機遇與挑戰并存。疫情嚴防嚴控下，生鮮食品、醫藥及其他生活必需品的供應，離不開快遞物流的運輸和配送保障，極大地凸顯了快遞物流及其倉儲業在支持經濟社會正常運轉中的重要作用。隨著疫情防控的常態化和“動態清零”政策不動搖，可以預見，作為快遞物流業發展的重要載體，智慧物流園區建設將引來新一輪發展機遇。

01傳統“五大痛點”

相關數據顯示，截至2021年年底，我國各類大小物流園區的總數超過6000個，其中山東、江蘇、河南的物流園區的數量排名前三。但目前傳統物流園區發展還存在許多不足，亟須轉型升級。

產業規劃指導缺失。近年來，為適應國內國際雙循環發展、跨境電商綜試區建設等宏觀形勢的需要，各地普遍加快了電商快遞物流園建設。但大多園區聚焦于電商或物流功能，缺乏系統的、詳細的產業規劃指導，以至于物流園區僅能承接貨物流通，對相關產業發展的引領推動作用不大，沒有充分發揮作為城市發展的經濟基礎設施的作用。

招商引資難。傳統物流園區的收入主要來自5個方面：出租業務、服務管理業務、項目投資業務、土地增值及其他收益。因此，傳統物流園區必須加大招商引資力度，實現園區資源利用效益最大化。從目前情況看，傳統園區項目空置率高的問題依然不能得到解決，線下缺乏實體物流服務資源，只能依靠簡單粗暴的稅收政策吸引所謂平臺企業開票走流量，無法形成真正的產業聚集，無法實現高效的園區運營服務。

運營成本高。園區只有互聯互通，才能降本增效。但是傳統物流園區項目只能盯著本地有限的資源，與外界無法形成利益交換互補。有關物流園區的互聯互通，依然是“雷聲大、雨點小”，沒有實際的效果。

管理效率低。中國物流行業一直都存在“小、散、亂、差”的格局特點，經營模式多為傳統的單車貨物運輸，管理手段簡單，運用信息化手段進行資源合理配置有待進一步加強。相關數據表明，我國社會物流費用占GDP的比率在14%~15%，而歐美是9%；我國物流成本占生產成本的30%~50%、而發達國家只占10%~15%。

安全保障弱。一般非專業的物流倉庫存放的貨物多，且未進行專業的分類、分庫存放，由于可燃物存放的規模較大，數量較多，有的物品燃點低十分易于燃燒，存放不當易引起火災。同時物流園區人多、車多，人員風險和交通風險都較大。

02把握“四大機遇”

物流領域紅利政策頻出。近年來，隨著國際國內宏觀形勢的變化，促進經濟發展雙循環、穩定產業鏈供應鏈、推動外貿高質量發展、促進內需和消費升級等政策舉措陸續出臺。特別是國家層面不斷擴大跨境電商綜試區建設規模，2021年國家發展改革委發布了《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》，穩步推進120個左右國家物流樞紐布局建設，支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接等政策舉措，為物流園區發展提供了難得的機遇。

冷鏈物流成為發展方向。國務院辦公廳《“十四五”冷鏈物流發展規劃》提出，到2025年布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，進一步突出了冷鏈物流的戰略地位，完善了冷鏈物流頂層設計，明確了發展任務與目標。

物流市場空間持續擴大。隨著中國經濟的增長和結構的升級，電商和第三方物流的發展，新技術的應用，應急和民生物流的重要性日益凸顯，中國物流市場也迎來更多發展機遇，市場空間廣闊。據統計，2020年以來，我國物流需求指數持續提升，生產、出口、消費等實物物流保持良好的發展勢頭，社會物流總額增速高于GDP增長。其中2021年社會物流總額達到335.2萬億元，同比增幅超過9%。隨著雙循環新發展格局的形成，社會物流需求將更大。

高標倉需求強勁。從物流市場發展情況看，近年來高標準物流倉庫需求強勁，呈現多元化發展趨勢。除電子商務和第三方物流外，2020年以來，生鮮冷鏈加速發展，生鮮食品、餐飲供應鏈等企業趨于選擇高端物流倉儲。相關資料顯示，2021年中國高標倉需求缺口約1億平方米左右。特別是今年受疫情影響，生鮮電商迎來爆發式增長，社區團購、直播電商等新模式使冷鏈高標倉市場持續活躍，冷鏈高標倉呈現供不應求的局面。

03轉型“五化趨勢”

倉儲高標化。雙循環新發展格局以及我國進入消費新升級時期，零售行業出現新增長，從而為物流倉儲設施的需求帶來增量。據了解，我國網購規模較大，而同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍，這使得在運營效率上有明顯優勢的高標倉得到發展機遇。未來，物流園區新建倉庫要以高標倉為主，同時將原有低端倉庫逐步升級轉型為高標倉。

冷鏈規模化。疫情防控形勢下，生鮮電商與社區團購消費會成為我國冷鏈需求的重要爆發點，消費者對食品質量的要求推動了市場對冷鏈增量的需求。隨著《“十四五”冷鏈物流發展規劃》的落地，國家扶持冷鏈物流發展，冷鏈基礎設施建設將在較長一段時間處于政策利好環境，為冷鏈規模化奠定了基礎。同時，隨著冷鏈物流需求一路走高，新建高標倉預制冷庫將成為新趨勢，即在普通倉內預留保溫材料、管線和設備的空間，該倉可作普通和冷庫兩用。

運營智慧化。互聯網、物聯網、人工智能、移動通信、自動化等技術在物流領域的廣泛應用，為運營智慧化提供了可能。目前，如果物流園區加快投入倉儲機器人等新興技術，實現“科技賦能”，提供智能化的倉儲服務，同時注重綠色發展，積極發展太陽能等可再生能源，將進一步提升園區運營效益，吸引更多的物流項目入駐。

產業鏈條化。物流園區除了提供高標準倉儲與基礎物流作業功能外，也越來越趨向于布局電商與供應鏈的相應功能區，通過運營產業生態來打造物流園區價值鏈的核心競爭力。例如，京東物流的電商直播基地采取“前館后倉”模式，通過與供應鏈服務平臺結合，建立高效智慧的“店+倉+鏈”一體化、電商物流與供應鏈產業服務體系，打造產業生態，加快培育物流園區發展新優勢。

投資多元化。除傳統物流機構投資者外，順豐、京東等快遞物流企業加快進入物流園區運營領域，投資主體多元化已經成為當下市場格局的最主要特征。主體的多元化必然引導發展模式的改變與創新，促進物流行業深層次、多維度發展。例如金融物流園、產業物流園、國際供應鏈的際享倉等新模式物流項目的實施，將更有助于物流園區專業化、高端化。

04推動“數智運營”

智慧物流園區可理解為：基于大數據、物聯網、云計算、人工智能等新一代信息技術的運用，以智能化設施設備為基礎，通過人、物、系統、資源等多方數據傳遞和交換，實現物流園區管理、服務、運營的全面數字化和智慧化。現實操作中，可以根據不同類型、不同需求推進智慧化運營。

智慧物流的基本類型。由于投資主體、功能定位等差別，智慧物流園區大體可以分為企業型物流模式、社會化運營模式、政府類開發模式3類。一是企業型物流模式（倉儲型園區），就是供應鏈類公司或者商貿物流平臺建設和運營，通常集聚特定物流和關聯服務資源，通過集成化的運作，為特定的服務對象提供一體化的物流服務，如京東物流園、菜鳥物流園區等。二是社會化運營模式，就是物流地產商或物流公司建設和運營，根據市場需求，依托物流園區的物理空間集聚某一類或幾類物流資源要素為服務客戶提供專業化的物流服務，如普洛斯物流園區、傳化公路港、紹興港現代物流園等。三是政府類開發模式，就是由地方投資平臺或管委會建設與運營，一般為城市或區域的交通與物流樞紐，集聚多種物流資源要素，為區域產業發展、城市生活提供綜合物流服務，如重慶國際物流樞紐園區、嘉興現代物流園等。

物流園區的智慧應用。按照不同的應用功能劃分，智慧物流園區應加強智慧管理、智慧服務、智慧運營。一是智慧管理，就是進行可視化的資產管理、能效管理、客戶資源管理、安全管理、車輛管理等。以物流園區的安全管理為例，目前基于AI算法的主動智能視頻監控模式，實現多維度視頻智能分析、視頻報警聯動、報警視頻推送、電子巡更等功能。二是智慧服務，就是提供一站式政務服務、一體化的企業服務、智慧三產配套服務、數字化綜合能源服務、智能科技創新服務、智慧車后市場服務等。三是智慧運營，就是實施智能倉配、智慧運力協調調度、智能防偽追溯、城市供應鏈協同、無車承運、產業鏈供應鏈集成、提供物流大數據服務。

智慧物流的解決方案。智慧物流園區應該為客戶提供4種智能化解決方案。一是智能存取方案，通過模塊化、可擴展性強的智能設備和軟件驅動的配合，實現智能存取，降低運行成本和人工作業強度，大幅提高倉儲空間利用率和運行效率，同時滿足常溫、冷藏、冷凍、耐高溫、抗靜電等特殊行業的作業需求。二是智能搬運方案，適應多行業、跨場景的柔性智能化、自動化需求，幫助企業實現原料出入庫、線邊庫上下料、產線半成品流轉、成品出入庫等生產或者流通的全流程物流自動化和數據可視化，積極推動制造和物流企業的智慧升級。三是智能分揀方案，高效處理大批量物流件，應用分揀貨物范圍廣、分揀誤差極低、噪音低、故障率低的自動化分揀技術，取代人工分揀作業，降低人力成本，提高分揀效率和準確率，逐步實現輸送分揀作業無人化。四是智能倉儲方案，為電商、倉儲、流通行業打造智慧儲存、揀選解決方案，通過智慧倉庫管理系統、智能多設備集群控制系統，幫助客戶實現倉儲物流智能化改造，全面為客戶降本增效。

當然，推進智慧化物流園區建設，除落實上述智慧化舉措外，要同步建設智慧化綜合管理平臺，推動園區倉庫、人、車、貨等信息和數據全面線上化，實施數字化運營監管，推進園區疫情防控、安全生產、能源利用、綜合辦公等領域智慧化、可視化，進一步提升園區運營效率和安全發展質量。