9月19日,《生存空間壓縮，專線物流如何走出困局？》一稿經頂端新聞、“鄭州批發市場”公號推送后，引起河南物流圈廣泛關注。

物流園區該如何為專線物流賦能？導致物流園區空置率增加的深層次原因是什么？未來5年，河南物流業將發生什么變化？

9月27日，作為2022中國（鄭州）商貿物流大會的先導活動，頂端新聞推出了“頂端大咖會”直播對話，本次邀請到了飛騰物流董事長林春光、玉澤物流董事長袁伯合做客頂端大咖會的直播間，就上述問題做了深度剖析。

01鄭州物流園區空置率最高達30%，創下十幾年來新高

 “目前物流園區處于供大于求狀態。”林春光稱，2014年之前，鄭州的物流園區很少，也不成規模，這幾年，鄭州的物流園區領域幾乎每年都有新玩家進入。而選擇入駐園區的，90%都是專線物流。

2020年疫情多點頻發以來，生產制造企業因為訂單減少，導致其貨物儲存量下降，專線物流攬收貨量隨之而降，再加上油價持續上漲、人工成本增加、運費無法同期上漲等原因，部分專線物流有的關停，有的出局，占比約20%左右。

受此影響，今年以來，鄭州60多家物流園區，平均空置面積增加20%左右，空置率達20~30%，創下最近十幾年來新高。

空置率增加的不只是某一個園區，而是無論高中低檔，全部受到沖擊。

02房地產開發商入場，是物流園空置率增加的原因之一

林春光還提到，導致物流園區空置率增加的，還有一個原因，就是這兩年河南物流地產的興起。

“以前河南哪有什么物流地產，這兩年明顯增多。”林春光稱，近幾年，“房住不炒”的國家政策讓原來拿了地的房地產開發商放緩了開發新樓盤的腳步，但既然拿了地又不能不開發，而疫情的不確定，雖然讓物流行業也受到了沖擊，但更讓大家看到了物流行業對于民生保障的作用，于是，很多房地產開發商紛紛開建物流園區，進入了高標倉、冷鏈物流等行業。

事實證明，不只是河南房地產開發商把投資瞄上了物流，國外投資者也一樣。在戴德梁行日前舉行的網絡研討會上，眾多國外投資者表示正重新部署他們的投資組合，并將目光轉向另類資產，其中，首選即是物流。

根據投資者意向調查顯示，隨著傳統行業從疫情中復蘇，一些曾被認為“難以進入、難以退出”的另類資產類別，成為目前投資者關注的重點。

比如，若要將10億美元分配至不同物業，投資者表示會選擇將更多的資金分配給物流而非寫字樓。

盡管收益率有所下降，但超過35%的受訪投資者認為，物流行業從根本上仍然供不應求，還有30%的投資者預計該行業將出現積極但緩慢的增長。

03能為企業賦能的園區，才是專線物流的選擇

如何才能降低物流園區空置率？

林春光提到一個關鍵詞：賦能。如果物流園區能為入駐的專線物流賦能，能讓其在園區得以發展、壯大，誰還會走呢？

比如，飛騰物流在新密的云倉，就根據客戶的需求，降低了部分租金，原來一年交的費用，現在改為可以一季度一交；原來用2000平的辦公面積，現在經過優化組合，辦公面積縮小為1000平等，提高了公司的集約化水平。

玉澤物流園目前空置面積為2萬多平米。袁伯合稱，為了降低空置率，公司推出了幾個舉措：減免部分房租，房租可以分期支付；給所有入駐物流公司發放防疫用品，如口罩、消毒液等，定期對園區進行消殺；開展安全生產培訓；園區成立項目組，專門到地市尋找生產廠家，為園區內的專線物流提供貨源；園區為入駐的物流企業購買保險；組織活動，增強專線物流與同行的互動、合作；每到中秋、春節時，給企業發放福利用品等，讓入駐的企業在園區內感受到“家”的溫暖。

目前，玉澤物流園入駐專線物流70多家。

04鄭州市出臺17條政策支持物流業，幫公司減免費用幾十萬元

9月份時，鄭州市人民政府辦公廳發布《鄭州市支持物流行業紓困解難工作方案》，從落實稅費優惠、降低物流通行成本等8方面，推出17項舉措，物流企業是否已享受到相關優惠？

林春光激動地表示，2020年疫情以來，雖然物流行業貨量和利潤都有所減少，但國家和河南省、鄭州市也多次出臺了鼓勵物流行業發展的政策，飛騰物流即是其中的受益者。

公司自有貨車300多臺，自從被列入“白名單”企業后，每月光高速過路費減免了二三十萬元，降低了10%左右。

為了園區的發展建設，前一段時間，工商銀行給飛騰物流授信300萬元，利息只有3.8%，而且，為了不影響公司正常運轉，一周內就把所有手續辦完了。在即將放款的前一天，銀行又通知，鑒于飛騰物流是國家4A級企業，在享受超低利率的同時，可以再減免萬分之一的手續費。

“前前后后為我們公司省了幾十萬元。”林春光說。

袁伯合也表示，玉澤物流作為4A級企業，在銀行貸款156萬元時也享受到了超低利率和部分費用減免。

05未來5年內，河南物流業將發生大變化

未來一段時間內，河南物流行業會否發生明顯變化？

林春光認為，目前，全國各地都看到了鄭州、河南在發展物流行業方面的優勢，像區位優勢、樞紐優勢、消費優勢等，河南物流行業的發展也在推動全國物流向前發展。這幾年，全國各地像四川、云南、東北等各地的物流同行，也經常帶領團隊來河南參觀、學習。

明年來看，河南的物流將會向升級型、集中化、服務型、下沉式等發展，在這個過程中，還會有一批企業因為跟不上大的發展趨勢而掉隊，被淘汰出局。

專線物流的運營，將從拼價格演變到拼服務；物流園區的競爭，將從拼管理，過渡到拼資源。

未來的物流園區，一定是誰的資源更多，在誰那里經營更安全、穩定、貨源更多，大家都去誰那里。

袁伯合認為，未來5年內，將是河南物流突飛猛進的幾年，河南物流業必將發生大變化。作為建設國家中心城市、國際消費中心城市的鄭州，在這幾年內，要把握住“天時地利人和”，要把河南省鄭州市物流業的發展放到全國物流業發展的大格局，搞好物流業與制造業、商貿業聯動發展，增強科技創新和高質量發展，推動河南物流業向標準化、智能化、規模化、集約化等方面發展，為中國經濟高質量發展做出應有的貢獻。