KlangValley巴生谷，即巴生河流域，是馬來西亞境內的一片地理區(qū)域，由吉隆坡與環(huán)繞其周圍的雪蘭莪州屬中部各市鎮(zhèn)所組成。巴生谷位于馬來西亞中央山脈以南的一大片廣大平原，同時巴生河經由此處流入馬六甲海峽，自開拓以來就是商務發(fā)展的中心地帶。

盡管外部環(huán)境競爭加劇充滿挑戰(zhàn)，但對外國投資者而言，馬來西亞依然是頗具競爭力的投資地。在2018年世界經濟論壇（WEF）全球競爭力報告（GCR）中，馬來西亞投資競爭力在亞太平洋140個國家和地區(qū)中排名第25位，僅次于新加坡、日本、香港、臺灣、韓國和新西蘭。

從中期來看，中美持續(xù)不斷的貿易沖突，使馬來西亞在電子集成電路、液化天然氣和通訊設備領域尤其受益。不受中美貿易戰(zhàn)引發(fā)的關稅影響的競爭優(yōu)勢，可能成為馬來西亞吸引這兩個超大經濟體制造商，赴馬建廠的契機。

市場指標

2018年1月至8月，馬來西亞政府批準了616億令吉(馬幣MYR1令吉約為人民幣RMB1.67元）的國內外投資，高于2017年同期的404億馬幣，其中制造業(yè)占498億馬幣，約占批準投資的80.8%。在所有批準的投資中，外商直接投資438億馬幣占比71.1%，同期占比60.4%為244億馬幣。2018年10月，馬來西亞的工業(yè)生產指數(shù)（IPI）比去年同期上漲4.2%，制造業(yè)和電子產業(yè)的高產出成為IPI 增長的有力支撐。

2019年馬來西亞政府，宣布了幾項支援工業(yè)增長的措施，特別是高科技產業(yè)。國家工業(yè)4.0政策或工業(yè)4.0就緒性評估，促進了電氣和電子、機械和設備、化學品、航空航天和醫(yī)療設備領域關鍵部門的增長。這將為提高生產力、創(chuàng)造就業(yè)機會和制造業(yè)的高技能人才庫鋪平道路。

馬來西亞Selangor雪蘭莪州，作為東盟市場的門戶，擁有發(fā)達的基礎設施和大量的熟練勞動力，2018年1月至6月期間，已獲批多達83個制造業(yè)項目，以31億馬幣的意向資本投資，排名全國第三。

工業(yè)地產投資亮點

位于Subang市(梳邦再也，馬來西亞雪蘭莪州中部)的Khazanah Nasional公司開發(fā)的航空航天港口，將在Khazanah公司與MajlisAmanah Rakyat（Mara）等機構的參與下重新煥發(fā)生機。該地產項目開發(fā)始于1997年，占地80英畝，2020年前，當?shù)卣哪繕耸窃谠摰貕K再引進30多個中小型企業(yè)。由此形成一條被稱作為Selangor“3S”的航空航天帶（3S，即Subang、Serendah and Sepang位于Selangor州的城市），以實現(xiàn)2019年~2020年馬來西亞的航空航天工業(yè)的進一步穩(wěn)定增長。

另外，未來將在Pulau Indah島建設一個占地380英畝的自由貿易區(qū)（FTZ），這也將成為刺激貿易，推動Klang港口航運和物流活動的催化劑。

物流地產供需

2018年8月，LYL集團為客戶定制了兩個面積分別為11.8萬平方英尺和15.4萬平方英尺的倉庫，該設施位于Shah Alam U10區(qū)占地65英畝的LYL物流園區(qū)。DB Schenker物流公司為擴展業(yè)務將入駐其中。

AxisMega配送中心（AMDC）的第一階段建設，近期已完成。位于Telok Panglima Garang的Taman Industri Sijangkang Utama，由Axis Real Estate Investment Trust（Axis REIT）開發(fā)，配置的高規(guī)格設備包括高端噴淋系統(tǒng)、LED照明和雨水收集系統(tǒng)，吸引了雀巢公司將全新分銷中心設在這里。

尚在建設的銀河物流中心位于Kuala Selangor，占地60英畝，由Alpha Galaxy Group公司開發(fā)。物流中心包括兩個總建筑面積為150萬平方英尺的倉庫，均配備符合FM標準的消防系統(tǒng)。馬來西亞Continental Tyres PJ 公司將使用超過一半的倉庫面積（850,000平方英尺）作為全國配送中心，該設施預計將于2019年第一季度建成。

在ShahAlam的Nippon Express（馬來西亞）私人有限公司工業(yè)園區(qū)21區(qū)內，新的倉庫將在原銀鳥位址上建造。這座全新的雙層倉庫占地14.7英畝，總建筑面積為682,658平方英尺，配備寬坡道。該工程正在進行中，將于2019年12月完工。

（2013年-2018年聯(lián)排，半獨立和獨立廠房供應量累計）

即將成立的CJ物流公司總部位于Bandar Bukit Raja，由一棟3層倉庫構成，該倉庫配有一棟3層辦公附樓和多層寬坡道，總建筑面積為525,949平方英尺。該建筑工程已完成65%，將于2019年第二季度竣工。CJ物流公司將部分出租該設施，預計待設施啟用后將實現(xiàn)全部入駐。

園區(qū)項目特色

 Klang Valley引人注目的幾個工業(yè)發(fā)展項目中，高規(guī)格的圍籬和保安系統(tǒng)是其共同特色，包括快速車輛信息識別系統(tǒng)和為重型貨車單獨設置的出入口。

位于ShahAlam的Mapletree物流中心可提供多種租賃方式，配備寬坡道多層倉儲，可運行大型拖車（容納高達40英尺的集裝箱）、自動裝載托盤（類似穿梭車）和LED遠光燈照明系統(tǒng)、高標準噴淋系統(tǒng)以及自動堆放系統(tǒng)（類似堆垛機）。項目一期已于2017年11月全面竣工，隨后的二期將于2018年4月開始運行。截止2018年12月，89%總入住率，表明配備高規(guī)格的大型設備的工業(yè)地產，有著強勁的潛在市場需求。Mapletree Dextra Pte公司已簽訂協(xié)定，以2.877億馬幣從UMW Holdings公司購買38.80英畝工業(yè)用地。UMW將依次從Mapletree租賃部分土地，租期至少3年，年租金共計1,260萬馬幣。

（配備高規(guī)格工業(yè)設施的物流地產）

（定點開發(fā)區(qū)域；目前和未來地產供應量）

注：（1）AIDF工業(yè)園區(qū)私人有限公司的AREA集團公司的特殊目的實體

電子商務的興起為工業(yè)地產市場注入了新的生機。Area Management私營房地產股份公司（AREA）正在Ulu Kelang自由貿易區(qū)建造占地面積為120萬平方英尺的三層倉庫，目前已完工55%，預計2019年第三季度完工并獲得認證（CCC）。這座距離KLCC約6.8千米的城內倉庫，其目標客戶是為首都及其周邊地區(qū)提供當日送達業(yè)務的電子商務或物流企業(yè)。在此期間， AREA以3.2億馬幣在Banting的Kota Seri Langat購置了占地212英畝的工業(yè)用地，作為THE COMPASS在Kota Seri Langat的首次公開亮相，該門禁和引導工業(yè)園將擁有已建成的獨立廠房（12,000平方英尺到75,000平方英尺面積的建筑）和面積從20萬平方英尺起的定制租賃單元。

位于Bandar Puncak Alam的Eco Business Park V （第五生態(tài)商業(yè)園區(qū)）是在建的圍籬和保安工業(yè)園，占地面積518英畝，迄今已推出包括集群（產業(yè)園）、服務（物業(yè)）、半獨立和獨立工廠，截至2018年12月預計出售率約為89%。

Hap Seng工業(yè)中心坐落于Shah Alam第23區(qū)，占地20多英畝，是馬來西亞第一個擁有900多個停車位的專用地下停車場。該開發(fā)項目由一個6層倉庫，12套5層半獨立工廠和4套3層獨立工廠，以及一個5層零售兼辦公建造構成，總面積為59,809平方英尺。該項目目前正處于打樁階段，預計將于2020年竣工。

價格和租金

經過多年，Klang Valley逐漸變?yōu)槌墒斓墓I(yè)區(qū)，隨著周邊區(qū)域的快速發(fā)展以及土地價格的上漲，大量位于其中的工業(yè)樓宇趨于成熟并將迎來新的發(fā)展。

在吉隆坡，能產生高總發(fā)展價值（GDVs）（倉儲率/得房率）的高密度項目以重新開發(fā)的形式成為Chan Sow Lin 和Segambu地區(qū)的產業(yè)熱點。類似的趨勢也出現(xiàn)在位于Selangor州的Petaling Jaya的13區(qū)的工業(yè)區(qū)。

相比之下，隨著交通基礎設施建設的完善，該未開發(fā)區(qū)域出現(xiàn)了一些新工業(yè)園區(qū)，且由于土地成本低廉，使得該地區(qū)富有吸引力，并提供了大量可開發(fā)的土地。

值得關注的是，一些在建和將建的工業(yè)園正在尋求資本化運作以提高互通性，例如憑借60億馬幣，目前正在進行的West Coast Expressway (WCE)項目已經完成50%以上，包括THECOMPASS在Kota Seri Langat和Eco Business Park V 兩個項目，將連接主要的沿海城鎮(zhèn)，如Klang、Kuala Selangor、Teluk Intan、SetiaWan、Manjung and Hutan Melintang。跨越約233公里，21個交匯點，其中10個在Selangor ，11個在Perak，還將連接現(xiàn)有的高速公路，包括南北高速公路、South Klang Valley高速公路、North Klang Valley高速公路和Shah Alam高速公路。

能配備最先進的設施和更高的規(guī)格（定制建造/定制租賃）的工業(yè)及倉庫空間，才能夠得到高昂的租金收益。

在Shah Alam和Klang，租金價格也在每月每平方英尺1.30馬幣和1.80馬幣之間徘徊。位于Shah Alam的Mapletree物流中心報價是每月每平方英尺2.00馬幣。正在興建的Hap Seng工業(yè)中心，月租金是每月每平方英尺1.80馬幣至2.50馬幣。在Chan Sow Lin和Segambut等地區(qū)，獨立廠房的平均租金已超過每月每平方英尺2.50馬幣。而位于Taman Industri Sijangkang Utama的Axis Mega配送中心因可提供定制出租，月租金可達約每平方英尺3.11馬幣。

正如宜家已在Pulau Indah設立了其區(qū)域分銷中心，Lazada也將其電子商務區(qū)域分銷中心建在了Sepang，今后，我們將繼續(xù)看到更多的全球公司會將其中心建在馬來西亞，Klang Valley工業(yè)和物流房地產展現(xiàn)出廣闊開發(fā)投資前景。

【※以上文字和圖片來源：由馬來西亞Knight Frank研究所Real Estate Highlight 雜志，授權現(xiàn)代物流雜志社翻譯】