“過去兩年，普洛斯在華南地區的廣東、廣西和海南新增了160萬平方米的在建項目。”普洛斯中國副總裁、華南區總經理朱國告訴羅戈網，華南地區擁有非常全面且有優勢的產業鏈，普洛斯正進一步加大在這里的布局。

上周，普洛斯在廣東清遠新建的旗艦園區——“普洛斯清遠時尚科技創新谷”正式開園。這個園區定位為跨境供應鏈產業園，不僅比原計劃提前2個月完工交付，還在建設期間就與國內某跨境電商巨頭簽訂了合作協議，實現了投產即滿租。

在宏觀經濟不確定性加大的背景下，普洛斯持續加倉華南的底氣在哪里？在物流不動產進入下半場競爭時，普洛斯又看到了哪些確定性？

找準產業升級“著力點”，加碼華南區域

在筆者看來，國內物流不動產的投資主要集中在兩個方向：一是服務于中高端制造業，依托產業集群和空海港作為核心基地；二是以消費為導向，在人口密集的主要城市集群發展。通過在物流集聚區域建設倉庫，滿足當地物流倉儲需求，并為未來的迭代升級做好準備和服務。成熟的物流區域會吸引更多投資，形成新的開發循環，進一步擴大倉儲能力，承接溢出的租賃業務。

無論哪個方向，物流需求始終是關鍵。特別是在應對不同階段的經濟發展和區域經濟變化時，以及面對客戶群體的周期性變化，及早找準“著力點”至關重要。

華南地區以其全面且集中的產業鏈，成為電商和跨境電商的重要基地，擁有多個重要港口和國際機場。該地區的經濟活躍、市場規模大、人口眾多，加上產業迭代和自主創新的推動，大灣區市場和整個華南地區都展現出持續的增長潛力。同時，新興商業形態的不斷涌現，也帶動了物流和倉儲需求的上升。

尤為值得一提的是，整個大灣區聚集了中國80%的供應鏈企業，擁有超過300個各具特色的產業集群，堪稱供應鏈產業升級的大本營。

基于上述邏輯，普洛斯近年來持續加大了華南地區的投資力度。截止目前，普洛斯已在廣東的深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門、清遠等9大城市，投資開發和管理了34個物流園及產業園，總建筑面積超過425萬平方米，投資總額持續增長。這些項目不僅覆蓋了珠三角的核心城市，還延伸至周邊重要節點，為區域內的產業升級和經濟發展提供了堅實的支撐。

除了普洛斯清遠時尚科技創新谷，普洛斯在華南地區即將投入市場的新項目還包括普洛斯廣州白云神山物流園、普洛斯黃埔智能供應鏈基地、普洛斯華南智慧供應鏈運營中心和普洛斯深圳龍華項目等。

“我們對華南市場充滿信心，這里的需求非常旺盛。作為中國產業鏈最全面的區域之一，華南在供應鏈方面的優勢能夠有力支持產業發展。”朱國表示，接下來普洛斯在華南市場的業務布局將主要圍繞客戶需求和自身優勢，進一步聚焦具有發展潛力的區域。他強調，普洛斯的目標始終是幫助客戶實現降本增效，并推動所在區域的產業升級。

普洛斯清遠時尚科技創新谷是產業升級的典范。原來的地塊曾是一個廢棄的金屬廠房，屬于高能耗的傳統產業，就業人數約1000人，建筑面積約4萬平方米。如今，這里已轉型為一個智慧綠色的跨境供應鏈基礎設施，響應了清遠當地紡織服裝產業的升級需求。

轉型后的新園區帶來了顯著的變化：產業比原來的更先進、更綠色環保、更智能化，而且帶動就業人數超萬人，建筑面積42萬平米，這兩個關鍵指標基本上都翻了10倍。

此外，普洛斯對清遠項目的定位不僅僅是服務于當地產業，而是打造一個區域性物流基礎設施樞紐。據介紹，園區位于廣清紡織產業園，毗鄰廣州、佛山和清遠，這三個城市正在加速同城化發展，廣東省也在統籌規劃區域內產業的協同發展。廣清紡織產業園的服裝行業也是其中的代表，這里有產業基礎，并正在加速產業升級，有序承接廣州及大灣區的產業轉移。

洞察跨境趨勢，投資+運營再造價值護城河

物流不動產，是一個長周期的產業。優質資產的價值能否得到最大化，關鍵在于是否能夠緊跟新經濟的發展趨勢。

事實上，大多數高標準倉庫運營商的重點客戶群在過去幾年里經歷了顯著轉變：從傳統的合同物流和快遞快運，逐漸轉向如今蓬勃發展的跨境電商、直播電商等新興商業平臺，以及新能源汽車等新經濟產業。

就拿跨境電商產業來說，這種創新的貿易方式市場潛力巨大，增長迅速，出海的產品種類不斷增加，對倉庫網絡規劃的要求也越來越高，需要更高效、集約化的倉儲供應鏈解決方案。這種趨勢帶來了巨大、穩定、且具備吸引力的倉儲供應鏈機遇。

尤其是在物流不動產行業進入下半場，面臨嚴重的同質化挑戰下，不能再單一地依賴過去的大規模資源投入。相反地，如果要增強競爭優勢，不僅要對新興產業的發展演變趨勢有更前沿和精準的理解，還要深入研究客戶的供應鏈與運營需求。這些洞察應反饋到物流倉儲項目選址、設計、建設等環節，并得以進一步精益運營和不斷迭代產品與服務。

以普洛斯清遠項目為例，在拿地之前，普洛斯就洞察到華南地區跨境電商業務的快速增長和整合倉網布局的需求。42萬平方米的龐大面積并不是每個區域都能提供的，因此在前期選址階段，普洛斯重點考慮了跨境電商客戶對面積體量和時效性的要求。在建設過程中，普洛斯又結合客戶的運營需求進行了定制化改造，確保園區能夠高效支持跨境電商業務。

這個大體量的園區竣工即投產，無疑顯示出跨境電商客戶的青睞，也是普洛斯作為頭部企業打造出價值“護城河”的發展邏輯。

不止清遠，普洛斯在華南、上海、青島、寧波等多地與多家頭部跨境電商平臺建立了合作關系。在朱國看來，這類跨境電商平臺客戶的需求存在許多共性：選址通常圍繞主要機場和港口，確保從園區出發一個半小時內可達；對自動化倉儲設備的需求日益增加，以提高效率和操作靈活性；要為員工提供更好的工作環境，增加了對宿舍、餐廳等配套設施需求；非常重視ESG，注重降低能耗和實現可持續發展。

在參觀普洛斯清遠項目時，羅戈網發現園區的每一個細節都緊密圍繞跨境電商的核心需求展開。例如，該園區選址距離廣州白云機場不到一小時車程；針對跨境電商需求做了很多庫內改造，如消防分區設計；還在園區內建了一棟配套的六層高綜合樓，不僅含人才公寓、餐廳，而且可上人的屋頂后續設計作為運動休閑場地；在應用智慧化園區管理系統、打造花園式園區、計劃鋪設屋頂光伏發電等智慧化、低碳化方面舉措更是不勝枚舉。

朱國介紹，普洛斯在華南地區不僅服務于跨境電商，還為眾多生產制造、生活消費和進出口貿易企業提供全方位的支持。從投資、選址、設計、建設到運營的每一個階段，普洛斯都確保項目既滿足客戶的實際運營需求，又能實現投資目標，最大化雙方的利益。

從此次華南最新旗艦項目布局，可以看出普洛斯一直堅持的“長期主義”戰略，具體可以反映在三個關鍵詞上：深耕中國、聚焦新經濟、注重運營。將把握宏觀產業趨勢與日常運營細節點滴舉措相結合，正在幫助這家企業在充滿變化的市場環境中穩扎穩打、繼續發展。