號稱歷史上最大的私有不動產交易計劃最終在6月3日得到披露，全球私募巨頭黑石集團計劃斥資187億美元，收購普洛斯（GLP）手中的美國工業倉庫網絡及債務，涉及的倉庫總面積達到1.8億平方英尺（約合1600多萬平方米）以及超過80億美元的債務。

截至2018年2月，普洛斯及旗下品牌環普，在中國38個戰略性的區域市場投資、開發并管理著258個物流園、工業園及科創園，物業總面積達3,300萬平方米。

發展如此迅猛，不禁使我們思考，普洛斯是怎么成為中國物流地產霸主？

“以華治華”

與許多跨國企業一樣，普洛斯在中國的發展選擇的是“以華治華”，在其中立下汗馬功勞的包括普洛斯的靈魂人物梅志明，后來創立了上海易商集團的沈晉初，以及目前主要負責普洛斯環普業務的趙明琪。通過并購與合資等方式與手中已經握有倉儲土地的本土企業合作，打入中國市場。隨著競爭的日趨激烈，普洛斯更是與本土企業合縱連橫，達成戰略同盟，從土地和股權兩條線去加強自己的產業鏈條和業務資源的掌控力。

基金模式

普洛斯是一個運氣非常好，又非常懂得“借勢”的企業。這個“勢”的一個重要組成部分來自于其高效精巧的資本運作體系。倉儲設施的特點是投資大，收益不高但穩定，是一個資本密集型行業，收回投資成本時間較長。如何既能夠解決資金難題，同時又能讓自己變輕？

普洛斯一方面通過基金模式放大杠桿，前端引入股權投資方，后端通過債務融資放大杠桿。更重要的是，通過將資產置入基金，普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。

另一方面普洛斯通過各類兼并收購壯大自己，如1991年并購Meridian Industrial Trust，2004年并購Keystone，2005年并購Catellus等，同時借著美國跨國企業客戶在全球擴張的機會，把自身足跡踏向全世界。

物流基礎設施是物流行業里比較重的環節，普洛斯打造了一張地網，把物流節點、場地、倉庫網絡建立起來，零售、電商、第三方物流無論是誰都去租普洛斯的地和園區，這是“業主”的生意；在這個基礎上，普洛斯發現企業需要的不僅僅是一個場地，更多的是如何解決運力、設備、資金等各類問題，于是開始為合作伙伴提供金融服務。

縱向延伸

近年來普洛斯不再是以往單調的橫向擴張，而開始注重縱向的產業鏈延伸，嘗試探索輕資產的運營增值服務和多元化業務，通過平臺實現資源共享，打造物流生態圈，環普產業園、金融板塊都是其長遠布局的一環。基于此邏輯，普洛斯還會通過投資入股物流鏈條上具有優勢的服務商獲得平臺式的業務協同與延伸空間。

物流地產行業本質，用最白話來說就是：對的土地＋便宜的錢。此外物流地產行業對于產業資源及綜合運營的訴求與日俱增，不再只是單純的土地與資本的游戲，而是探索與產業供應鏈結合的更高形態，以增強自身的競爭壁壘。