近日，萬科財報發布，在萬科預備長期奮戰的物流賽道，萬緯物流這個物流倉儲服務及一體化供應鏈解決方案平臺交出的成績單頗為亮眼。

一、營收增速高，總營收達到35.6億元，同比增長17.9%；

二、冷鏈業務飛速增長，冷鏈營業收入14.0億元，同比增長46.7%；與此同時，高標庫營業收入21.6億元，同比增長4.6%；

三、出租率維持高位，高標庫穩定期出租率為 90%，冷鏈倉庫穩定期的使用率為 75%。

四、一體化的供應鏈解決方案需求更盛，客戶追求降本增效的同時，更加看重供應鏈服務的穩定性，未來潛力得到更廣泛認可。

此外，其后續對于供應鏈一體化、REITs等的部署也值得行業關注。

競爭格局迎來分化關鍵期

縱觀報告期內萬緯物流的2022年成績單與2023年展望，可以歸結為3個關鍵詞。

第一個關鍵詞：高品質增長。

這種高品質其一表現在增速高。

萬緯物流業務（含非并表項目）報告期內實現了經營收入35.6億元，同比增長17.9%，其中高標庫營業收入21.6億元，同比增長4.6%；冷鏈營業收入14.0億元，同比增長46.7%。

作為對比參考值，中國物流與采購聯合會數據顯示2022 年社會物流總費用 17.8 萬億元，同比增長 4.4%。從結構看，運輸費用 9.55萬億元，增長 4.0%；保管費用（倉儲費用）5.95 萬億元，增長 5.3%；管理費用 2.26 萬億元，增長 3.7%。2015-2022年社會物流保管費用（倉儲費用）年均增長不超過10%。

對比之下，萬緯增速確實稱得上一騎絕塵。

其二是增速穩。

根據萬科此前年報數據，近三年萬緯的經營收入實現38.1%的復合增長率，其中冷鏈業務的收入實現56%的復合增長率，且冷鏈倉儲規模已位列全國第一。

能在跑得快的同時跑得穩，這需要強大的綜合實力與扎實的業務底子，這一點側面印證了萬緯的行業競爭力。

其三，業務穩。

倉儲出租率同樣也在證明萬緯的業務實力。截至報告期末，萬緯累計開業項目可租賃建筑面積 964 萬平方米，其中高標庫可租賃建筑面積 846萬平方米，穩定期出租率為 90%，冷鏈可租賃建筑面積 118 萬平方米，穩定期的使用率為 75%。

與此同時，萬緯2022年積極開拓市場版圖，完善倉儲布局。據悉，報告期內，萬緯新開業 13 個高標庫，可租賃建筑面積 94 萬平方米；10 個冷鏈園區（含 5 個干冷混合項目），可租賃建筑面積 37 萬平方米；新開業項目合計可租賃建筑面積 132萬平方米。

第二個關鍵詞：堅持綠色倉儲。

萬緯踐行可持續發展理念的成果在年報中也有所體現。

根據年報，截止 2022 年底其有 44 個高標庫獲得國內綠色三星建筑認證；8 個冷庫獲得 LEED 認證，其中 6 個獲得 LEED 鉑金級認證、2 個獲得 LEED 金級認證；萬緯上海奉賢臨港項目獲得德國萊茵TüV 與英國建筑研究院聯合頒發的凈零碳建筑認證，是國內首個獲此認證的物流園區。

截止2023年3月，萬緯物流旗下已累計擁有超過500萬平方米的綠色認證面積。

此外，萬緯還與行業伙伴、協會、咨詢機構等開展多種形式的合作，協力推動物流行業實現可持續發展。2022年，萬緯物流參與起草的國家標準《綠色倉儲與配送要求及評估》（GB/T 41243-2022）、團體標準《零碳物流園區創建與評價技術規范》（T/SEESA014-2022）均已正式發布實施。

第三個關鍵詞：發力供應鏈一體化解決方案。

2022年社會物流總費用17.8萬，同比增長 4.4%，物流市場仍保持韌性。但市場的需求卻在轉向。

一方面，中小城市倉儲供應鏈需求走弱，部分城市的物流倉儲出租率和租金回落，但長三角、大灣區等核心地區需求持續旺盛，一線城市的優質資產更受到資本認可；另一方面客戶不再單純追求降本增效目標，更看重供應鏈服務的穩定性，因此，資金、產業、稅收、外資等綜合解決能力成為競爭關鍵要素。

由此，倉儲供應鏈競爭分化格局延續，且2023年或進入關鍵期，韌性供應鏈、一體化數字供應鏈服務將更受市場歡迎。

而這也正是萬緯在財報中著重提到的發力點。

根據財報的運營預期，后續萬緯將完善冷鏈網絡，聚焦新能源、汽車及零部件、商超零售、連鎖餐飲、快消制造等重要客戶，完善供應鏈一體化解決方案的服務能力，增強客戶黏性，提升戰略性客戶份額作為接下來發力的重點。

2023年發力供應鏈一體化解決方案

重點下注倉儲供應鏈一體化解決方案有市場需求、政策引導因素，但羅戈網.物流沙龍認為，其自身在這方面的能力底氣也不容小覷。

從規模化來看，根據其官網公布數據，萬緯目前在全國六大城市群覆蓋主要城市達47個，倉儲規模超過了1200萬平方米，服務客戶超過1500家。

冷鏈倉儲規模更是早已榮登國內榜首。據CBRE《冷庫投資與選址策略》專題報告，2022年4月，萬緯冷鏈以138萬平方米規模位列全國第一，占國內高標冷庫市場份額10.1%。

與此同時，依托于萬緯物流園，其還搭建了一張優質的倉運一體網絡，合作運輸供應商超120家，可調配冷鏈車超8000輛，覆蓋30個省份超250個城市，打通跨區干線達400條。

倉運聯合的規模化效應讓萬緯在供應鏈服務上輻射更廣、無縫銜接、成本更低、品質可控、效率更高。針對當前的多元化、多渠道銷售模式，能幫助企業一點對接、全網分布、多點服務、一站式解決各環節問題。

從運營能力看，萬緯在2022年做了一個動作——針對冷鏈庫內運營、倉配業務、客戶投訴等維度建立了系統的評價運行體系。

據羅戈網.物流沙龍獲悉，萬緯物流制定了冷鏈運營5率及目標值和倉配7率及目標值，對庫存、溫度、時效、貨損、安全等各方面做了詳細的管理規范與指標要求，如要求庫存準確率≥99.9%，每千件庫存的件數差異值不超過1件；貨損貨差率小于0.01%，即每萬件貨物的貨損貨差不得超過1件；提貨和送貨準時率均要求≥98%；運輸安全作為運營質量底線，要求安全率100%，原則上不能出現安全問題。

一舉卷動行業高標準。

從數字化科技能力看，萬緯物流已自建物流科技團隊，通過自研開發：供應鏈管理平臺、智慧園區平臺、智能算法平臺三大科技平臺。

供應鏈管理平臺為園區和客戶提供訂單、倉儲、運輸、結算的供應鏈全鏈條服務和協同工作平臺；智慧園區平臺為園區物業、運營、工程、安全質量等各專業條線研發專業工具和智能化解決方案；智能算法平臺為客戶提供倉網規劃、庫內布局優化、作業流程優化、路徑優化等智能算法服務。

萬緯追求的倉儲供應鏈服務，一直是整體的、端到端的、一體化的供應鏈服務，針對不同行業不同應用場景會有不同的解決方案。

比如有一些大型連鎖零售要做一些加工、烘焙等附加服務來更好地服務前端門店；有些海外水果、生鮮進口后有包裝服務需求。萬緯就在倉庫中專門配置設備場地進行針對性服務，力求解決客戶提出的供應鏈各環節問題。

而萬緯在基礎規模、運營把控、數字化科技能力上的領先地位正是支撐這種理念的底氣。

以萬緯與沃爾瑪的合作為例，萬緯提供生鮮配送、常溫配送、加工中心等多元化服務模式，深度參與沃爾瑪供應鏈效能提升。

比如云南高原沃柑等品類，雙方開展產地直采供應鏈，縮短水果在供應鏈中的流通環節，直接連接水果產地與門店智慧園區平臺與供應鏈管理平臺。由此，萬緯不僅可對倉庫溫濕度24小時實時監控、異常實時預警、庫內數據實時在線，品牌方也可通過系統對庫內、運輸溫濕度實現全程可視化追蹤。

這種通盤協同的供應鏈一體化解決方案成果也頗為顯著，2022年，萬緯沃爾瑪項目合同收入同比增長103%。

萬緯REITs有望年內發行

更值得關注的是今年萬緯在REITs上的動作。

近年來，國家正積極推進和完善基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行。自試點循序漸進開展，監管部門及地方政府陸續出臺多項政策以鼓勵REITs相關市場的發展

上個月底，證監會還發布了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，推進REITs的常態化發行和完善業務規則。

業績推介會上，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖表示，萬緯物流已在浙江和廣東選擇了幾個資產項目，項目規模25萬方左右。目前，發改委已經有了推進文件，正在進入下一步審批，預期今年有望發行REITs。

目前市場上已發行的REITs包括中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT，以及今年2月8日上市的首單民企倉儲物流REIT-嘉實京東倉儲物流。

從已經披露年報的中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT來看，兩只倉儲物流類REITs均超額完成全年EBITDA和可供分配金額目標金額。且兩只REITs戶均持有的基金份額和機構持有人份額占比持續提升。市場對REITs的認可度較高。

萬緯本身擁有很多優質的倉儲資源，發行REITs后能與業務連通，并打通資產退出通道，不僅有利于萬緯實現利潤的持續貢獻及資金的有效循環，保持健康穩定增長，也能與更多投資人共享倉儲基礎設施成長的紅利。