作者 | 物流麻將胡

來源 | 物流沙龍

繼3個月前，萬科參與收購并私有化亞洲最大物流地產巨頭普洛斯之后，萬科于10月11日發布公告，其公司下屬企業萬科產業園、乾元晟投資、江蘇信托、博裕物流、飛虹壹號擬共同投資設立一只專業物流地產投資基金珠海市坤元興投資發展合伙企業。

該基金認繳出資總額60億元。其中萬科產業園擬認繳出資額15億元，占比25%。同時，若全體合伙人一致同意，投資基金可增資，但合伙企業增加出資后的出資總額不得超過200億元。

當然，今年，萬科在物流地產方面的投資筆墨不止于此。

新增物流項目23個

自2014年萬科開始進入物流地產領域，截至到今年九月底，萬科已進入到25個城市，新增41個項目，總面積為313萬平方米，其中，今年的1-9月，新增物流項目便占23個，面積占165萬平方米。

2017年，萬科投資的這23個物流項目，共投資約17.8億元。以下為項目情況：

2017年萬科新增物流項目一覽表：

投資設立/收購46家物流公司

這兩年，萬科設立或投資收購了至少53家物流公司，其中有超過46家公司是今年所投。據查，萬科旗下有一家專注于物流公司的投資公司深圳市萬科物流投資有限公司，萬科所設立或收購的物流公司大多都是通過它直接或間接持股。

以下為被投資的物流公司的基本信息：

“目標應該是全球第一，而不只是中國第一”

從以上信息中不難發現，萬科將城市經濟水平及交通狀況作為投資選址的重要考量因素。

如一線城市，北京、上海、廣州、深圳；處于交通大動脈且人均可支配收入較高的南京、成都、沈陽、杭州；一線城市的衛星城，如京津翼的廊坊，珠三角的佛山、中山，長三角的嘉興、昆山等；一帶一路起點的西安等。

這些往往處于“八縱八橫”大通道、港口等交通便利且處于消費聚集地的城市是萬科投資首選。而這些也往往是大多數物流地產商的考量因素。

潛力物流園區分布圖：

數據來源：中國指數研究院

另外，很明顯的是以上以億級呈現的投資數字，不得不說今年萬科在物流地產領域的投資可謂是“大手筆”！而這正是“在萬科未來10年版圖業務中，物流地產可以朝行業數一數二的目標發展”藍圖的繪筆。

萬科董事長郁亮曾表示，“物流倉儲本身便屬于萬科的優勢業務，未來如能跟普洛斯合作，我們的目標應該是全球第一，而不只是中國第一。”

因此，后續一系列動作

7月14日，萬科收購亞洲最大的物流地產巨頭普洛斯21.4%股份，投入成本約為169億元。

10月11日，聯合設立物流地產投資基金，萬科出資15億元，占比25%。

截至到今年9月底，新增41個物流項目，成立53家物流公司。

……

萬科大舉進入國內物流地產的同時，眾多企業紛紛入局，如萬科一樣的傳統房企：綠地和碧桂園，如傳統物流地產商：普洛斯、嘉民、寶灣等物流巨頭，將中國作為主戰場；如基金家族：香港的RRJ、新加坡的淡馬錫以及本土精英平安不動產；更有電商京東、阿里菜鳥、蘇寧等將物流地產作為一個重要的布局點。

相較于外資企業，萬科有本土化優勢；相較于基金家族，具有專業化投資團隊；相較于電商平臺，具有拿地優勢及專業的運營能力。

而充足的資金、拿地的優勢以及專業的運營是玩轉物流地產的重要因素。

在資金方面，郁亮曾表態，萬科是行業內現金最多的地產企業。其外，2015年萬科引入全球最大私募基金黑石集團作為股東，進行“地產+基金”式的發展。可以這么說，黑石是萬科解決物流地產資金問題的強大后盾。其次，前不久萬科剛聯合幾家設立的物流地產投資基金也是保障萬科物流地產業務發展的有力基石。

在拿地方面，房地產大佬任志強便曾吐槽過萬科是拿地王。這兩年，萬科在全國拿的那41塊物流項目用地便是最好的佐證，因此，在拿地這一塊，萬科毋庸置疑。

在運營方面，萬科擁有豐富的開發建設經驗及資源；其次，以嚴格的盡職調查和積極的投后管理著稱的萬科股東黑石，在物流地產領域，其經驗絕不亞于萬科，這將會給萬科的物流地產之路帶來強大助力；

另外，普洛斯一直是萬科的第一學習范本，參與普洛斯私有化，占其股21.4%的萬科，如果此次交易能夠順利完成（整個并購預計會在2018年4月14日之前完成），將與普洛斯產生強大的協同業務效應，如利用普洛斯所擁有的高效物流倉儲網絡和管理能力，將完善萬科在物流地產領域的布局，也將為萬科在全球范圍內打造全新的商業發展模式奠定重要基礎。

這樣一看，萬科進軍物流地產欲達“全球第一”可謂是“勢在必行”，期待看到變天的那一天。

此文系作者個人觀點，不代表物流沙龍立場

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