到目前為止，沒有任何其他十年對供應鏈的破壞性比21世紀20年代更大，而且由于大流行引發的市場波動和隨后的經濟挑戰，這種破壞性肯定會持續下去。這一破壞給該行業帶來了不同的動力。盡管零售商、制造商、分銷商和物流企業發現自己在爭先恐后地確保供應、維持庫存和管理運輸消費者訂單，但需求的增加同時為工業和物流房地產所有者和投資者創造了巨大的機會，這對工業和物流不動產總體而言無疑是有利的。

無論您在供應鏈生態系統中處于什么位置，以下是值得關注的六大趨勢：

01趨勢一：網上購物正在上升

盡管當今國際貿易的絕對值仍在增長，但跨地區的產出份額已從2007 年的 28.1% 下降到 2017 年的 22.5%并且繼續下降，而在岸外包（將業務流程轉移到國內成本較低的地點的做法）正在上升。

由于中等收入者的影響，這一趨勢在亞洲最為強烈。根據世界銀行的數據，中等收入者預計將從2020年的20億增長到2030年的35億。事實上，到2030年，全球消費的35%將由新興市場占據，主要是亞洲（不包括中國），這推動了該地區貿易的增長。

預計所有地區供應鏈的近岸支撐和在線支撐將增加，這將為某些市場的增長創造更多機會，并繼續迫切需要工業和物流地產。具體而言，在美國，這意味著可能會有更多的政治和經濟激勵措施，鼓勵企業開設店鋪。麥肯錫2021 年11月發布的一項研究發現，93%的受訪企業計劃使其材料和產品供應更具彈性和靈活性，許多企業希望通過“onshoring”或“multi-shoring”（多支柱）生產實現多樣化。簡單地說，這意味著使用分布在地理位置和整個供應鏈的多個供應商來分散中斷風險。但同一份報告發現，只有百分之二的企業意識到供應鏈中更上游的企業所面臨的風險。例如，汽車制造商可能理解為其提供零部件的企業所面臨的風險，但不知道制造這些產品所用電子芯片的企業所面對的挑戰。考慮到新冠疫情對全球供應鏈和烏克蘭危機的持續影響，這是一個問題。

02趨勢二：集裝箱運輸成本也在上升

今天，集裝箱運輸成本幾乎是大流行前的五倍。盡管離岸和近離岸將有助于越來越多的企業緩解這些高昂的運輸成本（如上所述），但對于那些仍在海外運輸的企業而言，供應鏈通脹背后的數學問題令人望而生畏。

洛杉磯、薩凡納和新澤西等美國港口城市目前的空置率處于或低于2%，勞動力短缺和建筑材料的缺乏進一步制約了供應管道，給2022年下半年的租金帶來了更大的上漲壓力。此外，供需失衡對物業空置造成了巨大壓力，這是有史以來的最低水平，租金的增長速度是通貨膨脹率的兩倍多。所有這一切的結果是，替代性的、不太擁擠的港口市場的物流地產變得更具吸引力。事實上，一些企業完全繞過西海岸港口，將貨物一路運往東海岸，然后通過鐵路運回全國各地。

不確定下一步會發生什么，但工業開發商對投機性開發持保守態度（相對于上一次擴張），特別是由于全球金融危機后吸取的經驗教訓和需要數年時間才能吸收的空間過剩。例如，美國目前的擴建中，定制化倉庫占在建的平均比例為30%-40%。這并不是說投機性開發沒有發生，也不是說人們對它沒有興趣。相反，開發商更愿意根據住戶對位置和資產定制的需求，在“量身定制”的基礎上運營。

在亞洲，我們看到海運費率從9-12個月前的峰值有所下降，但成本仍遠高于歷史水平。不斷上漲的燃料價格正在產生影響，但需求疲軟應導致長期進一步寬松，同時產生短期波動。

03趨勢三：電子商務不公平

我們經常忽略的一點是：電子商務，它不公平。例如，根據Metapack的數據，在英國，約96%的人口進行了在線購買。但在這一潛在消費者群中，70%的包裹量只流向了英國10%的家庭。

如果電子商務零售商需要有效地向這10%的人交付包裹，那么其他90%的人呢？如果他們在網上訂購了東西，他們仍然希望快速發貨？這是一個艱難的平衡。“亞馬遜效應”永遠改變了消費者對第二天交付的期望，這是一個全面的電子商務戰略，其中他們現在需要設計供應鏈，以提供這項服務并獲得利潤。再加上一場全球大流行病，人們害怕離開家，現在電子商務需求在通常電子商務滲透率最低的領域增長，如家居用品、家裝和百貨店。

當你考慮電子商務和全渠道履約時，它們必須增長和轉變。了解消費者及其居住地是一項持續的挑戰。物流網絡設計變得定制化。

零售商需要了解這些消費者在哪里以及他們如何購物，并不是所有的物流地點對不同的用戶都意味著相同的事情。因此，當我們在資本市場上進行收購時，我們需要仔細研究資產的使用情況，以了解場地的重要性以及占用人在不影響利潤率的情況下可能擁有的租金增長空間。對于最后一英里，情況尤其如此，并非每個城市和郊區都會受到同等影響。

04趨勢四：超過最后一英里設施的時間管理替代方案

為了實現更快的訂單周轉時間，將庫存和訂單揀選部署到更接近消費者的位置是必要的，但還有其他方法可以解決供應鏈中的時間管理問題，減少對相對昂貴的最后一英里中心的依賴。

中國領先的電子商務企業阿里巴巴和京東通過在人工智能 (AI)、預測分析、倉庫自動化和智能運輸系統方面進行大量投資，擴大了規模。因此，他們在該行業的履約成本最低——占商品總值（GMV）的10-12%——這與許多實體零售商相比非常接近。在中國，在線訂購的零售額在整體零售總額中所占的份額達到了令人難以置信的 46%。

除了利用技術降低履約成本外，倉庫和零售地點之間的協同作用也在不斷增強，從而推動了商店的銷售量。許多實體零售店的后端實際上被用作履約中心，直接向消費者配送產品。這節省了時間和金錢，因為產品可以從店倉中取出，單個訂單可以在商店包裝。百貨店就是一個很好的例子。百貨店的零售利潤率最低，因此增加一個獨立的最后一英里位置通常無利可圖。從店內挑選更有意義，這就是為什么我們可能會看到擁有微履約中心的百貨店在增長。

05趨勢五：更加注重減少碳排放

越來越多的企業正在密切關注供應鏈治理，更具體地說，關注供應商的道德和可持續性實踐。品牌對不道德行為的影響可能很大，消費者和投資者正在獎勵那些被認為對環境更好的品牌和企業。由于運輸是大多數供應鏈中碳排放的最大貢獻者，占消費品企業總排放量的80%，因此許多供應鏈管理者現在被要求減少供應鏈中的碳排放。當企業在未來五到十年重新設計其供應鏈時，他們現在需要在成本和碳排放之間進行權衡，以便能夠實現積極的未來ESG目標。

投資者和房地產所有者應了解其客戶就其未來供應鏈所做的決策，以及由此為物流和工業房地產創造的下游機會。此外，房東需要了解租用人的供應鏈如何影響環境，并能夠報告。研究表明，如果采取審慎措施投資于可持續性，這些房地產資產的溢價可能高達的21%。

06趨勢六：自動化和遠程供應鏈勞動力機會

新技術不僅使人們能夠從遙遠的地方駕駛叉車，而且正在探索遠程卡車駕駛。考慮到美國80-85%的履約倉庫尚未實現任何流程的自動化，這種自動化可能會打開許多遠程供應鏈勞動力機會，這可能是工業人才戰爭中的一個巨大勝利。

在英國的機會超越了美國。例如，根據高緯進行的一項物流研究，英國只有10%的倉庫使用高水平的自動化。勞動力套利和大流行導致的全球勞動力流動限制正在導致顯著的工資通脹，這也為那里的自動化帶來了更有力的理由。

然而，亞洲的自動化增長率遠遠領先于其他地區（見下圖）。隨著消費者需求的不斷增長和自動化成本的降低，自動化采用率越來越高，以應對不斷增加的勞動力成本，并確保滿足消費者需求所需的速度、準確性和效率，并支撐業務量的增長。