目前，中國物流地產依然處于普洛斯一家獨大的市場狀態，大部分市場被外資企業所占據，但其中也不乏像宇培、寶灣等中國本土企業，利用自身經營模式爭奪一席之地。隨著科技、互聯網的不斷發展，社會對于物流園區的需求也隨之增大，在這樣的市場環境下，各大資本紛紛涉足物流地產想分得一杯羹，在搶占機遇的同時帶來的挑戰也不容小覷。

競爭對手的逐漸增加、土地獲取難度大、以及同質化等問題都是阻礙物流地產發展的重要原因。各大物流地產商找準方向用準力，建立特色經營模式，逐漸形成差異化發展，才是取勝之匙。

下面本刊就對目前中國各大物流地產商展開系列的盤點講解，讓讀者能夠更直觀地了解中國物流地產現狀。首先看看它們在中國的物流園區數量以及面積，見圖1、圖2。

圖1（注：圖中數據均來自于各企業官網進行統計得出。園區數量統計按：普洛斯截止時間2018年8月、安博截止時間2018年9月30日、宇培截至時間2018年6月、豐樹截止時間2018年3月31日。沒有注明截止時間的按照目前企業官網實時數據統計）

圖2（注：各企業中國物流園區面積均按照官網實時數據進行統計。宇培（包含在建及待開發）、寶灣（高端倉儲設施220、在建250）。各公司截止時間同（物流地產商中國園區數量表）對應）。

普洛斯是中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統建設的先行者，目前依舊保持著中國最大現代產業園提供商和服務商的角色，通過多租戶物流設施開發、定制開發、收購與回租、融資租賃為供應鏈的高效建設提供著強大支撐。隨著新型商業模式的發展，電商、第三方物流等對于物流園區的建設提出了更高要求，普洛斯憑借在中國多年的管理規劃經驗，用好的商業模式提高投資回報率，用好的金融模式打造規模效應，為客戶提供專業的現代化物流倉儲需求。

嘉民于2005年以高端定制的服務模式踏入中國市場，2009年獲得中投集團資金支持并成為了嘉民最大的股東，緊接著2012年又得到加拿大養老金計劃投資委員會的入股，使其在中國物流地產領域強勁發展。嘉民在規模上很難與普洛斯匹敵，但通過項目開發、物業出租、物業管理、投資基金相關運作模式，以建立更高品質的物業，優質的服務以及精細化的管理贏得客戶的認可。

安博在工業物流領域有著成熟的管理經驗，相比于普洛斯和嘉民，安博在中國市場十分穩定，雖說在發展速度上遠遠不及前兩者，卻未發生頻繁易主及危機問題，這與其謹慎保守的作風有著直接關系。安博通過工程專長、租賃管理、物業管理運作模式，為廣大客戶提供通用型物流設施建造和定制建造等解決方案。

豐樹近幾年來通過發揮其資產管理與房地產開發優勢，開拓了不少的物流地產業務。豐樹通過各種房地產資產類別，為投資者取得穩定高額回報，持續擴增集團位于全球的創收型資產組合，以開辟全新收入來源和實現業務多元化。目前，豐樹的房地產項目遍及包括中國、美國、新加坡、日本、越南等12個國家及地區。

其他

維龍是意大利最大的工業地產物流倉儲設施提供商，2018年第二季度唯品會在其華北沈陽于洪物流園擴租1.9萬平方米，目前唯品會已在該園區拿下3萬平方米倉儲空間，該園區也成為其覆蓋中國北部最大的區域物流中心。蓋世理作為歐洲領先的物流地產開發商，主要為跨國公司、第三方物流、制造商等提供相關物流服務，其在中國的發展可謂是一波三折，頻繁的股東變動使其發展緩慢，不過依靠精細化的服務以及高品質的環保倉儲，在中國物流地產領域穩住了腳步。

宇培主要涉及物流地產、電子商務及冷鏈物流等業務，通過標準化實施開發、訂制開發、收購與回租運營模式，搭建了覆蓋全國的高效物流設施網絡。宇培通過提供用戶標準化現代物流倉庫、項目施工能力、租賃咨詢、物業管理等增值服務，擁有著像京東，菜鳥、唯品會、小米、本來生活、百世、韻達、順豐等核心客戶。

（注：表中數據來源于各企業官網財務報告，普洛斯作為外資企業中物流地產行業的領跑者；豐樹則作為中游企業擠占于中國市場，本刊特搜集了兩家企業的相關財務數據供讀者參考。）

寶灣作為行業領先的國際物流園區開發商和運營商，通過園區功能、定制服務、增值服務以及物流核心業務，服務在物流運營管理、標準設施開發與運營、定制倉儲設施、運輸與配送、電商倉儲、供應鏈金融、冷鏈物流、醫藥物流等領域。為第三方物流、電商、商貿零售和制造企業提供高效優質的物流設施服務、運輸服務及多種增值服務。

易商紅木：資本運作，維系運營與開發

 易商集團與紅木集團合并組建的易商紅木，通過標準開發、定制開發、物業服務、售后回租運營模式，借助項目與基金的模式實現短時間規模的爆發式增長。此外，易商紅木始終堅持拓展更多的發展渠道，雖然外部投融資異常活躍，但是易商紅木內部的資本運作同樣占據相當比重，通過內外的不斷平衡聯動，促進自身的穩定運營與新渠道開發。

百利威：多方發展，保持競爭力

 百利威擁有強大的園區拓展能力、成熟的資管團隊以及全面的增值服務，與宇培、易商紅木不同的是，百利威致力為電商及傳統企業提供專業、集成、高效的第三方現代倉儲物流服務。在倉儲、物流、代運營等供應鏈環節上充分利用網絡優勢、品牌效應和運營經驗，引入先進的技術設備及管理模式有效整合各類資源，提供客戶一體化供應鏈解決方案。

其他：

除了傳統的物流地產商，像萬科、綠地、華夏幸福等房地產企業，也在通過自身土地資源以及資金優勢在物流地產行業拓展布局；阿里巴巴、京東、蘇寧等電商企業，通過自主建設物流倉庫、網點以及門店等物流設施進軍物流地產領域。另外，隨著順豐、三通一達、百世、德邦快遞企業的成功上市，在倉配業務轉型升級以及強化運輸效率的需求下，也紛紛涉足物流地產。像厚樸、平安不動產等金融機構也是朝著物流地產方向大步邁進，平安不動產作為物流地產領域的后起之秀，通過房地產開發和資金配置穩固自身物流建設發展，雖然與普洛斯、宇培等巨頭有很大差距，卻也保持著穩步發展，相信未來也會占據更大市場。

整體看來，中國物流地產的發展仍是普洛斯、安博等外資企業占據主導地位，同時宇培、易商紅木等中國本土企業也在加大步伐，迅速地壯大發展。外資企業的優勢在于，國外的物流設施建設起步早，對于倉庫的建設標準高，最重要的是擁有一套可以快速復制的建設標準體系，這也是外資企業能在中國市場盤踞的重要原因。

對于中國本土物流地產商而言，短板在于起步晚、倉庫建筑設施老舊，另外大部分是從房地產等行業轉向物流地產領域，導致企業對于物流建設信息以及技術知識的嚴重匱乏。不過從相關數據可以看出，中國企業近幾年的發展勢頭也很旺盛。本土企業的優勢在于，相比于外資企業更能明白客戶的需求，所謂“一方水土養一方人”，對客戶需求會有更精準的定位；另外像易商紅木等對于外資企業的運行模式也很是了解，未來本土企業的發展前景同樣值得期待。