其中PE模式（以普洛斯為代表）主要通過將運營成熟項目通過物流基金（REITs）或其他方式打包出售，提前兌現物業銷售收入和開發利潤；而自持物業模式以自有資金或借款購置物業，獲取全周期的運營利潤回報，適合有長期廉價資金支持的企業，參與者多為國企及保險背景開發商。綜合以上兩種模式，土地資源獲取能力、運營招商能力與較低資金成本成為構筑物流地產核心競爭力的關鍵所在。

投資要點

“零售+第三方物流+高端制造”三輪驅動，高標倉儲需求快速增長：一方面，消費升級及新零售概念的興起推動線上線下渠道融合，提前備貨和倉儲功能需求明顯提升，與此同時電商的成長和滲透過程對物流配套設施的要求也逐步提高；其次，伴隨工業、批發和零售業物流外包比例提升（16年為65.3%），快遞業務快速增長（17年快遞企業收入與業務量同比增長22%/27%），第三方物流收入規模穩步擴張，支撐物流倉儲需求放量；此外，高新技術產業與裝備制造業的高速發展，為物流地產的成長提供新動力。

高標倉緊缺與簡易倉大量空置長期共存，行業格局一超多強：我國物流地產行業存在較為突出的結構問題，大量簡易倉庫長期閑置與高標倉庫供不應求的局面長期共存。與其他國家對比來看，雖然我國物流地產存量（約9.55億平米）處于領先地位，但是優質物流設施占存量物流設施比重仍較低（約5%）。從行業競爭看，目前行業參與者主要有物流地產商、傳統房企、電商企業、快遞企業和金融機構五大類，形成了以普洛斯（2018年市占率35.4%）領銜的“一超多強”的行業格局。近年來國內物流地產企業發展提速，打破了以外資為主的行業格局，其中易商、萬緯、宇培、平安等國內企業市場份額不斷提升。

“拿地+運營+資金成本”構筑物流地產核心競爭力：目前，物流地產企業主要存在PE模式與自持物業兩種運作模式，其中PE模式（以普洛斯為代表）主要通過將運營成熟項目通過物流基金（REITs）或其他方式打包出售，提前兌現物業銷售收入和開發利潤；而自持物業模式以自有資金或借款購置物業，獲取全周期的運營利潤回報，適合有長期廉價資金支持的企業，參與者多為國企及保險背景開發商。綜合以上兩種模式，土地資源獲取能力、運營招商能力與較低資金成本成為構筑物流地產核心競爭力的關鍵所在。

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