想讓投資回報率高，那么投資成本要低，而投資回報得高。把物流地產仔細一分解，能得到以下四個衡量標準——更高的價（租金）、更大的量（出租率）、更低的土地成本和資金成本。

一、價/租金

倉庫出租市場上有形形色色的倉庫，租金也根據地理位置、實用面積、主體結構、裝卸貨設施裝置等因素而差異很大，但總的來說，可以分成兩類——傳統的普通倉儲和高端現代倉儲。

考慮到拿地越來越困難，成本也高，投資做物流地產的往往都是用于建設高端現代倉儲設施，以獲取租金的最大價值。除了租金收入上的幾倍差距外，傳統現代倉儲與傳統普通倉庫的區別還在于：

現代集約物流倉儲的租金之所以能夠定價更高，并不是投入更大、造得更高端就行的，如果不適用就找不夠租客，導致有價無市或者空置率太高，就無法獲得高收入，因此，現代集約物流倉儲在功能上也比傳統倉庫更多元，能夠滿足不同租客的潛在需求。

二、量/出租率

倉儲物流園區出租率要高，除了備有必需的基礎設施，通過地產資源把相應的配套服務及設備、資源整合、以帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，提高供應鏈效率，提升出租率、最終實現資源價值的最大化。

硬件和軟件更完備的倉儲物流園區，能為客戶提供除了倉庫租賃外的其他服務項目，例如物流設備租賃、辦公區域共享、食堂開放、裝卸服務、加工、包裝甚至金融服務的提供，自然也就有了這些項目的收入來源。

近年來的趨勢更是往雙層倉庫（非紅在廣州進過一個三層的倉儲園區）發展，這樣能在同樣的土地面積上蓋更多倉庫、讓可供收租的“量”大大增加，或者提供同樣倉租面積卻只用獲取更少的土地。

雖然是雙層，各項參數還是不比單層倉庫弱，這樣才能獲得租客粘性，量大的情況下仍保持高的出租率（低空置率）。

三、土地價格

物流地產企業獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定投資回報率，目前我國優質倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等三大都市圈為主，在現今都市圈供地趨緊下物流用地日益稀缺，物流地產商逐漸將目光轉移至以存量資源為基礎的如二手土地、存量工業用地等上。當然，本土房企在土地資源上的優勢也是讓物流地產的地價能更有優勢的因素，看看國際物流地產巨頭普洛斯在私有化后的本土股東就清楚他們的價值了。

近年來，在一二線城市高端倉儲需求增加、住宅開發土地供應受限以 及國家政策的支持下，包括萬科、招商蛇口、南山控股、海航實業、碧桂 園、綠地控股、華夏幸福、榮盛發展等房企在內的傳統住宅開發企業或園 區開發地產都紛紛開始布局物流地產領域，畢竟在土地成本上他們也有優勢。 

傳統的房地產商除了拿地有優勢、搞建筑內行而會直接主導開發物流地產項目外，跟物流公司合作或者與第三方中介聯合投資運營物流地產，都是有模式可循的，具體的差異如下：

不管是以上哪種模式，建設成本決定租金價位、土地成本決定投資回報，因此物流地產商都是特別在意土地成本，而且不僅是從地價上考慮，選址立項時還會將土地未來溢價也納考量。

四、資金價格

自有資金成本低，但開發物流園區等地產項目由于建設投資成本高且周期長，物流地產商若只能通過租金上升以及土地溢價來逐步收回資金，周期較長下會造成負債壓力攀升，最后算起來實際使用的資金成本反而高，弄不好還有資金鏈斷裂的風險。因此往往是自有資金加外部資金一起來，更精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產商去融資、找到“便宜的”錢來用，而通常是物流地產企業與外部資金設立合資子公司或開發基金進行項目開發，以減少占用自有資金，有利于前期的迅速擴張。而在物業建成后的運營期，企業可以選擇出售基金份額獲得流動資金繼續擴張新項目，或者繼續持有部分份額，以獲得基金運營管理的持續分紅收益。

基金模式有利于物流企業增加收益、擴大規模布局以及分散風險。開發基金模式將企業自有資金的使用效率最大化，同等資金下加速實現規模擴張和全面的地域布局，為長期發展積蓄動能。同時，引入投資資金參與物業開發、運營管理等環節，可以有效的對沖企業風險，使其穩健發展。像普洛斯是在境外發行基金，一來是因為境外利率較低，投資者回報要求相對較低，二來是人民幣在過去若干年一直在升值通道，因此普洛斯的資金成本相較于靠自有資金+銀行借款（主要是國開行貸款）作為資金來源的寶灣集團更有優勢。

綜上，經過杠桿撬動合適的外部資金、拿下地價較低且潛在土地溢價高的倉儲物流用地、建設符合潛在租客需求的物流園區并達到可租面積的最大化、定向招商甚至定制化設施設備以提升出租率，待物流地產項目運營成熟后，發起基金收購手中成熟物業，基金到期后通過資產上市，或發起規模更大的新基金吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續發展，這就是物流地產為什么投資回報率可以做得很高的原因。