在某某地產時，有幸參與物流中轉倉體系建設項目。當時和外請咨詢公司一起參與項目，學習和整理了他們搭建體系化物流的思路。從中受益匪淺，也分享給大家。結合自己的一些學習內容，通過該案例展開與大家做一個分析探討，也借著這個方案作為行業篇的開篇對于物流行業做一個整體的介紹。

我們將物流服務內容以金字塔的形式進行展示，從上到下分別為戰略層、管理層和執行層。我們從零開始搭建物流體系時，從上到下進行思考，最后建設時從下往上逐步實現。根據金字塔模式我們進行逐層分解確認。上一篇文章已做了第一部分的介紹，可以參見鏈接

行業篇01-從某地產物流轉型嘗試說起，從零開始搭建物流體系

此篇文章將簡介業務管理層內容。

三、物流管理層規劃-倉儲規劃

【持有方式】

自有還是租賃？自有的問題在于投資回報周期過長，對于貨量的持續性和量要求非常高，即需要有長期的貨量帶來的運作來平攤使用成本。自有倉庫是極大的固定資產投資，一旦購地建設，需要考慮大量后續問題，包括建設、運營。但是一旦運營成功，將是物流企業一道顯著的護城河，例如京東亞洲一號對于京東物流的幫助無疑是明顯的。租賃方式相對來說對于大部分制造型企業是更為適配，旺季擴倉、淡季縮倉，可以有效降低物流成本。

回到這個案例，在某某地產物流項目中，實際上有考慮是否對標某科地產做物流地產板塊，畢竟商業地產也是地產。但很可惜，一來從數據測算來說，回本周期過長，利潤率相對于某某地產的商品房不值一提；二來也不符合某某地產短平快的公司核心競爭力（也算是核心剛性）第三，當時沒有將這個問題上升到足夠的高度，畢竟老板只是拍板要做要調研，下面還沒有調研就開始想從集團戰略角度考慮擴寬業務板塊做物流地產板塊，誰敢在董事局提這種想法？在當時的環境背景，估計是沒有人敢講的。所以這個問題潛在導致了后續咨詢公司招標時重落地，重技術的傾向，而不是重規劃，重戰略。在戰略高度上差了一截。到目前某某地產也沒有考慮過物流地產方向的轉型。如果當年做了物流地產布局，今天有無可能像某達地產一樣轉身，減少對原有業務的營收依賴，很難說。

 那么自建不符合，只能采用租賃的方式。

【倉庫選址】

在哪租，是一個很重要的事情，即選址問題。租賃的費用根據租賃的位置和倉庫類型差異極大，除此之外選址錯誤帶來的綜合成本上升也是高的驚人。但如果真的要從技術方面進行選擇選址分析，建議直接找專門的咨詢公司通過軟件計算，選址的復雜度如果較真沒有博士水平是處理不了的。那么在大部分場景中，倉庫如果沒有達到一定規模，不需要專門測算的情況下，對于一般的企業和一般的租賃場景下的選擇要怎么辦呢？

這里有一個非常實際也折中的方案，可以說不敢說是最好，但一定是不會最差的選擇，那就是在關鍵節點城市的物流集群地方選擇。我了解到全國的物流比較集中在幾個關鍵節點城市，而這些關鍵節點城市又有自發或者規劃的物流集群。

北方：天津、鄭州、西安；

南方：蘇州、武漢、成都、廣州、東莞；

在選擇倉庫時有幾個重點區域大家可以著重去實地考察，例如武漢的東西湖區、成都的青白江區、新都區；廣州黃埔區、番禺區；天津的西青區；東莞的麻涌等。

【倉庫類型】

到這個步驟時我們已經想清楚在哪租了，那我們需要進一步思考我們要租什么類型的倉庫？那么市面上有哪些倉庫可以租賃呢？從類型來說可以分為以下幾種

（1）高標倉

高標倉是相對平倉或者平庫而言的，一般來說在倉庫設計標準上高標倉更為嚴格，包括倉庫結構、屋頂凈高、地面承載力等。這里就不得不提在中國高標倉最大的供應商普洛斯，下圖是普洛斯官網對于高標倉的簡單介紹。

（2）普通倉或傳統倉

相對而言租金低、場地較為隨意

                        （網絡圖）

從服務用戶角度又可以分為

（1）電商倉，特征是庫內有大量傳送帶進行分揀，采用整進散出的形式，即按托盤入庫，出庫時根據消費者訂單拆開，按訂單進行集合配送。

（2）分撥倉，一側為進貨區，另一側為出貨區，中間進行分揀和整理作業，一般用于物流中轉環節更換線路和車輛的場地。

（3）倉儲倉，一般是制造型企業的倉庫，服務上下游倉庫和渠道，核心是倉儲和備貨。采用整進整出的形式，即托盤入庫，再按托盤出庫，倉儲量大，倉儲時間長的特征。

除此之外有些行業名稱可以和大家做個介紹，后續在公司需要你幫忙找倉庫時不至于一臉懵。

（1）丙二類：丙二類”的“丙”，是從火災危險性分類，考慮的是生產/儲存的【物品】火災危險性；“二”則是從倉庫廠房耐火等級分類，考慮的是倉庫/廠房【建筑】本身起火難易程度。丙二類倉庫即為，可儲存丙類火災危險性物品的、具備二級耐火等級的倉庫。是一般商品要求的倉庫能夠達到的防火等級。（以上斜體字釋意來自網絡）

（2）倉庫五距：

頂距：指堆貨的頂面與倉庫屋頂平面之間的距離。一般的平頂樓房，頂距為50厘米以上；人字形屋頂，堆貨頂面以不超過橫梁為準。

燈距：指倉庫內固定的照明燈與商品之間的距離。燈距不應小于50厘米以防止照明燈過于接近商品（燈光產生熱量）而發生火災。

墻距：指墻壁與堆貨之間的距離。墻距又分外墻距與內墻距。一般外墻距在50厘米以上，內墻距在30厘米以上。以便通風散潮和防火，一旦發生火災，可供消防人員出入。

柱距：指貨堆與屋柱的距離一般為10～20厘米。柱距的作用是防止柱散發的潮氣使商品受潮，并保護柱腳，以免損壞建筑物。

堆距：指貨堆與貨堆之間的距離，通常為100厘米，堆距的作用是使貨堆與貨堆之間，間隔清楚，防止混淆，也便于通風檢查，一旦發生火災，還便于搶救，疏散物資。（以上斜體字釋意來自網絡）