GLP和寶灣物流的一退一進

2017年7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布中國財團116億美元成功收購普洛斯，大幅溢價收購說明中國財團極其看中公司的項目運營經驗。該財團包括：厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

2018年1月22日普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，標志著普洛斯的私有化進程全面完成。

2018年1月25日，央企中國南山集團旗下的南山控股（002314.SZ）與深基地B（200053.SZ）同時發布公告，南山控股通過換股方式吸收合并深基地的交易在證監會并購重組委第5次會議上無條件過會。交易后，深基地B將終止上市并注銷法人資格，南山控股將承繼及承接深基地的全部資產及其他一切權利與義務。

南山控股換股吸收合并深基地的順利過會，中國A股由此將誕生歷史上真正意義的“物流地產第一股”。因為本次進入南山控股上市公司的資產中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地產平臺，中國本土最大的國資物流地產商——寶灣物流。

中國物流地產正迎來絕佳發展機遇

物流地產是地產行業少有的成長領域。目前，基于個人消費增長、電商崛起等所帶來的旺盛物流倉儲需求，軌道交通、高鐵站點、創業產業園等建設需要，中國物流地產行業已經迎來絕佳的發展機遇。

1. 未來優質物流倉儲設施增長空間巨大

《中國物流地產行業發展模式與投資前景分析報告》指出，中國目前大約為5.5億平方米的倉儲物流面積，但其中現代化物流設施僅為1.1億平方米，人均倉儲面積也僅為美國的1/13，約為0.41平方米，與美國人均的5.41平方米相差巨大。此外，我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國高標準物流設施總存量約為3.7 億平米，折合人均面積達1.17 平米。

我國優質物流設施60%位于一線城市，隨著電商和第三方物流業務向二三線城市密集滲透，未來優質現代物流倉儲增長空間巨大?，F代物流設施僅占了總需求的20%，市場較為零碎，面對當前倉儲物流市場的不斷發展擴張，當前國內物流倉儲資源的供應量還遠遠不夠，未來尚有巨大的發展空間。

2. 物流地產投資回報率持續上升

目前我國優質物流倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等傳統公路路網及物流設施相對發達的區域為主，正在向二三線城市擴展。一線城市由于需求旺盛、供應稀缺，租金漲幅高于二線城市，但是由于拿地成本走高，目前從回報上稍遜二線城市。但考慮到一線城市電商和第三方物流業務更為穩定，空置率低，產業布局比較成熟，一線城市仍更具投資吸引力。

根據CBRE的統計報告，從投資回報上看，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6-8%，高于商業地產的4-5%，住宅地產的2-3%。而且商業地產由于標準化低，證券化難度更大，物流地產更受到海外基金和長期投資者的青睞。另一方面，隨著核心城市中心不斷外擴，一些早期低價獲取倉儲用地由于土地用途變更，地價可能出現爆炸式增長，也能給相關企業帶來豐厚收益。

3. 目前的競爭格局

目前國內物流地產商主要是以普洛斯、安博、嘉民為代表的外資企業和以寶灣、宇培、易商等為代表的國內物流地產商。

新的參與者包括：（1）以阿里菜鳥物流、京東、1號店等電商企業；（2）萬科、綠地等傳統房地產商轉型物流地產開發商；（3）以平安不動產為代表的險資；（4）以TCL、中儲股份等傳統工商貿企業盤活存量工業工地而進去物流地產行業。

GLP：全球領先的物流地產商

GLP：全球領先的物流地產商

1. 概況

新加坡普洛斯集團（Global Logistic Properties，GLP）是全球領先的現代物流設施提供商，業務遍及中國、日本、巴西和美國。公司前身是美國普洛斯集團（ProLogis）的亞洲業務，2008年被新加坡政府投資公司（GIC）以13億美元收購，并于2010年10月在新加坡證券交易所上市。

目前普洛斯在8個國家的市場處于領先地位，是全球最大的房地產基金管理者之一，管理的總資產達430億美元，在全球管理的物業組合達5900萬平方米。而中國作為普洛斯集團最大的市場，也是最主要的增長市場，其在中國的物流基礎設施總建筑面積達2960萬平方米，市場份額超過第2名到第10名的總和。

2. 業務模式：物業開發、運營和基金管理高效結合運作

普洛斯的業務遍及中國、日本、美國和巴西的117個主要城市，擁有并管理約5,492萬平方米的物流基礎設施，形成了一個服務于4000余家客戶的高效物流網絡。通過標準設施開發、定制開發、收購與回租等靈活的解決方案，普洛斯致力于為全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不斷提高供應鏈效率，達成戰略拓展目標。

傳統物流地產企業是地產開發加物業管理，自身前期投入巨大，資金負擔重。普洛斯的運作模式是，在全球范圍內投資建設優質高效的物流倉儲設施，出租給客戶并為其提供物業管理服務，但不參與客戶的日常物流業務經營，收益來源于租金、物業增值與管理費。

地產開發部門進行標準化設施開發或定制開發，完成后的項目交給運營部門進行出租，再將更加成熟物業置入物流地產基金，從而使得初期基建投資的大量資金收回來進行下一個項目投資，與此同時基金管理部門又可通過基金管理收取管理費和分紅獲利，實現了資本循環的完整閉環。

3. 普洛斯的三大業務:

（1）地產開發：地產開發部門負責經營地產開發業務，把地產建設成可以使用的物流中心，然后將開發建成的物流中心出售給普洛斯地產基金或是第三方獲取收益，或者將建成的地產交付給地產運營部門用于出租。

（2）地產運營：地產運營部門負責管理和運營現代物流設。項目完工后，地產開發部門將項目移交給運營部門管理，運營部門通過進一步的招租和服務完善，使項目達到穩定運營狀態。

（3）地產基金管理：基金管理業務主要是指組織投資者募集資金、收購地產、設立基金，并由普洛斯作為基金經理管理基金旗下的地產，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。主要通過向地產開發部門收購或是向第三方收購獲取地產。

GLP的經營模式如下：

寶灣物流：中國最大國資物流地產商

寶灣物流控股有限公司，是深圳赤灣石油基地股份有限公司與中國南山開發（集團）股份有限公司共同投資成立的高端物流設施投資平臺。成立于2011年7月，注冊資本5億元人民幣，發展至今，已在中國32個經濟熱點城市實施戰略性布局，構筑規模強大的物流設施服務網絡。

作為自有核心倉儲資產的物流服務商、行業領先的國際物流園區開發商和運營商，寶灣物流致力于打造綜合化、專業化、標準化的物流服務體系，不斷豐富和創新業務模式，充分滿足第三方物流企業、商貿零售企業、電子商務企業和生產制造企業對倉儲設施在運作效率、安全和環境等多方面的要求，并積極開展并購、合資、定制等多種倉儲物流開發與營運模式。目前，寶灣物流已發展成為享譽全國的著名物流品牌。主要業務：物流運營管理、標準設施開發與運營、定制倉儲設施、運輸與配送、電子商務倉儲服務、供應鏈金融服務、冷鏈物流、醫藥物流等。

寶灣物流園區運營面積在國內排名前三。作為國內市占率前五（6%）的物流地產開發運營商，寶灣物流園區自2014年以來拿地速度加快，預期未來3-5年運營規模將實現快速增長，在全國經濟熱點區域的網絡優勢將持續增強。公司在物流園區選址、開發建設、運營管理等方面均積累了豐富的經驗，從項目開發、價格標桿、客戶資源、服務標準、品牌聲譽、盈利能力等多方面來看，寶灣物流在各地物流倉儲市場上均處于領先水平。

2017年上半年，寶灣物流業務有5家新園區投入運營，部分已運營園區倉儲價格上升、出租率提高使得2017年上半年實現營收27,828萬元，同比增長9.54%。2016年，寶灣物流累計倉庫使用率94.00%，同比增長2.8%，整體經營效益持續穩健。目前，寶灣控股已有18個物流園投入運營，運營面積達到182.4萬方，在建面積116.5萬方，擬建面積249萬方，總計547.9萬方。

寶灣物流不做普通倉，只做高標倉。物流項目從拿到四證開始，建設期12-18個月，園區達到穩定運營的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重點布局一二線和強三線城市，14年開始加大拿地力度，按照5年開發到穩定運營周期考慮，預計18-19年開始將有批量物流園區達到穩定運營收租狀態，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部園區投入運營后，年租金收入可達18億元左右，按照37%的凈利率（不考慮利息費用）估算，穩定后每年可貢獻6.6億凈利潤。

工業物流地產的融資需求

自從2003年美國工業物流地產商普洛斯（ProLogis）進入中國以來，騰飛（Ascendas）、豐樹（Mapletree）、安博（AMB）、嘉民（Goodman)、麥格理（M  acquarie）等海外基金紛紛在中國布局。海外投資機構不但具備雄厚的資本，而且有專業的工業地產經營經驗。他們的開發模式可以分為兩種：一是定制開發，根據客戶需求制定廠房標準，反租給客戶；二是帶租收購，收購一些帶有租約的好的工業物業產品。這兩種模式共同點是長期持有物業，待價而沽等待上市，通過REITs擴大資本，進行更大的投資。外資專業化地產商的進入，使中國本土工業物流地產投資商業產生危機感，小型地產項目的生存空間愈來愈小，生存環境日益惡化，向外尋求合作的動力越來越強烈，為中國工業物流地產業間的并購提供了充足的供給資源。

其次，國有資產產體制改革的不斷推進，使國有企業具備了謀求發展、壯大的源動力，一些國內大型的工業物流地產集團已經邁出了資源整合的步伐。有了并購市場和擴張的內在動力，給中國工業物流地產的收購與兼并帶來了新的機遇。

形成頗具規模的企業來謀求與海外基金抗衡，不但要靠規模，品牌的創新和產業結構的調整尤為重要。創建和擴張品牌更需要資本的支持，特別是品牌擴張的高級形式，即通過新建、收購、兼并和控股等方式擴張。。通過戰略性的并購重組可調整自身的產品結構、經營結構甚至整個產業結構，通過強強并購快速壯大企業。以REITs為代表的金融資本的介入，為工業物流地產品牌的培育和擴張提供了資本支撐。

REITs對工業物流地產的作用

1. 概述

在歐美發達國家，物流地產基金已成為物流地產行業發展的主流模式，而它與一般私募地產基金的最大區別在于，持有的是穩定運營中的成熟物業而不是開發階段的物業，即，物流地產企業將高周轉的物業開發業務保留在資產負債表內，而將低周轉但收益相對穩定的物業持有部分分離出來，置入專門的物流地產基金。資產的分離一方面滿足了保險公司、養老基金的長期收益率要求，另一方面則提高了物流地產公司的資金周轉速度，推動了規模化進程。此外，地產企業還可以通過基金業績提成來分享自己開發的優質物業的長期收益。

中國工業物流地產如果要在國際市場中取得勝算，必須要產業規模、結構、績效等方面形成自己的優勢，從而逐步完成集團化、跨國經營等發展戰略，而REITs的引入，為企業的發展戰略提供了資本保證。REITs可以通過資本手段優化工業物流地產行業內部結構。首先，REITs基于利潤最大化的目標，往往把資金投向的具有一定潛力的企業及項目，從而促進工業物流地產業的優勝劣汰和物業項目的優化；其次，通過兼并、收購等手段加快同行業企業間的聯合，有利于地產企業集團的形成，從而實現資源的優化配置。最后，有些工業物流地產REITs可以專門投資某些綜合物業項目，通過在這些項目里建設高品質單位物業來提升項目的檔次，從而產生聯動效應，促進整體項目的地產升值，從而達到盤活存量資產的目的。

2. 核心型地產基金：分離輕重資產的最佳載體

核心型地產基金為出租型物業與開發型物業的資產分離和資金回籠提供了一個雙贏通道，既可滿足保險公司等機構投資者不動產投資的龐大需求，又能解決城市綜合體中出租型物業的資金沉淀問題。

同時，物流地產基金模式不僅適用于物流地產企業，也適用于其他所有需要把輕重資產分離的產業地產。

3. REITs對工業物流地產具體作用：

（1）拓寬融資渠道，降低融資成本：REITs為工業物流地產公司提供資金，其資金成本低、貸款周期長。抵押型REITs提供的抵押貸款利率要低于銀行貸款利率，且貸款周期長，一般在十年左右。而權益型REITs提供的資金更是無需還本付息。

（2）方便的退出渠道：權益型REITs可以通過UPREITs形式收購物業，為工業物流地產公司提供了良好的退出渠道，同時，工業地產公司轉讓物業給REITs免交資產轉移所得稅。

（3）極大的縮短其投資回收期：考慮到國內尚欠發達的工業物流地產交易市場，對于工業地產的開發類企業而言，REITs提供了一個快速回收其前期投資的渠道；另外，通過持有部分基金單位，可獲得物業的部分租金收益，同時還可以獲取一定的管理費。對于物業持有類企業而言，雖然租金收益較為穩定，但投資回收期很長，難以持續不斷的增加持有物業；而發行REITs，不斷將前期項目的投入部分變現，就能很好的解決這一問題。一般來說，通過將物業打包發行REITs，可將其長達15年左右的投資回收周期縮短至6年左右。

工業物流地產REITs模式

1. 基本架構

特征及運作邏輯：

在組織架構上完成物業與資金的閉合循環，利用金融工具使得投資回報期大福縮短。

美國、日本等發達國家的物流地產基本都采用REITs模式，國內由于房地產資產證券化進程較慢，基本依靠增發、自有滾動資金、銀行借款等方式。

在開發環節，公司與外部資金設立合資子公司或開發基金進行項目開發，以減少自有資金的占用，把握更多的設施開發機會，以實現迅速的戰略布局。

在物業建成后，公司將會把物業出售給REITs 實現資金回籠以進行新項目建設，同時繼續持有部分REITs 份額（平均30%）以及管理旗下物業，以分享收益和獲取管理費收入。

基金模式有利于公司增加收益、擴大規模布局以及分散風險。開發基金模式使公司利用同樣的自有資金開發更多的物業，搶先實現廣泛的地域布局以及規模擴張，積累長期發展的關鍵優勢。而更大規模的物業也將帶來更多的管理費收益，增厚公司回報。同時，外來資金參與開發基金以及REITs 能分擔公司物業開發以及運營中的風險，使得公司經營更為穩健。

2. REITs與自持物業模式的對比：以普洛斯和寶灣物流為例