歷經疫情風浪的淘洗，物流地產將換上什么樣的“新裝”？

政策暖風 一超多強

消費升級新時期，電商零售新增長，為倉儲設施的需求帶來增量。據統計，中國倉儲物流面積約5.5億平方米，現代化物流設施1.1億平方米，占比20%。伴隨電商爆發式增長，根據研究，同等交易規模下電商對物流倉儲的需求是傳統零售的3倍，而且其對物流倉儲配套設施等方面要求更高。據此前統計，中國營業性通用倉庫面積達到9.98億平方米，投入使用的高標倉面積約3,000萬平方米，每年增速約40%~60%，預計到2020年，高標倉的面積將達到1.4億平方米，但供應量僅為5,600~6,600萬平方米。

近年來，在嚴格控制新增建設用地和耕地背景下，土地供需矛盾日益突出，受此影響，中國逐年下調城市工業用地指標。值得注意的是，雖然用地政策不斷收緊，但鑒于物流行業發展水平難以滿足日益增長的需求，國家同時就物流行業出臺了系列扶持政策。例如，此前國家施行《節約集約利用土地規定》后隨即出臺了《關于促進商貿物流發展的實施意見》，尤其近年更為頻繁，為行業營造了良好的成長環境。可見，物流地產雖然從整體上拿地面積受限，但依然得到國家政策的大力支持，成了眾資本家趨之若鶩的“綠洲”。

目前中國物流地產行業呈現“一超多強"的市場格局，以普洛斯為首，截至2019年第一季度，普洛斯市場份額達到了33.0%，萬緯、易商、宇培市場份額分別為6.1%、6.0%、5.6%；嘉民、安博、寶灣、平安、豐樹則分別占有市場份額為5.3%和4.7%、4.6%、4.5%、4.3%。整體而言，普洛斯、嘉民、安博、豐樹等外資物流地產企業因運營管理、資本運作等方面領先于本土企業，占據了近半市場份額達47.3％。普洛斯作為亞洲最大的現代物流設施提供商，業務覆蓋中國、日本、美國和巴西等多個國家和地區，物業總面積超過7,300萬平方米。其中，普洛斯在中國地區運營的高端倉儲面積超過2,000萬平方米，其他物流地產企業運營的高端倉儲面積在250~400萬平方米之間，如嘉民280萬平方米左右，宇培約240萬平方米。

隨著倉儲需求日漸凸顯，物流地產受到多方關注，房地產、電商、金融機構、零售等企業紛紛涌入，由此物流地產進入參與者眾多、多樣化競爭的階段。具體來看，萬科旗下萬緯物流運營及在建物流地產面積超過1,000萬平方米；京東是布局物流地產最早的電商企業，旗下倉儲面積已超過1,700萬平方米，菜鳥倉儲面積超過200萬平方米，蘇寧倉儲面積超過1,000萬平方米；平安不動產2014年開始布局，如今旗下園區項目已超過20個；東百集團2016年開始涉足物流地產，2019年已在沿海各大經濟帶和長江經濟帶上運營管理的物流項目12個，建筑面積134.09萬平方米。

新時代物流大生態平臺

作為中國市場最早啟動智慧物流及相關產業生態系統的締造者，2017年5月，普洛斯在中國已竣工物流倉儲面積1,750萬平方米，到目前普洛斯及旗下品牌環普在全國42個戰略性區域市場投資、開發并管理著362個物流園、工業園及科創園，物業總面積（包括在建）達4,000萬平方米，覆蓋了中國主要的物流樞紐，如北京、上海、深圳、成都、廣州、天津等，在中國物流地產市場獨占鰲頭。

截至2020年6月，普洛斯在中國擁有并經營占地約6,168萬平方米，建筑面積共計約4,245萬平方米，價值約286億美元的物流基礎設施，已建成的倉儲面積約為2,897萬平方米。而且不同于傳統企業“貴錢賤用”，普洛斯采取“物流+金融”發展模式，提供全方位、一站式的標準化資產管理，實現供應鏈金融和產業投資相互幫襯，促進公司產業生態圈互利共贏；并通過旗下際鏈科技，大規模使用IoT，實現園區可視化智慧化運作，致力打造新時代的物流大生態平臺，讓資產轉化為服務。

“萬緯”+“普洛斯”物流格局

房地產企業拓展冷鏈版圖的野心，從萬科形成“萬緯”+“普洛斯”物流地產格局便可窺見一斑。2015年萬科正式成立萬緯物流，加速發展物流板塊，三年后成功參與普洛斯私有化，以自身開發建設經驗及資源優勢與普洛斯高效的物流倉儲網絡及卓越的管理能力形成優勢互補，攜手打造全球最大物流地產平臺，進一步完善萬科在物流地產領域的布局。

萬緯物流是萬科進軍物流地產行業而成立的品牌，堅持以客戶需求為導向，提供定制化解決方案，致力成為物流地產行業領導者。目前，萬偉物流地產項目主要布局在三大經濟圈與中西部重點城市，進駐45個城市、服務700家客戶，運營及在建總面積1,056萬平方米、運營及在建項目134個。2016年，萬緯物流進一步拓展至冷鏈市場，2018年7月，萬緯物流并購太古冷鏈，實現冷鏈規模及運營能力升級，網絡覆蓋中國一線城市及內陸核心港口城市，提供一站式溫控物流服務。

電商物流地產的表率

京東是電商企業涉足物流地產行業的典型，不同于專業物流地產和房地產企業，京東的物流地產主要服務自身物流業務，截至2018年，京東在全國運營超過550個大型倉庫，面積約1,200萬平方米。同年京東物流“亞洲一號”達到16座，投用了全國規模最大的機器人倉群，數量超50個。

2020年1月，京東集團旗下負責物流地產開發和管理的京東物產與新加坡政府投資公司（GIC）再次合作成立第二只物流地產基金，以建設更多物流基礎設施。截至2020年3月，京東物流在全國共運營超過730個倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內，倉儲總面積約1,700萬平方米。

金融機構搶灘物流地產

2014年收購總建筑面積約90,000平方米的成都新地空港物流園，可視作平安不動產正式進入物流地產領域的標志性事件。截至2015年11月，平安不動產已經開發了成都龍泉與成都空港等物流地產項目，在全國29個節點城市投資打造物流智慧園，形成網絡體系。同時，平安不動產設計了地產基金模式，在工業產業園基地引入運營公司合作，扮演資產管理角色。

近年平安不動產在物流領域動作頻頻，以深圳和上海為雙總部的深圳平安不動產工業物流有限公司在全國各地大量購買物流土地，在兩年半時間里，迅猛拓展業務版圖，對外投資了28家企業，比如濟南安華倉儲、貴州平華倉儲、柳州倉儲、湖南安信倉儲、長沙平端倉儲等。目前，平安不動產在全國并購或自建約30個園區，面積達400萬平方米。

零售業掘金物流地產

零售企業涉足物流地產領域，成為行業新生力量，東百集團的貢獻不容忽視，2016年東百集團確立重點發展物流倉儲業務，截至2019年新簽約物流項目5個，建筑面積54.87萬平方米。2020年上半年，東百集團運營及儲備中的物流項目16個，建筑面積約164.69萬平方米，同時加快全國物流產業網絡布局，建設高標準的倉儲項目，滿足倉儲物流升級需求。

在運營方面，東百集團圍繞輕資產運營思路，采用“投-建-招-退-管”的閉環運作模式，致力打造滿足現代物流高端倉儲需求的“現代倉儲平臺”，通過對倉儲物流設施的開發和運營，為客戶提供標準化、定制化的供應鏈體系解決方案，在源頭保障貨物倉儲與配送，逐步建立以“人”為需求、體驗為中心的“人-場-貨”新架構。

近年來，電商業務不斷推動高端倉儲的發展，根據戴德梁行預計，2020年中國高標倉供需缺口約1億平方米。2020年初，新冠疫情一定程度上影響了物流園區的運營，推高了高標倉的空置率；另一方面，新冠疫情改變了消費者的消費習慣和場景，生鮮食品、冷鏈醫藥的物流倉儲、配送需求呈幾何式增長，同時制造業產地多元化，供應鏈更加注重抗風險能力，釋放更多冷庫及倉庫的需求。據此推算，冷鏈物流將成為物流地產行業未來發展的強勁驅動力，而疫情帶來的刺激促使倉儲物流更加重視智能化，高標倉、冷鏈倉、智慧倉儲或將成為物流地產行業發展的新風口。