物流地產(chǎn)是個(gè)什么概念？買地蓋倉庫當(dāng)包租公嗎？其實(shí)，物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn)，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運(yùn)營細(xì)分領(lǐng)域。目前階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展中期，即由地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型的過度時(shí)期。物流地產(chǎn)由普洛斯公司于上世紀(jì)80年代率先提出并實(shí)踐，指經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的不動產(chǎn)載體，服務(wù)于第三方生產(chǎn)經(jīng)營活動，包括園區(qū)管理、倉儲租賃、配送分撥、信息培訓(xùn)、基金運(yùn)營等一系列增值項(xiàng)目。

至于開頭提到的年化回報(bào)率，先來看看跟住宅、寫字樓等大家較熟悉的地產(chǎn)項(xiàng)目對比圖吧。

從上圖能看出，一線城市的物流地產(chǎn)年化回報(bào)率比投資寫字樓、住宅、購物中心都還高，從租金增長率來看，北上廣深也是每年有幾個(gè)點(diǎn)的百分比增長的。再從全國范圍來觀察物流地產(chǎn)的租金增長：

2017年國內(nèi)主要大城市的租金幾乎都在上漲，成都好像下降了但看左圖就能明白，5年租金復(fù)合增長率超過了20%，漲得過猛了稍微回調(diào)一下很正常，物流地產(chǎn)租金的總體趨勢還是往上的。

為什么物流地產(chǎn)租金增長率這么可觀呢？供不應(yīng)求是主要原因。

上圖顯示倉儲用地的供應(yīng)在2013年以前還是持續(xù)增加的，之后就下降了，右上圖2016年有個(gè)回升只是成交地價(jià)款，面積供應(yīng)并沒增加，說明賣地少了，地價(jià)還高了。

時(shí)間上的前后對比完了，再來看看中外橫向比較：

從世界第一大和第二大經(jīng)濟(jì)體的對比我們能夠知道，中國的物流倉儲面積差距很大，攤到人均面積更是少得可憐，而且97%都是普通倉儲設(shè)施，高端物流地產(chǎn)項(xiàng)目占比太低，隨著城市化、產(chǎn)業(yè)升級等要求，主要城市到期的普通倉庫因附加值低可能還面臨拆遷，因此未來供應(yīng)可能更緊缺。

看了中美物流地產(chǎn)的供應(yīng)端，再來瞧瞧物流的需求有什么不同：

上面的左圖里，兩國的3PL規(guī)模不相上下了，而右圖更明顯，作為互聯(lián)網(wǎng)大國和人口大國，我們的網(wǎng)絡(luò)購物需求遠(yuǎn)比老美旺盛，電商平臺需要的倉儲設(shè)備因此需求也相當(dāng)大。

除了供需不匹配導(dǎo)致的租金持續(xù)上漲之外，物流地產(chǎn)年化回報(bào)率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入，物流地產(chǎn)還有會很多增收項(xiàng)目，八方來財(cái)能不富嗎？

地產(chǎn)都是大投資，一般人玩不起，那市面上都有哪些玩家呢？

按市場占比來看，最早踏足物流地產(chǎn)的普洛斯仍占據(jù)半壁江山：

物流地產(chǎn)也需要大資本來運(yùn)作，近年來產(chǎn)業(yè)資本、投資基金甚至養(yǎng)老基金都看好物流地產(chǎn)穩(wěn)健增長的前景，紛紛布局投資。

幾十億美元、千億人民幣……所以即使物流地產(chǎn)投資收益比住宅、寫字樓那些熟知的地產(chǎn)項(xiàng)目更高，我們普通人也沒機(jī)會搭上這班車嗎？其實(shí)不然，雖然我們不是手握大資本的投資人，但是仔細(xì)捋捋這些物流地產(chǎn)公司及背后的股東，有沒有在股市上看著眼熟的上市公司？具體非紅就不細(xì)講了，免得說我推薦股票。