京東供應鏈又到了生長季。

12月26日，嘉實京東倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“嘉實京東倉儲基礎設施REIT”）正式獲得中國證監會注冊批復，成為我國首只民企倉儲物流公募REITs。根據證監會及上交所公募REITs信息平臺顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT于12月7日申報，當月26日獲得證監會發行批文，將正式開啟網下詢價。

據上交所披露的申報文件顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT基礎設施資產包括位于重慶、武漢和廊坊的3處物流園區，合計建筑面積350,995.49平方米。項目資產出租率均達到100%即滿租狀態，租約長度為5-6年，高于行業平均水平的3年，運營高效穩定，抗風險能力較強。

另一頭，嘉實京東倉儲基礎設施REIT獲批也意味著，在京東憑借規模強大供應鏈基礎設施將自身供應鏈效率推至行業極致的同時，其投資價值正在獲得市場認可。

“REITs加速”

客觀上，我國REITs市場進入開放新階段。

REITs(Real Estate Investment Trust)即不動產信托投資基金，是一種通過發行股份或受益憑證的方式公開或非公開匯集投資者資金，委托專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種金融投資工具。

該種基金起源于20世紀60年代的美國，現在，REITs 業務已發展到全球超40個國家及地區。

自2021年6月首批REITs發行以來，我國公募REITs市場不斷擴容，截至2022年11月30日，已發行上市的 REITs產品共計22只，在二級市場活躍的交投情緒帶動下，REITs總市值突破800億元。

倉儲物流板塊，則在整個REITs市場中占據重要位置。

從REITs分類指數看，2021年6月21日至2022年9月30 日，倉儲物流、生態環保、園區基礎設施REITs指數漲幅相對較高，累計收益率分別為44.2%、33.7%、32.7%，大幅高于交通基礎設施指數4.7%的漲幅。

從具體項目來看，已有的兩單倉儲物流類REITs，紅土鹽田港REIT與中金普洛斯REIT，均營業狀況良好。從衡量不動產投資收益的資本化率(caprate)指標來看，兩只REITs擬購入項目2023年度caprate較為接近，分別為5.53%(中金普洛斯REIT)、5.67%(紅土鹽田港 REIT)，資本化率均在5.5%以上。

背后是，REITs對于倉儲物流項目的實際推動。

一方面，公募REITs作為直接融資工具，有利于盤活優質存量資產，提高直接融資比重。

另一方面，REITs為現有部分基礎設施項目提供正式有效的投資退出途徑。公募REITs可將基礎設施轉為標準化份額的流動性交易資產，為我國龐大的基礎設施資產中符合要求的項目提供退出的有效機制，從而形成新的資金來源，有利于優質存量項目的有效退出與建設資金的循環有效利用，降低宏觀杠桿率。這對重資產的物流業尤為重要。

此外，公募REITs是市場化定價，有利于對基礎設施進行更系統、更公開的合理定價，有利于整個產業的重塑發展。

當下，REITs市場正在駛入政策紅利期。

12月14日，中共中央、國務院印發了《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》，要求有序推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展。通過多種方式盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環。12月16日，國家發展改革委新聞發言人就REITs 表示向有關方面推薦25個基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點項目，目前已有22個發行上市，發售基金757億元，帶動社會資本投入的新項目總投資超過4200億元。在此基礎上，將加大工作力度，指導有關方面做好項目儲備和申報等工作，下一步將積極推薦符合條件的項目納入試點范圍。

12月15日，國務院辦公廳關于對外印發的《“十四五”現代物流發展規劃》中特別提到，在倉儲物流行業穩妥推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT正是在此種浪潮下走向市場。

申報文件顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT募集項目均由京東100%持有，嘉實基金為公募基金管理人，委托京東產發（京東東鴻）為運營管理機構，對基礎設施項目進行運營管理。

該基金具體基礎設施項目包括：京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目，總估值15.65億元。

據京東集團高級副總裁，京東產發CEO胡偉介紹，重慶項目、武漢項目和廊坊項目均為高標準倉庫，項目從選址到設計施工再到運營均需符合“亞洲一號”高效智能化的軟硬件基礎設施要求，從而與倉庫內部的商品立體化存儲、大規模應用自動化設備、機器人、智能管理系統等高度契合，這也是3處項目租約期限均在5年左右，高于行業平均水平的3年，運營整體高效穩定，且均處于滿租狀態的一個重要原因。

另外，3處物流園項目均位于核心物流樞紐，且背靠著京東龐大的電商交易量作為支撐。

以重慶項目為例，該項目是西南區域重要的中轉配送中心，充分承擔了地區性物流中心和全國物流節點的功能。項目地處重慶市巴南區南彭貿易物流基地，交通便利，東聯渝湘高速，西鄰渝黔高速，南接外環高速，北鄰內環快速。該物流基地是經國家發改委批復的重慶市建設長江上游綜合交通樞紐、國際貿易大通道而規劃布局的“三基地三港區”之一。

位于重慶巴南的京東“亞洲一號”智能產業園，

也是本次REIT申報資產之一

據《重慶市現代物流業發展“十四五”規劃》指出，結合全市生產力布局和綜合交通體系規劃，聚焦打造國內大循環的戰略支點、國內國際雙循環的戰略樞紐，構筑“一核一環一帶兩片區、六通道（即’4＋2’物流通道）五樞紐多節點”的現代物流體系空間結構。

而這，只是全國性物流升級一環。

《“十四五”現代物流發展規劃》中明確指出，到2025年，基本建成供需適配、內外聯通、安全高效、智慧綠色的現代物流體系。

其中提到，要加快運輸、倉儲、配送、流通加工、包裝、裝卸等領域數字化改造、智慧化升級和服務創新，補齊農村物流、冷鏈物流、應急物流、航空物流等專業物流短板，增強專業物流服務能力，推動現代物流向供應鏈上下游延伸。

此外，《“十四五”現代物流發展規劃》中提出，鼓勵物流資源共享，整合分散的運輸、倉儲、配送能力，發展共建船隊車隊、共享倉儲、共同配送、統倉統配等組織模式，提高資源利用效率。推動干支倉配一體化深度融入生產和流通，帶動生產布局和流通體系調整優化，減少迂回、空駛等低效無效運輸，加快庫存周轉，減少社會物流保管和管理費用。

這給了京東繼續在倉儲基礎設施板塊擴張的信心，而REITs，將成為重要輔助手段。

嘉實京東倉儲基礎設施REIT若能成功發行，可有效盤活約35萬平方米的倉儲物流資產，為倉儲物流行業帶來增量投資資金。京東物流倉儲網絡總管理面積（含云倉生態平臺上云倉的管理面積）超過3000萬平方米，而京東集團旗下的物產管理集團京東產發自建倉僅滿足約899萬平方米供給，遠無法滿足京東物流的租賃需求，由此可以看出，京東REIT未來潛在發展和想象空間很大。”該公司在申報材料中表示。

“京東路徑”

實際上，京東、普洛斯們紛紛奔向REITs誘因在于，物流行業正在發起一場真正的產業轉型升級。

這場變革的具象之一是，倉儲市場正在從普通倉走向高標倉。具體來看，兩種倉儲形式除了建筑本體的差別之外，高標倉在消防設施設置等級、是否設置溫度控制、監控系統、通風系統等重要標準上都比普通物流倉儲要求更高。

除建設標準高以外，高標倉往往處于物流干線運輸核心節點城市，出租率高，租約穩定性強，抗宏觀經濟周期波動能力強。

與之相對，普通物流倉儲建設標準較低，空間利用率與運營效率都普遍偏低，僅可滿足基本的儲存需求，已經不符合當前的行業主流方向。

據中國倉儲與配送協會統計，截至2021年，我國物流倉儲設施總面積12億平方米。截至2022年2季度，戴德梁行統計數據顯示，中國內地高標倉存量面積為9497 萬平方米。據此測算，當前高標倉存量占總物流倉儲設施比重僅約8%，行業仍有巨大的結構調整空間。但從人均來看，我國的人均的倉儲面積大概只有0.7平方米，是美國人均面積的兩成不到。如果是高標倉差距就更加明顯，美國的高標倉平均人均面積大概是我國高標倉的平均人均面積20倍以上。由此看出，未來高標倉將是租戶的核心需求方向，占比會持續提升。

值得注意的是，高標倉天然的重資本屬性，隔離掉了大部分對手，使得玩家非常有限。

中國物流與采購聯合會研究室副主任楊達卿指出，高標倉投資周期長，投資回報率低，且很難形成規模效益，這極大抬升了入行門檻。

“做高標倉需要商業商流資源、物業資產、金融資本，缺一不可。做成之后，將提升整體供應鏈效率，降低成本。”楊達卿說。

效果是明顯的。匯源果汁執行總裁咸曉芳透露，與京東物流合作后，匯源線上整體物流成本下降20%。另據京東物流華北分公司總經理王申志披露，雙方合作后，匯源破損率下降了90%，當日達和次日達的比例上升了80%。

此種趨勢下，原有傳統物流地產商正在逐步退場。譬如，京東產發于今年完成了對原宇培旗下的中國物流資產（CNLP）的收購并私有化。

楊達卿認為，普洛斯靠著累積的物業資產優勢，在新格局下占據一席之地；京東的長處，則在于其垂直一體化的供應鏈閉環，對需求把握非常清晰，徹底打通了商流資源。在西南地區倉位空置率高企情況下，京東重慶項目依舊能做到滿租，就是明證。

京東也確實如此考慮。

2020年，該公司公布了新定位——以供應鏈為基礎的技術與服務企業，并構建面向未來十年的新一代基礎設施——數智化社會供應鏈。電商、線下零售、物流、科技、健康等，只是京東業務的外在呈現，內核仍是供應鏈。

由此，京東對供應鏈的理解，已經進化到“有責任的供應鏈”，從商業價值、產業價值，進一步延伸到社會價值。在傳統產業轉型升級的需求下，京東持續用數智化技術連接和優化社會生產、流通、消費、服務等各個供應鏈環節，助力供應鏈的數實融合，降低社會成本、提高社會效率。

背后是大量投入。財報顯示，截至2022年9月30日，京東集團供應鏈基礎設施資產規模達到1267億元（約178億美元），同比增幅達到65%；其中，截至2022年9月30日，京東物流運營超過1500個倉庫，包含云倉生態平臺上的云倉管理面積在內，倉儲總管理面積超過3000萬平方米。

當下，京東正推進鏈網融合，織起深度融合的貨網、倉網、云網“三網通”體系。貨網是京東全時段、全渠道、全場景的商品交易網絡，是“三網通”流動的商品細胞。倉網是京東覆蓋全國、輻射全球的倉儲配送網絡，是“三網通”堅實的設施軀干。云網是以京東云為技術服務品牌的數智服務網絡，是“三網通”高效的技術神經，也是構筑貨網和倉網的技術底座。

而在關鍵的倉網中，京東產發占據重要分量。

該公司是京東集團旗下唯一的倉儲物流設施開發運營管理子集團，持有京東集團旗下自建的全部倉儲物流設施項目，管理園區規模超2000萬平方米。其旗下建設、運營、管理的現代物流倉儲項目遍布全國29個省級行政區，全面覆蓋中國主要一二線城市、交通樞紐和制造業基地，已躋身中國頭部倉儲物流服務商行列。

“從招商階段開始，京東產發就通過優質選址、定制化產品、綜合一體解決方案，為客戶提供物流基礎空間，滿足企業的區位、產品、配套等多種需求。在每年的618和11.11期間，面對高負荷運營，京東產發需要對于地區性交通協調，車輛管控調度及618園區內工作人員生活服務配套支持，提供大促期間的定制化物業服務，如加強安全巡邏與貨物安全管控與應急辦法。在行業當中，京東產發是最懂供應鏈與電商零售的服務商。”胡偉如此描述京東產發的運營優勢。

另從策略上，該公司已形成輕重并舉，雙輪驅動的發展模式。重資產模式是通過產業物業資產組合獲取開發利潤以及租金收入，輕資產模式是通過合資資產管理平臺的運營，實現資本的高效運轉，并探索多元化的投資通路等新模式，體現基于資產服務資本循環的平臺價值。

目前，京東產發已全面實現從內生規模擴張到服務社會的一體化開放，并與獨立的物流版塊一起實現重資產+輕資產協同快速發展的新格局。

“京東產發和京東物流可以通過相互配合，共同服務于京東零售商家和其他行業客戶。特別是最近兩年，在眾多外部突變的環境下，供應鏈的價值正在被全行業、全社會認可，基礎設施和數字技術輕重并舉的供應鏈模式優勢愈加凸顯，具備數字化能力的物流基礎設施已經成為區域產業轉型升級的重要驅動力。經過19年來的持續投入，京東打造的這套完善的‘鏈網融合’新型基礎設施，在底層上為推動循環流動、促進高質量發展提供了厚重而堅實的支撐。”胡偉稱。

此輪REITs開閘后，將對京東產發輕重并舉，雙輪驅動模式產生實質性推動。

這也將成為京東供應鏈發展的新動力。