這篇文章討論的內(nèi)容是目前我最感興趣但也是離我當前業(yè)務和專業(yè)能力最遠的內(nèi)容。因此大部分是我從各個資料里獲取的信息，做一個信息搬運集合展示吧。今天的文章更多是做簡要的介紹，看完介紹有興趣的同學朋友歡迎私信討論。

一、公募REITS政策出臺

在2020年疫情后國家出臺了一個政策，內(nèi)容是進行基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱REITs）試點工作。我看了政策內(nèi)容，有兩個關鍵點和我相關度很高，因此比較留意，一個是“試點區(qū)域在粵港澳大灣區(qū)”，另一個是“重點行業(yè)包括倉儲物流”。

那不少像我一樣的搬磚人就要問了：這是啥？為什么？可以搞錢嗎？

吃瓜群眾（我）

二、公募REITS理解

我不是金融行業(yè)從業(yè)人員，因此為避免誤導，我引用了來自專業(yè)金融機構的解釋，可以參考下圖。

公眾號中金點睛《金融知識科普 | 一分鐘走進REITs》

中金從整體運作的維度解釋了REITs的運行機制。由REITs持有不動產(chǎn)物業(yè)，并獲得不動產(chǎn)日常經(jīng)營收入，比如倉庫租金和物業(yè)費。收入將根據(jù)一定的比例分配給REITs的投資人，以分紅的形式。對于REITs投資人而言一方面通過持有基金間接持有了不動產(chǎn)物業(yè)，算是“業(yè)主”，因此對應的物業(yè)升值自己也會享受持有帶來的增值收益；另一方面由于不動產(chǎn)收入和分紅形式的存在也會給到投資人一定的經(jīng)營收益。相當于是參與買了不動產(chǎn)部分資產(chǎn)，成為包租婆了。

（圖片來源于網(wǎng)絡）

但是基金投資很多是有起投門檻的，私募動則上百萬甚至千萬的起投要求讓大部分人望而卻步。我了解到公募基金是有做一定處理的，和股票類似，會大幅度降低公眾購買的成本。

  參考下圖

公眾號圖解金融《一幅漫畫搞懂REITs到底啥意思》

我粗淺的理解為類似公司上市，物流行業(yè)的固定資產(chǎn)也可以拆成股進行上市并且交易。在這個過程里，上市前物流地產(chǎn)的所有者將先行賣出所有權給到REITs并收回投資額，同時提供物業(yè)管理服務收取物業(yè)管理費、倉租等相應不動產(chǎn)持續(xù)收入。這些收入將由REITs進行分配給到投資人。

投資人通過購買發(fā)行REITs的受益憑證證明自己的所有權并獲得相關收益。類似持有股票憑證獲得分紅。

這種形式和買股票已經(jīng)非常接近了，那么目前市場上有REITs產(chǎn)品嗎？

三、當前市場上REITs整理

第一批上市的REITs基本情況，在這里援引中金公司相關報道。

圖表：首批基礎設施公募REITs的發(fā)行基礎信息匯總，資料來源：深交所，上交所，中金公司研究部

在2021年6月21日上市的第一批9個基金里，有兩支歸屬于物流類。一支是普洛斯倉儲REIT（不知道普洛斯的朋友可以看下我之前的文章補補課哦 《行業(yè)篇02-從某地產(chǎn)物流轉型嘗試說起，從零開始搭建物流體系》）另一支是深圳鹽田港。

上市當天對應的9支REITs情況。

圖表：首批基礎設施公募REITs首日交易結果匯總，資料來源：深交所，上交所，中金公司研究部

上市時間：2021年6月21日

截至最新的報道，目前兩支物流倉儲類REITs相關財務情況和分派現(xiàn)金情況展示如下

和市場其他方式收益率的對比，中金方面也給了圖表數(shù)據(jù)支持

除了境內(nèi)上市的REITs，不得不注意的還有順豐房地產(chǎn)信托基金在香港的上市。

 上市時間：2021年5月17日    順豐房托作為國內(nèi)首個赴港上市并以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金

從發(fā)行通告里我們可以看到基金置入了順豐三處物流物業(yè)地產(chǎn)，分別在香港、佛山和蕪湖。

四、REITs對于行業(yè)和我的關系思考

從行業(yè)的角度我覺得如果REITs的形式可以真正意義上鋪開，會給到物流地產(chǎn)投資建設方快速退出的途徑。物流實際上是重資產(chǎn)的行業(yè)，尤其是不動產(chǎn)投資，建設周期長、回報率低，相對于商品房而言難以短期內(nèi)快速變現(xiàn)退出。所以國內(nèi)大型的地產(chǎn)公司盡管樓市受打擊也沒有哪家房企轉型物流地產(chǎn)。更多參與到物流地產(chǎn)里的是非核心的地產(chǎn)業(yè)務，做一些特種物流例如冷鏈物流地產(chǎn)的投資。例如萬科早些年通過萬緯冷鏈進行了一定的布局，某大當時也考慮過這個方向，但是和自己的核心剛性“短平快”風格完全相悖，最后也不了了之。因此投資沒有退出途徑是阻礙行業(yè)發(fā)展的重要因素。

那么目前REITs的出現(xiàn)，可以以基金運作的方式快速將物流不動產(chǎn)建設和物流不動產(chǎn)經(jīng)營進行分割，將建設包括購地和建安成本快速套現(xiàn)從而進一步開發(fā)下一個項目。如下圖所示，實際上普洛斯的經(jīng)營和其普洛斯基金的關系已經(jīng)間接證明該模式的可行性。

（圖片來源于物流指聞）

對于我個人而言，更多的是希望真正地參與到REITs產(chǎn)品當中。相對于買股票，看公司基本面、營收、財務狀況，我是外行。但是如果看物流不動產(chǎn)，看不動產(chǎn)運作的能力、對應的物流運作模式、倉儲物流選址等我相對內(nèi)行一些，不容易當韭菜。因此我是很希望REITs在中國“發(fā)揚光大”。

對于非行業(yè)從業(yè)人員而言，或者更寬泛一點，對于公眾社會而言，REITs意味著什么，我援引總結了來自中金的報告，可以從三方面看。

以上，就是關于REITs的簡要分享，希望大家喜歡。有興趣歡迎私聊討論進一步溝通。