縱觀戰(zhàn)國250多年歷史，經(jīng)年刀兵背后，除了英雄群像之外，大道、策略和思想更是貫穿了整個時代。直到今日，當時的方方面面仍然具備借鑒作用。

主題中的聯(lián)系也許略微生硬，但是秉承見仁見智的原則，姑妄言之，姑妄聽之吧。

——全文4582字，于2023年2月6日發(fā)表于上海

1、第一輪變法 -- 奠定標準

盡管管仲早在春秋時期就提出過“相地而衰征”的稅收制度改革，但不可否認的是，戰(zhàn)國時期的李悝以著作《法經(jīng)》為代表，是公認的變法“第一人”。雖然《法經(jīng)》本身早已不復(fù)存在，但是根據(jù)后世從其他多方面的描述來看，李悝變法是以經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)為核心，同時對當時魏國的社會、軍事、法律等方面進行了統(tǒng)一的變革。

可以肯定的是，正是李悝變法確定了戰(zhàn)國變法的標準方式。

而就物流地產(chǎn)行業(yè)來說，這個第一輪的“變法”當仁不讓的來自普洛斯。

對于中國的倉儲市場，當時的普洛斯作為典型的“外來和尚”，卻以一套國內(nèi)物流人聞所未聞的高標準倉庫產(chǎn)品體系，將國內(nèi)市場沖擊得七零八落之后，迅速重新歸攏并打造出了“物流地產(chǎn)”這個大物流細分領(lǐng)域中的新產(chǎn)物。

除了園區(qū)規(guī)模、房屋參數(shù)、場地大小等一系列硬指標之外，資產(chǎn)管理、投拓招商、工程設(shè)計、資本運作等諸多運營方式，也是由普洛斯確立成為基本準則的。

雖然在普洛斯之前，早期的寶灣就已經(jīng)建造出現(xiàn)行高標庫標準的倉庫設(shè)施。但是可以說，普洛斯的意義，更多是對這些標準的完善、確定和復(fù)制推廣，以及對整個行業(yè)的打造。

這是對倉儲業(yè)本身的一次“變法”。

李悝變法的本質(zhì)其實是一次破舊立新、推動社會轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程。

破除了舊有貴族的特權(quán)，才能打開階層流動的通道，讓更多胸懷大才的下層民眾得以施展抱負；

塑造新的行為準則，用王權(quán)+法條的形式推動社會由奴隸制轉(zhuǎn)向封建制；

建立了以“魏武卒”為代表的軍隊，為魏國的崛起帶來了最直接的積極影響。

非常類似的是，普洛斯推動下的物流地產(chǎn)行業(yè)，也為舊有的倉庫產(chǎn)業(yè)造成了顛覆性的改變。

一是大幅降低了倉庫行業(yè)魚龍混雜的情況，將舊有的許多不規(guī)范、安全系數(shù)低、管理混亂的業(yè)主排除出了主流圈層之外；

二是通過外觀設(shè)計、金融資本加持，使一個乏人問津的“低端”行業(yè)瞬間提升了“逼格”，得到了包括資本、政府、地產(chǎn)商、研究機構(gòu)、物流企業(yè)在內(nèi)的廣泛關(guān)注；

三是培養(yǎng)了一支高素質(zhì)的人才梯隊，成為了物流地產(chǎn)行業(yè)未來開枝散葉的“黃埔軍?！?。

2、第二輪變法 -- 深切且順應(yīng)大潮

戰(zhàn)國變法的主流來自第二階段，而其中的高潮一定是商鞅變法。

雖然同期也有諸如申不害等人物在進行變法，但是無論是徹底性還是影響力，都無法與商鞅同日而語。

商鞅變法前后共進行了二次，是秦國得以從西陲弱國成為一統(tǒng)天下的王朝的奠基石。

第一階段主要是在李悝《法經(jīng)》的基礎(chǔ)上，為國家賦稅和兵源打開了征收渠道。第二階段是在遷都咸陽后，徹底重塑了國家行政單位（郡縣制），完全改變了社會風(fēng)俗。

可以說，商鞅變法是一次在秦國版圖內(nèi)建立新國家、新社會的變革。

同樣的，在經(jīng)歷過行業(yè)塑立和規(guī)模擴張之后，中國的物流地產(chǎn)領(lǐng)域迎來了更多的參與者。伴隨著他們的進入，以普洛斯為代表所開創(chuàng)的物流地產(chǎn)運營“三核”模式得到了進一步完善和廣泛使用。

投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和基金管理三者構(gòu)成的閉環(huán)體系，除了繼續(xù)幫助普洛斯向前狂奔之外，也為安博、嘉民們的在華發(fā)展，和易商、新宜們的成立生長，提供了豐沃的“土壤”。而越來越多物流地產(chǎn)公司的出現(xiàn)，也為這個行業(yè)根系的穩(wěn)固帶來了一陣“甘霖”。

同時，在市場的認可和推動下，“募投管退”成為了行業(yè)標準化運作的基本邏輯，是平臺型物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅速占領(lǐng)市場的主要手段。也正是這種易于復(fù)制推廣、回報可期的模式，資本和開發(fā)公司之間的聯(lián)系在極短時間內(nèi)就找到了共通點。

金融的輔助，加速了物流地產(chǎn)替代傳統(tǒng)倉庫產(chǎn)業(yè)的腳步。

商鞅變法雖然深切且徹底，但其實更多是順應(yīng)了奴隸制社會向封建制社會轉(zhuǎn)變的大潮流。而這種全面的變法，也同時加速了這股浪潮的推進。

物流地產(chǎn)在第二階段的“變法”，也如同大江大河上的航船一般，借著中國物流由傳統(tǒng)粗放經(jīng)營向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的趨勢，順流而下。

大環(huán)境中，物流業(yè)態(tài)伴隨著電商的飛速增長，不斷進化、演變出各種細分賽道，它們?yōu)槲锪鞯禺a(chǎn)的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)，也反過來倒推著這個行業(yè)的前進。而越來越多過去沒有的社會需求也隨著生活的改善集中出現(xiàn)，它們從一定程度上為物流地產(chǎn)大躍進式的發(fā)展提供了信心支撐。

如果說商鞅變法的成功是因為公孫鞅在合適的時機順應(yīng)了歷史潮流，在合適的國家進行了深度的變法，那么物流地產(chǎn)第二次的轉(zhuǎn)變，也同樣就是這個行業(yè)在恰當?shù)臅r機下，跟隨社會進步，在中國這個完美的環(huán)境中奮勇直前。

3、第三輪變法 -- 面對困境的修修補補

戰(zhàn)國時期的第三輪變法與前兩次不同，無論是齊威王的整肅吏治，還是趙武靈王的胡服騎射，都是在不改變國家和社會基礎(chǔ)的前提下，在局部進行的改革。

齊威王在鄒忌的建議下，根據(jù)齊國雖然經(jīng)濟富裕且兵力強盛，但國家體系運轉(zhuǎn)成本過高、官吏貪腐嚴重、上下通達不暢的問題，進行了政府層面的優(yōu)化；趙武靈王著手的，則是基于趙國北接匈奴的特點，將原本就極具戰(zhàn)斗力的騎兵隊伍進一步優(yōu)化的軍事改革。

而對于進入第三階段的物流地產(chǎn)行業(yè)，在歷經(jīng)了前期的瘋狂增長后，也加速進入了瓶頸期。

首先，各地政府在充分認識到物流地產(chǎn)的實質(zhì)后，幾乎采用了“一刀切”的方式來拒絕開發(fā)企業(yè)的進入。無論是一手用地還是二手項目，只要涉及到廠房、倉庫等重資產(chǎn)交易的，不管是資產(chǎn)形式還是股權(quán)形式，屬地政府都會對買方進行嚴苛的審核，甚至是直接禁止。

這對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說，簡直是從根源上的“斷流”。

其次，也正是早期過于樂觀的預(yù)期，使得其時投拓拿地時對租金測算過高，使得項目正式完工交付后，發(fā)現(xiàn)市場反饋并不盡如人意。其中既有物流市場起伏或下探的因素，也有同行同業(yè)態(tài)入市過多造成存量放大的原因。

受到這種落差影響最大的，卻并非完全是投拓，更是招商。為了達成投資預(yù)期，招商必須接受“頂風(fēng)作案”的要求，想盡一切辦法在均價1.00元的市場中，將倉庫以1.20租出去。最終使得招商與投拓之間不能說是矛盾重重，但也常是意見相左。

還有就是落稅問題。為了在政府“強壓”下依然可以取得土地擴展規(guī)模，部分開發(fā)企業(yè)也開始接受政府開出的稅收條件。然而卻在項目交付進行招租時，不得不對沒有辦法達成落稅指標的客戶予以拒絕。

所以在很多熱點區(qū)域，卻反而出現(xiàn)了需求旺盛但項目大片空置的場景。

戰(zhàn)國第三輪的變法，在本質(zhì)上，對整個社會文明和風(fēng)俗沒有顯著的改變，更多的是各國為了應(yīng)對自身短板而進行的局部提升。和之前的李悝、商鞅不同，這個階段的變法都不涉及到國家根本，對綜合國力提升的作用較小，更多的是在現(xiàn)有規(guī)則下的修補，尋求穩(wěn)定的意向更多。

同樣，基于出現(xiàn)的問題，已經(jīng)形成固有運營規(guī)則的物流地產(chǎn)，在這個階段也更多是針對問題本身來進行解決。

對于政府在物流地產(chǎn)開發(fā)商的引入限制上，部分企業(yè)開始尋求和當?shù)匚锪鞴具M行項目層面合資的方式，通過對方關(guān)系+自身資金的形式，改變了過往項目全權(quán)持股的固有特點。并且在一段時間內(nèi)，也開始尋求和政府平臺的合作開發(fā)。

在投拓和招商的潛在矛盾上，部分公司增加了招商的話語權(quán)，在投資決策時賦予其“一票否決”的權(quán)力。另外也有類似新宜這樣，將投拓和招商融合，實行“自己投的項目自己負責(zé)租賃”的方式。

但不管使用哪種，都是期望在項目審核時更為審慎，能夠在源頭就避免出現(xiàn)預(yù)測與實際不匹配的問題。

而對于稅收要求，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)都采取了積極擁抱的態(tài)度，既然不能避免，那么就在租戶拓展上尋找辦法。所以我們現(xiàn)在會發(fā)現(xiàn)，越來越多可以貢獻高額稅收的裝配型制造業(yè)，開始入駐物流地產(chǎn)項目進行生產(chǎn)業(yè)務(wù)。而且，園區(qū)本身除了在劃分一定比例的面積用于落稅企業(yè)的招租上，同時也會對具備稅收條件的租戶提供租金減免，而對沒有稅收的傳統(tǒng)物流客戶減少租金談判的空間，從而分別完成稅收的政治賬和租金的經(jīng)濟賬。

4、第四輪變法 -- 不要重蹈六國的覆轍

實際上，沒有執(zhí)行的第四輪變法，是導(dǎo)致六國徹底失去追趕秦國的關(guān)鍵因素之一。但諷刺的是，這個階段卻誕生了戰(zhàn)國法家的集大成者——韓非。

集法家三治（法治，代表者商鞅；術(shù)治，代表者申不害；勢治，代表者慎到）思想精華于一身的韓非，在母國朝堂尋求變法機會無望之后，憤然退而著書。但沒有想到，其著作在得到遠在秦國的嬴政欣賞之后，自己母國依然沒有重視這個人才的實際用途，反而將他作為“禮物”和“間人”送到秦國以求自保。

最后在李斯和姚賈的構(gòu)陷下，韓非死于非命。

于是，山東六國失去了最后一次通過變法強國來對抗秦國的機會。

回看物流地產(chǎn)走過的二十多年，一個快速崛起卻始終伴隨著沉浮的行業(yè)躍然紙上。每次的危機背后，卻都有著從業(yè)者直面困難而奮起對抗的景象。

現(xiàn)在，在經(jīng)歷了高速增長后，標準化產(chǎn)品的弊病也開始逐漸突顯了出來。無論是高標倉本身，還是物流地產(chǎn)的開發(fā)營運模式，都在資本的加持下迅速得到復(fù)制粘貼。越來越多的同行出現(xiàn)，越來越多的跨界者出現(xiàn)，直接導(dǎo)致了這個行業(yè)迅速進入激烈競爭的格局。

而在新的競爭下，大大小小各類物流地產(chǎn)企業(yè)是應(yīng)該繼續(xù)觀望，還是積極尋求“變法”呢？

面對競爭，戰(zhàn)略學(xué)常見有差異化、集中化和成本領(lǐng)先這三種應(yīng)對策略，但閱讀理論往往要遠比實踐容易。

如果是選擇差異化，那么是在倉庫產(chǎn)品上尋求改變，還是在業(yè)務(wù)模式上進行突破？

如果是選擇集中化，那么該如何分析、選擇出進一步細分的行業(yè)領(lǐng)域進行縱向深入？

如果是選擇成本領(lǐng)先，那么在高度標準化的投資、建設(shè)和運營環(huán)境下，該如何縮減開支，已達到足以形成壁壘的優(yōu)勢？

不過，無論如何，不管企業(yè)選擇哪種，都勢必需要掌舵者具備“變法”的思想準備。同時，也需要因勢利導(dǎo)，讓這種選擇和變化建立在社會發(fā)展潮流和產(chǎn)業(yè)大環(huán)境演變的方向上。

韓非秉承“不期修古，不法?？伞钡挠^點，主張“世異則事異”，“事異則備變”，認為時代是不斷向前發(fā)展的，缺少看向未來的眼光而一味效仿過往，不考慮當今實際的變化，那么“非愚則誣”。事實也證明，戰(zhàn)國最后一個具備深徹變法能力的大才消逝之后，故步自封、因循守舊的六國，迅速敗亡在秦國的鐵蹄洪流之中。

雖然長期來看，物流地產(chǎn)仍然具備發(fā)展的空間，但是就現(xiàn)在而論，如何在愈發(fā)慘烈的競爭中尋找到突破重圍的方向，似乎要比單純拿到一塊地或者找到一個租戶更為重要。

“滅六國者六國也，非秦也”，各大戰(zhàn)國因為沒有積極面對社會發(fā)展進行轉(zhuǎn)變，而最終亡國，促成了秦國統(tǒng)一天下；“族秦者秦也，非天下也”，一統(tǒng)后的秦帝國也同樣沒有順應(yīng)時代的變化做出進一步的變法，以致在短暫輝煌后迅速敗亡。

其實無論是古代的戰(zhàn)國也好，現(xiàn)在的商場也罷，一成不變的行業(yè)不會長久存在，一成不變的企業(yè)也很難長遠發(fā)展。

“變法”的關(guān)鍵不在“法”，而在“變”本身。

“變”的關(guān)鍵不在“應(yīng)對”，而在“預(yù)見”。

無論對于哪個行業(yè)，未雨綢繆永遠都是領(lǐng)先競爭者一步的舉措。如果真的等到困難來到眼前才開始討論應(yīng)對的方法，那么不管有多少資本、多大規(guī)模、多深厚的人才儲備，都會成為飄搖在風(fēng)雨中的一棟危樓。

但同時，優(yōu)質(zhì)的改變措施也是最難以實現(xiàn)的。它不僅僅需要擁有一個穩(wěn)定的環(huán)境，以盡量減小變革陣痛期給自身帶來的影響；也需要變化方向可以順應(yīng)未來主流的發(fā)展，避免出現(xiàn)逆水行舟的局面；更需要可以一以貫之執(zhí)行的擔當者，因為半途而廢的損失往往尤為致命。

變法能力如商鞅者，常有；胸懷志向如秦孝公者，不常有。