產業集團這樣本土化的物流地產商將會越來越具有競爭力，極大可能會引跑于華南地域！ 

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場

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