引言：市場回歸常態，成本控制成為關鍵。作為跨境電商物流重要節點的海外倉在美國經歷了幾年的瘋狂發展后也進入了調整期。貨主或者跨境物流企業決定在美國設立倉庫將面臨自營或是使用第三方倉庫的選擇，這兩種方式的優劣勢是什么？如何避免“踩雷”？

工業地產租賃(租倉庫）絕對是個技術活，自己不懂的東西不敢亂說。通過Jack 大哥的介紹，有幸認識了Eric。幾次交流下來，覺得Eric對倉庫租賃認識頗深，也聽到了很多“踩雷”的故事。

選擇自營倉還是外包倉，這是跨境電商貨主或者物流公司發展海外業務的一個重要決策。

兩者各有利弊。自營倉可控性強，長期可降低成本。外包倉初始投入低，沒有租約壓力，可以迅速擴張。

兩者的取舍取決于貨物的規模和穩定性。較大規模的公司往往選擇自營和外包兼備的模式，來達到穩定和靈活性的平衡：一部分自營，一部分外包。通過整合自營和第三方資源，貨主或物流公司可以降低成本和風險，達到高效準確的配送。

隨著疫情穩定，消費結構調整，貨量回歸到疫情前水平。短期內，美國海外倉存在業務壓力，紛紛回國找貨。貨主和物流公司能否借助這個契機，找到經濟、可靠、優質的服務商，進一步優化海外倉布局，提高服務效率，降低物流成本呢？

數據源頭：Descartes

本文從房地產中介的視角，來窺視外包倉的倉租成本和租約合規性，并探討這種可能性和注意事項，以便貨主或跨境電商物流公司考量外包倉時做參考。

1.      倉租成本分析

每一家海外倉都聲稱，自己的價格是有競爭力的。但是否真的可以給到好價格，取決于外包倉的能力和真實的利潤空間。倉租成本是決定盈利空間的重要因素。倉租低，報價空間也越大。倉租很高，也沒有別的優勢，但外包倉依然要信誓旦旦地提供低價服務，并義無反顧地和客戶簽署了服務協議，客戶因此很有可能掉進了“美麗”陷阱。

外包倉認為客戶實力雄厚，先建立聯系，取得信任，后面長期高利潤的訂單就會源源不斷。客戶以為自己的人格魅力和長期合作的誘餌打動了外包倉。但竊喜之余，褲兜里的定時炸彈或許已經開始計時。外包倉有可能變卦，一個月后開始磨洋工，變相扣留貨物并要求提價。也有可能違反消防法規，野蠻堆放，不得不停業整頓。

如果客戶知道外包倉的倉租水平，可以推測外包倉的利潤空間和價格底線，評估與外包倉長期合作的可行性，掉入“美麗”陷阱的機會就會大大減少。

那么怎樣才能知道外包倉的倉租呢？可以和外包倉要租約。如果不方便，可以找中介在系統里查查。美國的倉庫租戶信息透明度高，系統里找到的可能性大。不過，該系統不對公眾開放，只面向訂閱系統信息的專業地產經紀公司。

另一個估計倉租水平的方法是查詢租約簽訂的時間，相對應的，就可以知道倉租的大致水平。

以安大略(Ontario)甲級倉庫市場為例，2020年的租金為每尺為8毛到1美金。2021年為1-1.5美金。2022年為1.5-2美金。自2022年第三季度開始，洛杉磯港口的貨量出現了大幅下跌，市場租金正在調整。今后，如果貨量持續低迷，租金有可能穩定在1.5-1.7美金左右（關于租金的詳細分析，我們可以另外再討論）。

*2023年倉租預測基于洛杉磯貨柜數量保持低迷，經濟軟著陸的假設。

 如果客戶租用自營倉，需要支付1.5-1.7一尺甚至更高的市場租金。而2020年和2021年年初簽的海外倉，倉租在1美金左右或者低于1美金，有著明顯的倉租優勢。2021年年底和2022年簽的海外倉，倉租在1.5以上，和自營倉相比沒有優勢。

理論上，2020年簽約的老倉庫的倉租優勢會保持到租約到期。由于租約以5年期為多，租金優勢還能保持2-3年。但實際上，老倉庫的倉租優勢并不一定能夠傳遞到服務價格上。

為什么呢？簡單地說，倉租優勢變成了租戶（二房東）的分租利潤，被提前抽走了。

近年來，中小海外倉的成立如雨后春筍，短期內迅速推高了倉租水平。不少老海外倉發現，與其辛苦打拼做業務，不如做二房東分租，才是省事省力的發財捷徑。他們往往把部分或整個倉庫轉租給小海外倉和卡車公司，賺取租金差價。

所以，外包倉提供的倉庫地址雖然是低價租到的，但倉庫里面運營的海外倉拿到的是二手的高價。這些海外倉拿到的倉租加進了二房東的利潤，所以并沒有優勢。此外，二手租約通常較短，不利于長期合作。

2．租約合規性分析

如果我們把找外包倉比喻為擇偶，那么倉租水平類似于對方的家境，租約合規性有如對方的品德。海外倉能否履行租約條款，遵守法律法規，不僅直接影響正常運作，而且還間接地體現了服務的專業和誠信。如果外包倉連基本的租約都無法遵守，服務也大概率會打擦邊球。

下面是我在工作中發現的幾類危害較大的違規操作：

分租未經房東同意。較大面積的倉庫轉租時常需要向房東上繳部分利潤。二房東為了獨占利潤，經常隱瞞不報，或者把租約偽裝成倉儲協議。也有一些二房東，擔心房東不讓轉租，出于畏懼而隱瞞（雖然實際上房東幾乎都會允許）。

意圖可以理解，但的確違反了租約。租約規定，倉庫的轉租必須要通過大房東同意。如果隱瞞而私下轉租，就是違約行為。大房東可以啟動驅逐程序，讓法院判決驅逐租戶，中止現有的海外倉運營，并要求二房東補償損失。從目前發生的情況來看，大房東因此而啟動驅逐程序的很少。但過去沒有發生，不等于將來不會。市場已經冷卻，大房東的日子也開始不好過，這時候他們有可能抓幾個違規的二房東打打牙祭。

此外，這樣的轉租“租約”往往以偽裝的物流服務合同出現，二房東有可能不讓海外倉拿鑰匙，限制海外倉的出入。在海外倉和二房東發生糾紛的時候，二房東有可能頭腦發熱，把院子鎖上，扣留貨物，直接中止海外倉的運營。這樣的事件發生過，據說后來法院判決讓海外倉拿走貨物，但雙方都白白損失了半年時間。

所以，私下轉租的租約得不到完全的法律保護。貨主找這樣的外包倉，猶如找了只有小產權住房的男友，貨物處于額外的風險之中。因此，貨主在和外包簽約時，應該要求看一下對方的租約，也可以讓中介查查，真正的租戶到底是誰？海外倉對倉庫是否有控制權？

沒有營業執照。根據租約和美國地方政府的法規，倉儲業務需要在當地市政府辦理營業執照(business license)。市政府對營業執照的要求，主要是便于政府對海外倉在消防、環保、規劃等方面的合規性管理。

營業執照的辦理并不難，也沒有多少費用。但仍然有海外倉無照經營。這在私下轉租二房東倉庫時比較多見。在海外倉申請營業執照時，需要向市政府遞交大房東的書面許可。如果是私下轉租，大房東的書面許可無法獲得，海外倉也因此無法辦理營業執照。在市政府和房東檢查抽查時，海外倉必須把自己偽裝為二房東的雇員來運營。一旦敗露，正常運營就可能受影響。

另一種無照經營出現在海外倉業務和規劃相悖的情況下。例如，規劃只允許制造和有條件的倉儲，不允許轉運配送和卡車業務。海外倉的轉運配送業務不被批準，營業執照就無法獲得。在洛杉磯縣，越來越多的當地居民受困于物流公司造成的交通堵塞和空氣污染，迫于壓力，有的地方政府已經開始收緊這方面的限制。

沒有購買足夠的責任險和貨物險。租約要求租戶在入住前購買基本的責任險和貨物險。如果海外倉在運作時對建筑物和人身造成的損害，責任險就可以發揮作用，貨物險則是保障存儲的貨物。

完全沒有保險的情況主要發生在私下轉租時。在正規的租約情形下，租戶在入住前必須購買保險，否則無法入住。在私下轉租時，大房東不知道，二房東可能不會強制。海外倉很可能不買保險，將公司和貨物置于高風險中。

還有一些情況是保險買得不夠。最常見的是租戶沒有購買勞工險 (worker’s compensation) 。加州法律規定，雇主需要為其雇員購買勞工險，否則會面臨很高的罰款。海外倉是否可以證明雇員只是合同工，不需要購買勞工險？這需要咨詢政府部門和相關的專業人士。

不遵守其他的租約條款和市政府的法律法規。常見的有：違反市政府規劃用途、貨架安裝和貨物堆放的合規性、卡車和貨柜的停放違規、危險品的存放等。

欠繳租金。隨著疫情后貨量回歸歷史，行業進入深度整合。經營不善，拖欠租金的現象將會出現。

最后小結一下。在市場回歸正常的大環境下，控制成本是關鍵，跨境電商貨主及物流公司可以考慮建立自營倉和外包倉兼顧的平衡布局。在考察外包倉時，評估外包倉的實際倉租水平和運營的合規性，需要考量的重要因素。只有找到合適的外包倉，才能建立起持續健康、透明和諧的合作伙伴關系。