或因前期規(guī)劃不足、功能定位不清晰，其建設與運營模式都背離了企業(yè)的實際需求，企業(yè)入駐后得不到有效的服務，經營效益并未得到提升。

在建園區(qū)70%為倉儲類園區(qū)；15%為公路港型園區(qū)；10%為綜合類園區(qū)；

進駐園區(qū)的企業(yè)以批發(fā)商貿類企業(yè)居多，占比68%、快遞快運電商類企業(yè)占比52%，其中物流類a級企業(yè)較多，說明商貿類涉及的保險金融與信息平臺較為困難；本身運營以實際運營業(yè)務為基干；

園區(qū)進駐企業(yè)類型

01

從按“平方米”營收到按“服務”營收

目前，國內能夠實現(xiàn)綜合性運營的物流園區(qū)并不多，很多園區(qū)商業(yè)模式較為單一，相關基礎配套設施不到位，園區(qū)運營模式僅停留在初級階段。

初級的物流園區(qū)往往采取粗放式經營，按“平方米”將場地租賃給物流企業(yè)，主要收入來源為倉庫和辦公樓租金；成熟的物流園區(qū)則根據(jù)入駐企業(yè)的需求，提供綜合性的物流服務，如倉儲管理、運輸配送、信息服務、金融服務及其它增值服務，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)營收。

成熟的物流園區(qū)通過提供綜合服務，實現(xiàn)多業(yè)態(tài)營收

從單一功能園區(qū)向多功能園區(qū)轉變，完善相關配套設施及服務，不斷提升園區(qū)綜合運營能力，是物流園區(qū)服務升級的基本方向。

普洛斯貴陽馬上到綜合物流園

在一個園區(qū)同時納入停車場、信息大廳、汽配分割倉、汽配市場、信息部、零擔專線區(qū)、司機宿舍、二手車交易市場，這對于綜合性園區(qū)是一種挑戰(zhàn)，但這種挑戰(zhàn)在貴陽馬上到顯然是成功的。

這對于項目的前期盡職調查、綜合定位、多頭談判技巧，綜合管理能力都是一種提升和嘗試。

2019是物流地產業(yè)必將從簡單出租業(yè)務想多元化業(yè)務邁進，從龍頭企業(yè)普洛斯投資易代儲、際鏈等周邊企業(yè)的動作就能看出，普洛斯在庫容面積的飽和會使得行業(yè)產生出眾多的改良版本，不在局限于高標倉的建設應該是共識。

02

從“簡單聚合”到“共享平臺”

物流園區(qū)的本質，是發(fā)揮集群效應，實現(xiàn)物流資源的優(yōu)化配置與高效共享。如果物流園區(qū)內的企業(yè)都各自為陣、互不關聯(lián)，那么物流園區(qū)不過是一個簡單的倉庫聚集區(qū)，并沒有發(fā)揮其作為平臺的巨大價值。

最近卡行、滿幫等連鎖物流園區(qū)及平臺的潛動作，佐證了基于物流園區(qū)的核心資源既物流公司與高度信任的客情關系，開展行業(yè)聚合服務、金融服務、合同物流服務（現(xiàn)在市場上牛逼流行的叫法是“無車承運人”）。

行業(yè)聚合服務包含油品服務、ETC票據(jù)分理服務、個體工商戶注冊及稅務代理服務。行業(yè)聚合服務主要是解決物流園區(qū)內物流公司財稅合規(guī)性及降低物流公司運營成本，通過聚合服務過程中的交易流、票據(jù)流、資金流，形成物流公司獨有的企業(yè)數(shù)據(jù)資產。

金融服務既通過物流企業(yè)數(shù)據(jù)資產設計“場地租金貸”、加油貸、經營貸以及基于合同物流的保理產品等金融服務產品。

試想，當園區(qū)內企業(yè)出現(xiàn)暫時閑置的倉庫、設備、車輛、人員時，這些資源是否可以共享，以實現(xiàn)最大化利用？各企業(yè)的貨源信息、任務信息，是否可以互通，以合作促成規(guī)模更大的業(yè)務？而這些信息數(shù)據(jù)的互通共享，都需要園區(qū)信息平臺來實現(xiàn)。

目前，不少物流園區(qū)已經開始重視園區(qū)的信息化建設，將整個園區(qū)的倉儲資源、車輛資源、設備資源、人力資源等各類數(shù)據(jù)打通，從物業(yè)管理、倉儲管理到物流信息匹配、車輛管理、財務結算系統(tǒng)，構建園區(qū)信息共享平臺，以全面提升園區(qū)管理水平，提升資源調度效率。

聚合小微資源在公路港型園區(qū)是最易實現(xiàn)的業(yè)務特征；

貴陽寶灣四面通園區(qū)

從面積平方米收入向流量管理收入轉變；

參照百貨商場的運營模式，按收入提成模式已成為主流，共同的利益使得宣傳管理與業(yè)主利益捆綁在一起；

那么按流量收費的模式在公路港類園區(qū)已成為試點的模式；新的模式有效解決了零擔物流行業(yè)的五大痛點

價格透明：采取線上集中報價的交易模式，運價高度透明，擠壓價格虛高；

運價便宜：實現(xiàn)批量經營，減少中間環(huán)節(jié)，降低單位成本，最終降低運價；

資金安全：所有交易現(xiàn)支現(xiàn)付，平臺擔保交易，資金安全有保障；

稱量準確：物流園統(tǒng)一稱量，系統(tǒng)自動計價收費，無誤差、明白消費。

長遠共配中心

長遠是覆蓋湖南，貴州，云南的公鐵聯(lián)運4A級企業(yè)，從城際聯(lián)盟的角度建設了一套有益的運營模式。長途到貨場免租金，免使用操作費，貴州省全網覆蓋，卡航班車，可視化管理。

從長遠物流的運營來看，以三層立體鋼結構，總計11萬平方米面積實現(xiàn)5億元年收入，每平方每月創(chuàng)造價值378元，當然公鐵聯(lián)運和運輸收入在其中包含，但作為378元單月每平方米收入，值得我們學習。

2019年的聚盟也采用了這種運營模式，園區(qū)給專線提供更多的服務，增加網點的收貨面，管理園區(qū)，同一品牌，這是從簡單聚合到共享資源的一種大膽嘗試；

把分散的資源有效聚合起來，共同構筑物流園區(qū)的生態(tài)圈，讓物流園區(qū)真正發(fā)揮共享平臺效應，使入駐企業(yè)實現(xiàn)資源共享、降本增效，是物流園區(qū)服務升級的關鍵所在。

03

從“同質化”到“個性化”

如今，社會化分工加速了園區(qū)的專業(yè)細化，比如，隨著生鮮食品市場逐漸升溫，重資產、高標準的冷鏈物流園區(qū)成為新興需求；而線上零售的持續(xù)蓬勃發(fā)展，則催生了以訂單快速響應為主要需求的電商物流園區(qū)；此外還有快遞園區(qū)、醫(yī)藥園區(qū)等，專業(yè)化物流園區(qū)市場大有可為。

然而，目前大多數(shù)物流園區(qū)卻依舊陷在“同質化”的泥潭，對于園區(qū)功能沒有準確定位，滿足不了企業(yè)的個性化需求。

細分客戶群，精益化運作，采取差異化發(fā)展戰(zhàn)略，既是順應社會化分工趨勢的明智之舉，也是在同質化競爭中脫穎而出的制勝之道。物流園區(qū)運營者應根據(jù)園區(qū)的地理位置、區(qū)域經濟環(huán)境及市場需求，挖掘自身優(yōu)勢，走出“個性化”道路。

不深入業(yè)務本身、個性化難以實施

在個性化園區(qū)，需要前期大量的調研論證過程，對于市場上主流基金投資的園區(qū)而言，追求速度和回報率，就很難沉下心對專業(yè)市場進行論證和調研，加之本身買賣的頻繁，追求通用性，就使得專業(yè)園區(qū)稀缺；

C 公鐵聯(lián)運馱豐園區(qū)

馱背運輸（公鐵聯(lián)運）示范工程

牽頭企業(yè)：中鐵特貨運輸有限責任公司

聯(lián)合企業(yè)：北京馱豐高新科技股份有限公司、中車齊齊哈爾車輛有限公司、中國郵政集團公司

由“一港、兩區(qū)、一中心”組成，即中儲西部國際金屬港、金屬材料儲存加工交割區(qū)、物流信息服務及物流金融服務配套區(qū)、綜合物流配送中心。

在倉儲、商貿、加工、配送、質押融資、期貨交割等領域打造具備現(xiàn)代企業(yè)管理體制及相應運營模式的新型物流基地。

創(chuàng)新的園區(qū):

精耕細作

物流園區(qū)的成長已經到了關鍵的轉型窗口期，物流地產的布局階段已經落下帷幕，在所有的一線城市，以上物流地產商的格局已塵埃落定，那么2019年下一步物流地產的趨勢將會是精耕細作！

與國外成熟的物流體系相比，國內物流地產開發(fā)呈現(xiàn)點狀布局，遠未形成一定規(guī)模的物流地產網絡。由于投資管理方式的不穩(wěn)定性，不同企業(yè)進入行業(yè)的側重點也不同，不同程度會影響開發(fā)運營。

開發(fā)商們只有將物流地產、物流市場與物流運作緊密結合，做好需求市場的調研與分析，將市場細分，才能了解整個市場，實現(xiàn)有效運作。

物流園區(qū)建設資金投入大、回報周期長，要想在有限的土地上獲取更大的價值，就要避免陷入低價競爭的惡性循環(huán)，以企業(yè)需求為導向，不斷進行園區(qū)服務升級，構建一個商業(yè)模式多樣化、共享資源平臺化、服務功能個性化的物流園區(qū)，幫助入駐企業(yè)降低物流成本，提升物流運作效率，最終實現(xiàn)共贏。