我國倉儲物流公募 REITs 已開啟試點：按照底層資產劃分，我國首批試點公募 REITs 中的中金普洛斯 REIT 及紅土鹽田港 REIT 均屬于倉儲物流類。模式上兩者 傾向于日本、新加坡模式，即單支 REIT 倉庫數量較少、單倉面積較大。收益上 兩者預期年現金流分派率位于 4.3%-4.8%區間，上市后二級市場呈小幅溢價。

受全球化浪潮、消費市場提質升級、電子商務穩步拓展等多重影響，我國物流地 產市場蓬勃發展: 1.因具備租戶組合及租金收入相對穩定、土地價格較低等特點， 我國一線城市物流地產整體投資回報率（6%-8%）較購物中心（4%-6%）、長 租公寓（2%-3%）等資產更高。2.伴隨著全球產業鏈上下游協作程度加深，跨 境貿易對物流企業運輸效率及倉配能力提出更高要求，進一步拓寬物流地產行業 發展空間。3.國內居民消費升級下電商及快遞行業高速發展，推動物流地產需求 加速釋放。4.近年來國家就稅收、供地、融資等方面對倉儲物流行業扶持力度加 強，利于加速構建高質量物流基礎設施網絡體系，促進經濟轉型升級。 

相較于強勁市場需求，我國物流地產發展現狀仍具備較大提升空間：1.當前我國 已具備一定規模的工業倉儲用地，但物流地產結構性問題愈發凸顯：人均倉儲面 積尤其現代化倉儲面積仍較海外發達國家有一定差距；冷鏈物流行業市場集中度 偏低，行業內缺乏主導企業。2. 新入局企業面臨優質地塊稀缺、新增地塊開發成 本較高等挑戰。3.此外城市擴容改造下原有物流用地受拆遷影響加速縮減，土地 置換時間成本較大；同時低標倉升級改造受限于規模及規劃審批效率。 

海外典型物流地產 REITs 產品介紹：從海外發達經驗來看，1.物流地產公募 REITs 于疫情影響下展現出較強韌性及抗風險能力。近年來股息率位于 3.6%上下且波 動率較低，吸引大量國家主權基金、養老基金及保險資金等長期資本入局。2. 業務規模及運營能力是物流地產可持續發展的重要保障，公募 REITs 為物流地產 提供重要金融支持，融資渠道的打開加速行業整合力度。 

市場需求及消費升級傾向下，預計我國物流地產行業集中度加劇或成為必然趨 勢：1.部分主流房企已通過合資、戰略合作、收并購等形式陸續打入物流地產市 場。除自身多元化轉型升級需要外，物流地產與生俱來的“地產基因”及行業供 需不匹配等因素驅動房企開辟物流地產新賽道。2.我國物流資產多為市場化企業 持有，相比于基建項目，物流標的資產證券化操作可行性更強。可以預見于國內 公募 REITs 加速起航的背景下，物流地產行業集中度加劇或將成為必然趨勢。