近日，日本游學團的第三站，我們去參觀了位于關西的大阪府的“GLP枚方Ⅲ”。

關于“GLP枚方Ⅲ”

普洛斯GLP在日本主要物流據點城市運營著106棟的物流設施，總占地面積約559萬平方米，其中，東京和大阪占總資產的90%左右。普洛斯日本作為支撐城市生活和經濟活動的重要基礎設施，提供高功能、環保的物流設施。

此次游學團參觀的是“GLP枚方Ⅲ”。該物流中心建立在大阪府枚方市長尾谷町1丁目，容積率達200%，建筑比占60%，占地面積達57619平方米，建筑面積達117168平方米，可容納150輛10噸承載量的貨車或230輛4噸承載量的貨車，即各層可容納30輛10噸貨車或46輛4噸貨車。此外，在室外卡車停放處可放置23臺卡車。該物流中心于2017年3月開工建造，2018年9月竣工并投入使用，主體構造均是由PC為主的免震構造，可以抗震7級地震。

（“GLP枚方Ⅲ”建筑概要）

在主體結構上，地上5層建筑的“GLP枚方Ⅲ”，不但配置了食品、零售、日用雜貨、醫療和信息機器等區域，還配置了雙通道和中央車道，具備垂直搬送機，同時，行李用電梯也設置可能為了復層層可以利用，一部分將來的低地板也可以對應，滿足廣泛行業的物流需求。建筑物結構采用預制混凝土、隔震結構，除了確保人和物的安全性外，還兼備全館LED照明和太陽光面板的設置等兼顧環境的設備。據介紹，“GLP枚方III”的目標是取得LEED GOLD認證。

（“GPL枚方Ⅲ”配置圖）

另外，“GPL枚方Ⅲ”在配套的基礎上設施上，配置了完整的公共生活區域。在設施內的1樓設置休息室，同時設置廚房和小賣店，同時還設計了設施內辦公者和卡車司機也可以輕松使用的舒適設施。

（“GPL枚方Ⅲ”公共區域配置圖）

地產項目地段很重要。從項目位置圖上可以看到，在國道1號線邊上。離大阪CBD僅23KM,和附近的4條核心高速距離相對也不遠，離機場港口碼頭距離都比較近，整體交通便利。作為城市配送和區域DC都是很好的位置。

（“GPL枚方Ⅲ”項目位置圖）

另外，附近還有住宅區和大學，有比較好的人力資源供給，這也是很多倉儲設置必須要考慮的問題。

（“GPL枚方Ⅲ”周邊交通潛力）

在人力資源的配置上，從物件配置的優越性來看，員工的工作環境和對地球環境的關心是“GPL枚方Ⅲ”的核心。

（“GPL枚方Ⅲ”物件配置的優越性）

◎勞動環境

• 通過使用高絕熱性能的三明治面板，與以往的倉庫相比，提供了夏天涼爽冬天溫暖的舒適的庫內溫度環境。

• 采用在大地震中也確保工人和保管產品安全的免震方法。

• 1樓公用空間配備小賣部、休息室、設置吸煙室等就業環境關懷。

• 由于采用備用電源、井水設備，在斷水、停電時啟用全館保安功能，同時配備防災中心及事務所的照明和插座，以及廁所的使用。

◎環境保護

• 全館采用LED照明，環保并節約運行成本。

• 外墻使用高隔熱性能的三明治面板，提高制冷制熱效率。

• 通過采用免震結構和預制混凝土，使建設工程的合理化和壽命延長成為可能，減少約12%的二氧化碳的生命周期。

◎全館布局

• 將柱子間的間距設置為11m，能都進行自由度較高的布局。另外，停車部分可以排列3輛4噸拖掛車進行接車。

• 在卡車停車處設置收貨事務所。

◎運營體制

• 當地防災中心總括所長在內，作為GLP的代行者獲得顧客支持。

• 24小時365天警衛人員常駐管理，故障發生時也能24小時對應。

• 嚴格訓練的危機管理體制（緊急行動手冊的設定）

• 公司內部擁有建筑運營管理部門和技術部門，提供細致的服務。

關于普洛斯GLP

1993年原普洛斯于美國創建，2003年進入中國。

2008年底原普洛斯將其中國業務和部分日本業務出售給新加坡政府投資公司（GIC）。新公司仍使用普洛斯的中文名，英文簡稱改為GLP，而原美國普洛斯在2011 年和AMB完成了合并，其英文名沿用Prologis，中文名為安博。

2010年，普洛斯在新加坡交易所上市。在繼續擴張中國業務的情況下，普洛斯也在歐洲和美國進行并購，實現全球布局。

2017年7月，由萬科（21.4%）、普洛斯CEO梅志明（21.2%）、厚樸投資（21.3%）、高瓴資本（21.2%）、中銀集團投資有限公司（15%）組成的中國財團參與私有化普洛斯,總代價約116億美元。2018年1月，普洛斯（GLP）宣布從新加坡證券交易所退市，標志著其私有化進程全面完成。

網絡布局

普洛斯GLP在巴西、中國、歐洲、印度、日本和美國市場處于領先地位，管理的資產總額達860億美元，在全球管理630個物流園區，其中2,000個已竣工物業，物業組合面積超過6000萬平方米(6.45億平方英尺)，覆蓋了78％GDP和52%的全球人口。

（來源：普洛斯2017年年報）

（普洛斯全球網絡布局）

* 此圖片上數據來源于官網，可能并非最新數據。

◎普洛斯中國

普洛斯是亞洲第一全球第二的物流地產商，在中國擁有的市場份額甚至超過了第二至第十名競爭對手的總和。

截至2019年6月，普洛斯在中國42個主要城市投資、建設并管理著362個物流園、工業園及科創園，物業總面積達4,000萬平方米。截止2019年第一季度，普洛斯在國內的市場份額達到33%。同時，普洛斯還基于支持物流、新能源及科技產業的發展，通過股權投資、金融服務及數據科技平臺領域，積極打造領先的產業發展生態體系。

（普洛斯中國區客戶分布）

◎普洛斯美國

截止2018年年底，普洛斯在美擁有總計180億美元資產，1.8億平方英尺的倉庫，分布在35個主要市場。

2019年6月2日消息，黑石集團以187億美元收購普洛斯在美物流資產。本次交易包括普洛斯美國1.79億平方英尺（約合1680萬平方米）的倉儲面積，涉及1300座物流物業。這筆交易價格里還包括約80億美元的債務，黑石計劃對這些債務進行再融資。

資料顯示，2015年普洛斯完成收購美國IndCor公司，IndCor公司隸屬于黑石集團。此次交易的完成意味著黑石集團以近兩倍的價格將四年前出售的資產包重新購置了回來，也意味著黑石將躋身美國最大倉儲物流業主之一。

本次交易完成后，普洛斯將擴大基金管理平臺，達到860億美元，戰略重點也將向亞太地區轉移。此外，普洛斯將繼續在美國持有約800萬平方英尺的資產，同時還將繼續進行一些與物流科技和運營相關的業務。

◎普洛斯巴西

普洛斯于2013年進入巴西市場，建立了巴西最大的物流平臺。一年后，普洛斯收購了第二大公司，鞏固了其市場領導地位。截止2017年年底，普洛斯在巴西的總資產為27億美元，90%在圣保羅和里約熱內盧，總面積380萬平方米。

物流地產基金管理模式

眾所周知，物流地產是典型的重資產運營。但普洛斯卻通過物流地產基金模式，成功解決資金問題，并實現規模效應。如今普洛斯的迅速發展與這運營模式密不可分。

（普洛斯各國基金業務情況）

* 此圖片上數據來源于官網，基金規模數據按最新匯率換算。

這種物流地產基金模式即由普洛斯將募集來基金用于收購自己手中的成熟物業，再將回收的資金迅速開發新項目的方法，其中，基金將物業返租給普洛斯實現運營。

在這種模式下，物業開發、物業管理和基金管理可以構建業務流、資金流的閉合循環。

地產開發：開發部門聯合外部資金進行物流園區類型土地開發，開發完成后可以出售給普洛斯旗下基金或者第三方，以獲得出售收入。

地產運營：地產管理部門在獲得交付的物流園區后，出租取得租賃收入，接下來普洛斯負責這些物業的管理和長期運營，獲得管理收入和項目增值。

地產基金：基金管理部門通過核心型基金購入成熟物業，實現重資產剝離、回籠資金。

通過物流地產基金模式，普洛斯實現了輕資產、高周轉和高杠桿運營，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年，在傳統物業自持下兩倍的財務杠桿基礎上，又獲得了5倍的股權資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。

普洛斯中國官網顯示，普洛斯分別于2013年和2015年成立中國物流基金一期和二期，投資金額為30億美元和70億，以開發中國現代化物流基礎設施，抓住了國內因現代物流設施供應緊缺帶來的空前的發展機會。其中，普洛斯作為資產管理者，均持有這兩支基金56%的份額。

此外，普洛斯還成立了中國收益增值基金I、II ，中國收益增值基金I專注于投資中國已完工的物流及工業資產，資產總規模約為為 200 億人民幣（約30億美元）。中國收益增值基金 II 為總額20億美元的收益增值型基金，將用于在中國收購有穩定收益的物流資產。

值得一提的是，2018年5月，普洛斯宣布設立隱山現代物流服務基金，專注于投資物流生態領域。隱山基金首期目標總額為100億元人民幣，是目前國內首個物流生態領域投資的專項基金。

不止于物流倉儲設施提供商，普洛斯到底想成為一家怎樣的公司？普洛斯CEO梅志明曾表態，其對普洛斯的定位是“一個平臺”，即成為現代物流解決方案的提供者，為合作伙伴提供后臺支持、戰略，以及資本和資金募集等。這或許是普洛斯未來的模樣。

普洛斯宣傳片

▼