近年來，隨著中國居民收入水平的不斷提高，消費者對食品種類、質量、營養，以及口味的多樣化消費需求也顯著增加。而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進行運輸、加工、儲存和配送。有鑒于此，在旺盛的消費需求驅動之下，我國冷鏈物流行業正步入高速發展階段。

根據中物聯冷鏈委和智研咨詢的數據顯示，中國冷鏈物流行業已經實現了兩位數的增長。2020年其市場規模達到4,150億元，同比增長22.38%。考慮到未來的發展潛能，預計到2025年，中國冷鏈物流行業的市場規模將進一步增長至8,970億元（圖1）。

圖1：中國冷鏈物流行業市場規模和增速（2017年-2025年）

這種增長趨勢也反映在相關冷鏈企業注冊的數量和規模上。近年來，我國冷鏈物流相關企業注冊量呈上升趨勢。2020年受疫情影響，冷鏈物流需求大幅增加，冷鏈物流相關企業注冊量迅速上升至6,592家，2021年回落至5,527家（圖2）。

在目前冷鏈行業的構成方面，現存冷鏈企業以中小型企業為主，占比99.28%

目前中國冷鏈企業的區域分布廣泛。2021年冷庫100強企業分布在23個省、市、自治區，其中近半數企業（41家）集中在華東地區（圖4）。

01行業驅動因素

推動中國冷鏈物流行業發展的因素有很多，主要包括：

消費者購買力的提升；食品安全意識的提高；食物保障的持續重視；增值服務需求的增加；藥品運輸、儲存和配送需求日益增長等，盡管醫藥冷鏈服務需求量相對較小。

目前，食品的儲存和安全是中國冷鏈行業的重中之重，特別是在經歷了新冠肺炎疫情之后，全國居民的健康和安全意識已普遍提高。

冷鏈行業將依靠現有的最新技術，以確保食品保持冷凍和/或新鮮的狀態，例如：

大數據；物聯網（IoT）；人工智能（AI）和機器學習；自動駕駛汽車；智能冷鏈貨架，以及冷鏈機器人。

食品加工與包裝

通常情況下，食品（無論是谷物，蔬菜，水果，乳制品還是肉類）都是批量到達中國農業區附近的冷庫設施。為增加這些食品的附加價值，冷庫工作人員往往先進行加工，然后再將食品重新包裝到較小的容器中。例如，水果經過清洗、去皮、切片、混合（多種水果）以及定制包裝，最后再以高價批發給個體零售商或連鎖超市。

托盤定制

這是一項冷庫設施在初始運營階段提供的額外增值服務，目的是為了節省后續配送的時間和成本。通常情況下，承載食品的托盤到達倉庫時，倉庫操作員可以重組和定制托盤，以便后續與客戶的其他貨品一起配送。接下來，客戶就可以直接將托盤運送到他們的銷售點，如商店、餐館、超市等。

藥品

目前，中國需要冷鏈處理的藥品種類和數量正在不斷地增加，主要原因包括：公共醫療保健體系的推進和改善；居民醫療保健意識的提高；居民醫療保健方面支付能力的提升，以及；新冠肺炎疫情的影響。

受疫情的影響，醫藥冷鏈物流市場規模大幅增長，2021年市場規模超4,800億元，同比增長23.3%，隨著人們對生命安全的重視，醫藥冷鏈市場規模有望進一步擴大，預計2022年規模將超過5,600億元（圖16）。

鑒于冷鏈藥品的特殊性，中國冷鏈運營商必須遵守一些嚴格的準則，包括：按照建議的流程進行包裝（如果是服務的一部分）和運輸；在倉庫儲存和運輸期間，將藥品貯藏在建議的溫度范圍內。

02冷庫市場

目前，上海的空置率為 5.5%，是我們選定的中國七個城市中最低的，緊隨其后的是北京和深圳（圖19）。

鑒于對此類空間的持續需求，我們預計大部分供應將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優質冷鏈物流倉儲空間租金也會增加（圖21）。

行業投資

據 RCA 數據顯示，中國內地工業物流在2020年的投資交易宗數中排名第三，僅次于寫字樓和零售行業。在其27%的交易占比中，有98%的交易為“其他工業”，而冷鏈物流倉儲設施（錄得5 宗投資交易）占工業物流交易的 2%（圖 22）。

而在2021年，中國冷鏈物流倉儲設施的投資交易更為活躍。據 RCA 數據顯示，中國工業物流在 2021年的投資交易宗數中位居榜首,占比37%，其中96% 的交易為“其他工業”，而冷鏈物流倉儲設施（錄得16宗投資交易）占工業物流交易的4%

2021年新增的冷庫投資區域不僅有南方的城市，而且還有北京、成都、石家莊和鄭州等一些內陸城市。另外相比2020年，2021年的冷庫投資方不僅包括外資，一些內資也相繼進入市場。值得注意的是，2021年華平投資新宜中國對冷鏈物流園區和倉儲市場完成了6次投資交易。該機構最近與另一家華平投資支持的機構東久中國合并，成立了一家新經濟基礎設施投資和服務運營商，東久新宜集團。

同時，在2021年年初，亞冷獲得高瓴資本的融資支持。黑石旗下房地產永續投資工具 BPP LifeScience 專門設立用以對相關資產進行長期投資，其中就包括冷鏈物流。

進入2022年，麥格理基礎設施及有形資產及其合作伙伴嘉浩控股舉行了嘉浩美庫西安倉庫的開業儀式。嘉浩美庫中國由麥格理亞洲基礎設施基金二期與嘉浩控股合資成立，是一個集冷鏈與常溫儲存于一體的現代化倉儲服務平臺，項目主要布局于中國一、二線城市。這也進一步反映了海外投資者對冷鏈物流倉儲投資投資熱情。

展望未來，考慮到推動中國冷鏈行業擴張的多重積極因素，我們預計投資者將持續增加對于中國冷鏈物流倉儲物業的關注。

03行業趨勢

為了減少冷庫設施的能源消耗和碳排放量，采取進一步措施并實現碳中和至關重要。從整個建筑生命周期的碳排放來看，我們需要考慮冷庫設施在其生命周期內所消耗的能源和水量。在思考這個問題時，必須對該建筑項目進行多方面評估，其中包括：

設施擬議用途；設施擬議設計；設施擬議建筑系統、設備和機械；建筑材料的提取；建筑材料的加工和制造；新型建筑材料的運輸；設施建設；設施運營、管理和維護；設施的重復使用/拆卸（如果已知）；舊建筑材料的運輸；舊建筑材料的回收利用，以及；剩余舊建筑材料堆放地。

能耗

在冷庫的運營成本中，能源消耗是其中一項高成本的費用。然而，隨著物聯網（IoT）的不斷發展，冷庫運行和管理也將變得更加智能化，從而有效地解決高能耗的問題。

通過使用連接系統和建筑控制技術，業主/管理員可以及時、遠程地向智能冷庫中的機器與設備發出調大、調小、開啟和關閉等控制指令。如果業主/管理員能夠正確且有效地使用智能系統，能源消耗則會隨之減少，費用成本也會相應降低。使用無線建筑控制系統可以降低能耗和成本的領域包括：

空調和風扇控制——無線建筑控制系統可以優化空調和風扇的高級調度和占用控制。智能冷庫并不需要全天候、全覆蓋提供制冷或供暖，而無線建筑控制系統（結合運動傳感器）的應用可以使得冷庫僅在被占用區域提供制冷或供暖。

此外，排氣扇和散熱風扇也可以根據實際使用需求遠程開啟或關閉；能源需求——業主/管理員可以通過使用無線建筑控制系統，以自動化響應實際需求，進而在能源需求高峰期調低或關閉非優先機器與設備的運作；

照明——無線建筑控制系統（同樣，與運動傳感器相結合）也可以幫助實現智能照明。通過調試、日光采集和調度，為智能冷庫的每個區域提供基于需求的最佳照明。在某些情況下，這樣可以節省90%的能耗成本;

插頭負載——據估計，辦公室總用電量的25%左右來自插頭負載。考慮到這一點，智能冷庫也配備了許多可在閑置時隨時關閉的插頭，而無線建筑控制系統可以及時、遠程地協助完成此項節能操作 。

智能軟件助力提升運營效率

智能冷庫會產生海量數據。通過使用最先進的物聯網設施管理軟件進行封裝和分析這些數據時，智能冷庫運營商和租戶們就可以優化和提升冷庫空間的運營效率，包括其能耗表現。

通過使用先進的智能物聯網建筑能源管理軟件，智能冷庫運營商和租戶們還可以發現耗能設備（例如，空氣調節系統）的運行差異，并及時執行系統化的糾正措施。

04總結

鑒于報告中概述的行業驅動因素，中國冷鏈物流行業正步入高速發展階段。與此同時，這也將積極影響中國冷庫行業的市場規模和經營績效。

未來幾年，中國冷庫市場預計將會迎來更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，同時亦迎合易腐類醫藥的儲藏訴求。

中國將致力于通過增強可持續發展能力，掌握先進的集成技術，以及設計最佳的運營空間等方式，全面推動冷庫市場的高質量發展。

最后，在可預見的未來，鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資也將持續升溫。