變化的是效率提升

  服務與安全從未改變

過去十年間，中國的中產消費群體的迅速壯大及其強大的消費力已成為高品質物流倉儲需求的主要驅動力。隨著時間的推移、Z世代未來快速成為消費主力，1995-2009年間出生的人，又稱網絡世代、受到互聯網、即時通訊、短訊、MP3、智能手機等科技產物影響很大的一代人。消費習慣區別與其他年齡階段，隨著改變了倉儲格局。

隨著企業和消費者對于貨物配送時效性有了更高要求，在許多核心物流樞紐城市，物流地產市場依然面臨供不應求的局面。但在2、3級城市出現了大面積空倉、出現一半是海水一般是火焰的格局。

從中儲股份的倉儲格局看中國高標庫物流地產市場的發展前景，從基本面的演變、新興物流市場的崛起、不斷演進的需求來源、日益增長的升級需求以及高標庫物業的未來運營策略等方面進行梳理，并展望物流地產投資市場發展前景。

中儲股份

= 倉庫的變遷=

1

 建國初期的倉庫，

2

中儲成都天一庫

3

老式倉庫的改造

4

 青島利群倉庫

5

 天津天保岡谷國際物流中心

6

中儲股份的特色

各式各樣的龍門吊

  從上圖中儲股份倉庫30年的變遷，我們清楚的看到倉庫的變革，從沒有電路到24小時作業，從沒有月臺到高臺，從5米的凈高到12米凈高，倉庫的變遷是隨著物流動態的時效要求，分揀要求來改變的。

這里舉兩個例子說明倉庫改變的特征： 

觀點

月臺的問題

 月臺有內嵌式、外延式、各種月臺的設計是為特定客戶服務的，城市配送需要更多的月臺空間來分揀調度，比如快遞企業或者為連鎖商場配送快消品的城市配送企業，貨物在庫內分揀完成，一個門對應一個地區（商場）的貨物，把門打開，用傳送帶或者叉車、手推車可以直接將貨物運送到貨運車上去，卸車也是如此，卸貨和裝車都非常方便。由于是城市配送、小件貨物，貨運車不進入庫內，庫門不需要很大，但是要求庫門多，每個開間都要開門。

如果門開的比較少，發往幾個地區（商場）的貨物都從一個門進出，就容易造成混亂，也影響作業效率。" 

再比如配送型的冷庫，如發往超市各個店面的冷藏貨物，在庫內分揀好了以后可以直接裝到冷藏車上去，避免冷藏貨物在庫外暴露，確保全程冷鏈。如果站臺伸出去，冷凍貨物出庫裝車難免會暴露在庫外。

觀點

地面的問題

庫房地坪的荷載。

 地坪的荷載也要區別對待。儲備物資庫地坪的荷載要大，應該在5噸/平方米---15噸/平方米之間。  泡貨和快消品在每平方米在3噸---5噸之間就可以了。

庫房建設的原則是：滿足使用需求，適當留有余地。中儲的老庫都是混凝土（水泥）地坪，是最便宜的，但不是最經濟的，一般使用兩年以后，在叉車的作用下地面會出現不同程度的翻砂、起塵現象。加上碳化、水侵蝕和風化的作用，地坪表面會繼續粉化，影響正常使用。具體表現在貨物堆放無論時間長短，上面總是布滿灰塵，出現了凹坑。

現在倉庫建設都在使用金剛砂耐磨地坪， 不翻漿，不起塵，耐磨、抗壓、使用壽命長， 貨物對庫房潔凈度要求很高，譬如，高級食品、精密儀器、醫療器材等。 

                               租戶的要求不斷變革 

 從月臺和地面兩個操作角度，我們就看到了新舊之間的不同，當然還有高度、跨度、液壓升降、徑深、照明、通風、監控，噴淋..........這些細微的改變都是新舊倉庫之間的區分。核心只有一點，便于貨物流轉。

（案例：月臺、徑深暨附屬）

倉庫月臺與徑深

登高保護裝置

從倉庫運營到物流運營 

倉庫的經營是一門學問，大部分物流地產商不介入實際運營，如普洛斯、安博等都屬于資本證券運營范疇，還有一些如寶灣、宇培有著自己獨立的運營部門，各不相同，這組要取決于投資主體的基因和目標問題。

租賃與經營的利潤區分： 

地產業屬于租賃業，稅費成本居高不下，土地出讓金，房屋租賃稅是非常高的，在提升存量的收益時，必須調整期運營模式。

而今年隨著電商零售配送行業的蓬勃壯大，地產商與電商平臺合作的模式興起。同樣的傳統開發型企業在合作中可以發揮在拿地建設、成本管控上的優勢，而擁有龐大優質客戶資源的電商平臺的入駐則能起到品牌聚集的效應，從而進一步鞏固園區“小資產-大客戶”的運營模式。

那么提升經營收益率，利用現有存量介入其他領域，成為現階段物流地產的經營核心。

倉儲行業的整個業態其實可以從字面上做簡單的拆分：

“倉”：時下受到追捧的物流地產，即物品粗放地點的規劃、建設。其中需要考慮的就是倉庫的全國布局，到具體選址，倉庫類型選擇，建設標準，配套設施采購等等。倉庫建設是典型的重資產行業，也是近來行業內關注度較高的子行業。

“儲”：即倉儲管理，包括基礎的商品出入庫、保管收納，質押監管等增值服務的展開。從事倉儲管理的公司往往擁有自有倉庫，同時也有許多倉儲服務商和第三方物流服務商在沒有自建倉庫或自建倉庫不足時租用通用性倉庫進行存放。

物流地產核心是一門金融的生意，在普洛斯、萬科、安博、嘉民、蓋世理這些巨頭的身上，你看不到物流基因，滿滿的都是華爾街的身影，言語里都是基金、回報率的名詞，贏利模式主要為出租收入、服務費用、土地增值、項目投資收益及其他收益，物流運營那是鄉里人的考慮，精英們絲毫不屑。

物流地產收益率高于其他物業

新一代倉儲發展趨勢

物流地產市場在未來十年將呈現三大趨勢：

1.從長期來看，消費市場提質擴容將保持向好態勢

與過去相比，中國消費增速有所放緩，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響，但長期內消費規模仍將穩步擴大。隨著消費市場提質擴容以及消費結構優化升級，物流地產投資者和開發商必須適應零售消費市場的新變化，從而相應調整其投資策略。內循環的提出也需要大量的分撥出現。

另外，鑒于部分大型電商和流通企業出于業務需求自建物流倉儲中心，物流地產運營商也應積極適應租戶結構調整，并挖掘新興行業的租賃需求。

2. 快遞、快運趨于成熟，二、三線倉儲成為雞肋

以城市群和都市圈為核心 發展格局將成為支撐未來經濟高質量發展的主要平臺， 是推動區域消費市場和投資市場進一步發展的重要保障。雖然全國大量城市的消費市場出現增長，但零售額增長最快的區域主要集中在幾個高密度的大型城市群中，且每個城市群的人口規模高達5千萬至1.2億。作為中國推動相鄰城市間協同發展的成功范例，這些城市群內的相鄰城市皆會按照區域綜合規劃實施同步發展戰略。

這些最發達的城市群擁有最高效的倉儲和配送網絡，尤其在區域層面——距這些城市群中心兩小時的車程范圍內可覆蓋2,500多萬消費者。在長三角和大灣區這種城市分布高度密集的城市群中，部分城市倉庫甚至可以在兩小時車程范圍內覆蓋到6,000萬人。與此同時，對交通基礎設施（尤其是高速公路）的大規模投資亦為城市群奠定了更為有效的配送基礎。

中國電商市場仍有很大的發展空間。eMarketer的統計數據顯示，作為全球最大的電商市場， 物流呈現小批量、高頻次，與快遞加速融合（見圖3）。

以北上廣深、成渝為主的城市群已經形成，大量的人口暨資源傾斜。快遞、快運趨于成熟，隔日達和成本可控，服務水平趨于成熟，貨物會集中儲存來減少庫損和允期，二、三級城市樞紐，由于路由與科技不斷提升，分撥速度加快，倉儲資源將會大量過剩，最終成為雞肋。

3.科技賦能將成為物流企業降本增效的助推器

自動化和智能化的物流科技可以有效提升高標庫的空間利用率和作業效率。這一趨勢將有效推動龐大的非高標庫租戶群體考慮升級高標庫。此外，為了滿足租戶對于自動化、冷鏈物流和其它高科技設備的需求增長。

2020年初，新冠肺炎疫情的暴發為中國物流地產市場施加了階段性挑戰，但同時也為物流行業發展帶來了新的機會。疫情嚴防嚴控下，物流倉儲業在支持中國經濟社會正常運轉中的重要作用得到了極大凸顯。

隨著國內疫情態勢有所好轉， 物流行業的整體升級，尤其是在疫情中承擔民生物資保障重任的生鮮食品、醫藥及生活必需品的供應鏈和物流。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生等“新零售”超市概念在中國各大主要城市大量涌現，并成為社區級鄰里配送的前沿配送中心，進一步提升了企業快速城市配送的能力。供應這些社區級空間又進而刺激了對城市郊區傳統大型配送中心的需求。 

未來的5年后物流園區的存貨將越來越少，更多的變成轉運中心。現在盲目建倉的企業注意了，過去的供應鏈是存貨驅動市場，未來將是C2B模式主導供應鏈,渠道的庫存會大量減少，因此未來倉庫會向兩級發展，中心城市樞紐將越來越大，現代化程度不斷提高，而末梢城市倉儲量銳減，會大幅度的減少存貨的倉儲功能,更多末梢倉庫將變成快速的運轉中心。  

下一個十年，物流地產市場將迎來新的挑戰，同時也為不懼挑戰、積極應對的投資者和開發商帶來全新的機遇。 后記：

敏銳型物流企業根據上述變化應準備好相應服務，以滿足用戶對自動化和冷鏈等先進技術的偏好，并為順應可持續發展和完善員工福利的趨勢做出不懈努力。

展望2030年，中國的高標庫市場除了體量規模的增加以外，市場也將朝著更加復雜、更加成熟的方向發展。投資者和運營者需要進一步審視變化中的市場趨勢，在更為復雜的市場中尋找并把握機遇。