事項：

公司公告《關于控股子公司開展基礎設施公募REITs運作的議案》，子公司寶灣物流擬以天津寶灣物流園、廊坊寶灣物流園、南京空港寶灣物流園及嘉興寶灣物流園等4個項目作為底層基礎設施項目，發行公募REITs。

基金要素：

1）基金名稱：華泰紫金-寶灣物流倉儲基礎設施證券投資基金（具體以產品成立公告為準）。

2）基金規模：基礎設施項目初步估值為19.97億元。

3）基金期限：50年，存續期屆滿可延長。

4）收益分配比例：收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

5）四個項目寶津物流、廊華物流、寶昆物流、寶禾物流的資產基礎法評估市場價值分別為4.7、6.2、4.9、2.6億元，合計18.4億元；對應投資性房地產的增值金額分別為3.5、5.2、3.8、1.8億元，合計14.3億元；增值率分別為184%、449%、288%、147%。

核心觀點：

1、我們認為：公募REITs運作的落地，將為公司物流地產資產價值重估帶來強催化。

此前深度報告我們指出公司核心看點第一即公募REITs的探索，本次事項的公告意味著即將實質性落地。

1）本次發行公募REITs可幫助公司盤活物流園資產，實現寶灣物流輕重資產模式的并舉聯動，完善“募投建管退”的全流程資產管理運作能力，同時實現權益型融資效果，提升資產效益和股東收益。公司預計交易完成，可為上市公司實現歸母凈利潤約4.9億元。

2）公司20年曾成功發行類REITs：20年12月公司以上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園作為底層資產，成功發行類REITs18.5億元，合計處置收益12.5億元。

3）公司仍有充足項目儲備。截至2021年末，公司在全國范圍內擁有并管理75個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積達900萬平方米。本次發行公募REITs的底層項目為4個，公司仍有充足項目儲備及巨大潛力。

2、投資建議：

1）盈利預測：依據公司測算，若公募REITs成功發行將獲得歸母凈利4.9億元，我們上調22年盈利預測至預計實現歸母凈利13.6億（原預測8.7億），維持23-24年原預測歸母凈利潤10.5、12.8億元，對應EPS分別為0.5、0.39及0.47元，對應PE分別為7、9及8倍。

2）分部估值：我們維持估值方法，即對房地產業務進行NAV估值法估，以及寶灣物流根據EBITDA估值倍數估值。

地產業務：測算折合價值36億；

寶灣物流：預計寶灣物流22年EBITDA為9.7億元，給予22年EBITDA估值倍數25倍，考慮公司權益比重，對應價值129億。合計市值165億，對應目標價6.09元，預期較現價68%的空間。

3）我們強調公司存在如下看點：

其一、我們看好物流地產行業發展，寶灣物流領先的品牌及運營能力有望享受行業紅利；

其二、房地產開發業務或迎來行業催化；

其三、公司積極探索的“園區+業務”可視為向上的彈性“期權”，而公募Reits則為公司進一步提升資產運營能力并獲取收益提供新路徑。

基于公司公募REITs項目尚未正式發行，維持“推薦”評級，強調其未來潛力。

風險提示：宏觀環境導致房地產業務推進不及預期，園區+業務進展低于預期。

附：一、控股子公司寶灣物流擬開展公募REITs運作

2022年8月12日，公司召開第六屆董事會第十七次會議，通過《關于控股子公司開展基礎設施公募REITs運作的議案》，底層項目包括天津寶灣物流園（寶津物流）、廊坊寶灣物流園（廊華物流）、南京空港寶灣物流園（寶昆物流）、嘉興寶灣物流園（寶禾物流）4個項目。

本次基礎設施公募REITs主要要素包括：1）基礎設施項目初步估值為19.97億元。2）原始權益人認購數量在基金份額發售數量的20%-34%，持有的20%份額鎖定5年，原始權益人或同一控制下其他關聯方持有的超過20%的份額鎖定3年，其余戰略投資者鎖定1年，其他投資者持有的份額無限售期。3）存續期50年，存續期屆滿可延長。4）基礎設施公募REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合分配條件的情況下每年不得少于1次。

1、天津寶灣物流園（寶津物流）

位于天津市濱海新區塘沽聚源路288號，擁有16幢倉庫及1幢配套綜合樓，土地使用權面積32.05萬平方米，建筑面積15.83萬平方米。

截至2022年7月31日，公司資產總額2.7億元，負債總額0.8億元，凈資產1.9億元。

市場評估值為4.7億元，投資性房地產增值3.5億元，投資性房地產增值率184%。

2、廊坊寶灣物流園（廊華物流）

位于廊坊開發區鳳舞道10號，擁有10幢倉庫及1幢配套綜合樓，土地使用權面積17.36萬平方米，建筑面積9.16萬平方米。

截至2022年7月31日，公司資產總額1.5億元，負債總額0.2億元，凈資產1.3億元。

市場評估值為6.2億元，投資性房地產增值5.2億元，投資性房地產增值率449%。

3、南京空港寶灣物流園（寶昆物流）

位于江寧區祿口街道云龍路33號，擁有7幢倉庫、1幢配套綜合樓及其他配套設施，土地使用權面積19.19萬平方米，建筑面積10.49萬平方米。

截至2022年7月31日，公司資產總額1.8億元，負債總額0.3億元，凈資產1.5億元。

市場評估值為4.9億元，投資性房地產增值3.8億元，投資性房地產增值率288%。

4、嘉興寶灣物流園（寶禾物流）

位于嘉興市秀洲區王店鎮盛安路1019號、吉祥西路158號，擁有5幢倉庫、1幢配套綜合樓及其他配套設施，土地使用權面積10.38萬平方米，建筑面積5.99萬平方米。

截至2022年7月31日，公司資產總額1.5億元，負債總額0.4億元，凈資產1.1億元。

市場評估值為2.6億元，投資性房地產增值1.8億元，投資性房地產增值率147%。

公司曾在20年成功發行類REITs項目。

2020年12月公司以上海明江寶灣物流園和廣州寶灣物流園作為底層資產，成功發行類REITs18.5億元，合計處置收益12.48億元。

1、明江（上海）物流有限公司（松江寶灣）園區

園區于2012年10月全部投入使用，園區立足上海，輻射長三角，為在該區域內開展業務的生產企業、商貿企業、第三方物流企業提供配套的物流基礎設施服務。

園區占地321畝，倉儲面積11.8萬平方米。2019年，園區出租率100%，營業收入6436萬元，凈利潤2829萬元。建有12棟高標準立體倉庫，綜合辦公樓、停車場等。

2、廣州寶灣物流

位于廣州經濟技術開發區東區，毗鄰廣州出口加工區、廣州科學城以及永和經濟開發區，地處穗、深、港、澳交通樞紐地帶，地理位置優越。

園區占地217畝，倉儲面積13.1萬平方米。2019年，園區出租率100%，營業收入6338萬元，凈利潤1636萬元。提供倉庫租賃、裝卸服務、庫內增值服務、運輸及項目營運。

本次公募REITs底層資產土地使用面積合計78.98萬平方米，2020年類REITs發行土地使用面積為35.87萬平方米。

二、公司倉儲資源豐富

寶灣物流堅持深耕長三角、粵港澳大灣區及重要物流節點城市，形成完善的網絡布局，持有資產規模位居國內行業前列，前文所述，我國物流地產行業屬于“一超多強”格局，寶灣物流與萬維、宇培、易商等均為領先梯隊。

截至2021年末，寶灣物流在全國擁有并管理75個智慧物流園區，運營、管理和規劃在建（含待建項目）倉儲面積共900萬平方米。

分區域看，截至2021末，公司披露主要園區51個，其中華東22個，華北5個，華南5個，華中5個，西南6個，西北2個。2021年寶灣物流倉庫平均使用率為94.5%。

風險提示：宏觀環境導致房地產業務推進不及預期，園區+業務進展低于預期。