萬緯物流走出了它階段性的一步。

深圳證券交易所9月3日消息披露，萬科萬緯物流ABS獲深交所受理。具體而言，該債券具體名稱為“萬緯物流-易方達資產-物流倉儲1期資產支持專項計劃”，擬發行金額5.73億元。

據了解，該項債券發行人為珠海萬緯物流發展有限公司，承銷商/管理人為易方達資產管理有限公司，根據深交所當日披露信息，項目狀態更新為“已受理”。

以目前的情況來看，雖然萬科萬緯物流這次擬發行的ABS金額不算高，但卻是萬科物流在資產證券化方面做的一次創新性嘗試，為其的擴張開拓的又一項融資渠道。

在房地產市場融資持續收緊的情況下，這樣的渠道顯得尤為珍貴。但真的僅限于此嗎？

事實上，萬科對物流有著更大的野心。

物流ABS潮起

萬科物流并不是“第一個吃螃蟹的人”，企業在國內發行物流ABS在此前就已有先例。

2016年5月，蘇寧云商公告，將以不低于16.53億元的價格出售自有物流資產，且將由中信證券旗下的中信金石基金公司起成立的資產支持專項計劃，首度試水物流地產資產證券化（ABS）。據了解，這些資產包括成都、南昌、無錫等六處自有倉儲物業。

2018年4月，富力以其富力國際空港綜合物流園為基礎資產發行“富力國際空港綜合物流園資產支持專項計劃；2018年8月，“中信證券-普洛斯倉儲物流1-X期資產支持專項計劃”在上交所審議通過無異議函，發行金額50億元。

同年11月，寶灣物流“長江楚越-寶灣物流第1-X期資產支持專項計劃”獲深交所審議通過，擬發行金額共100億元。其中，普洛斯及寶灣物流ABS在隨后分期發行。

值得一提的，這也是物流巨頭普洛斯第一次在中國境內發行基于物流地產的ABS。

僅從發行金額上看，相比之下，萬科物流此次發行的基于物流地產的ABS，金額層面則要小得多。但也不可否認，隨著物流地產的快速發展，物流資產的迅速沉淀，企業基于物流地產的資產證券化會變得更為常見。

畢竟，如果從需求來看，國內對高標倉儲物業仍存在大量缺口，需求在核心城市則顯得更大。

以上海為例，前瞻產業研究院此前發布的一份報告顯示，2018年，上海高標倉儲物業的年租金復合增長率達5.8%，與此同時，市場的整體空置率不足10%。

但龐大的市場藍海下，競爭的激烈程度也隨之而起。

事實上，在2017年7月參與收購物流巨頭普洛斯，成為其主要股東之后，萬科在物流地產上的渴望變得比以往更為強烈。

特別是2018年，僅在一年時間，萬科物流新獲取項目64個，合計可租賃物業的建筑面積約為494萬平方米。相比今年上半年新獲得的9個項目，是成倍級的增長。

當然，資本運作的動作也不少。除了本次ABS的申請，2017年10月，萬科聯合江蘇信托、博裕物流、乾元晟和飛虹壹號等企業，成立了物流地產基金，當時擬設立規模為60億元，主要擬投資于中國境內確定區域的擬建、在建及已建成的物流地產項目。

萬緯大棋局

近年以來，物流行業風起云涌，互聯網、物流運輸網絡的快速發展催生了包括物流倉儲在內的巨量需求。資本加速進入，房地產開發商也在以物流地產為切入口，快速加碼。

萬科是較為成功的一家。

據了解，萬科萬緯物流成立于2015年，經過四年的發展，截至2019年6月30日，萬緯物流共運營64個項目（含55個高標庫項目和9個冷鏈項目），其中高標庫穩定運營項目平均出租率為92%。

其官網上的資料則顯示，公司目前運營及在建總面積1059萬平方米，運營及在建項目136個，進駐城市45個，服務的客戶700余家。擴張還在持續，今年上半年，萬緯物流新獲取項目9個，合計可租賃物業的建筑面積約為74萬平方米。

截至今年6月，該公司獲取127個項目，可租賃物業的建筑面積996萬平方米。

行業機構的數據顯示，經過近幾年的發展，萬科物流已成功擠進國內物流市場份額的第二位，僅次于普洛斯。

事實上，一直以來，物流作為萬科除物業開發、商業開發、長租公寓、冰雪、海外、教育業務以外，一個重要的業務板塊，是其尋求多元化探索中重要一環。

在剛過去的萬科中期業績會上，其高管介紹，萬科物流被歸屬到BU（業務線）業務單元，當中就包括商業開發、物流、長租公寓、冰雪、海外、教育。另外的BG（事業群）則包括南方區域、上海區域、北京區域、中西部區域，以及物業開發。

除此以外，物流倉儲也是萬科在多元化路上持續投入最多的業務之一。當中，尤其重視在智慧物流和冷鏈物流方面的投入。根據萬緯物流總經理江煒此前介紹，公司高標倉已經達到國內第二的規模，此外，除萬科作為大股東的普洛斯以外，冷鏈的業務規模則達到第一。

今年3月，萬科物流與中科云網簽訂合作協議，雙方將在全國范圍內就倉庫、中央廚房及配套冷鏈相關土地資源獲取，團餐業務的庫內運營、儲存、物流配送及市場拓展等方面開展進一步合作，并擬在滿足政府稅收、食品安全、就業等方面的同時，共同打造涉及團餐中央廚房、冷鏈及物流的新型零售產業園區。

更早前的2018年3月，萬科物流牽手沈陽新松機器人自動化股份有限公司，雙方表示將共同研發的先進物流技術和產品，將應用于未來萬科物流在國內建設的高標準現代化物流倉儲設施，并由機器人公司承擔設備制造生產與項目實施。

這是萬科物流在智慧物流野心的體現。

在冷鏈物流方面，最具代表性的一次動作發生在2018年7月，彼時，萬科物流并購了太古實業旗下的太古冷鏈物流資產包，當中包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫。

憑借此次收購，萬科物流的冷鏈業務進一步擴大，業務范圍延伸至國內一線城市及內陸核心港口城市。

“物流+金融”加速擴張

無論是參與設立60億元物流地產基金，抑或是現時發行萬緯物流ABS，除了在“鬧錢荒”的大背景下可以快速拓寬自身融資渠道，萬科企圖通過對資本的運作撬動巨大物流市場的野心也顯而易見。

一直以來，物流地產也像商辦物業一樣，在開發和運營的過程中會積累和沉淀大量的資金，資金回收周期長、流動性慢，這樣的難題堪比橫在物流資產運營商面前的一座大山。而創新性使用資本運作手段，可以大大加快資金回收的周期。

具體而言，通過創新資產運營模式，盤活物流倉儲存量資產，在獲得充足現金回流的同時，繼續投入優質物流倉儲資產，從而建立起“開發、管理與基金運作”的完美閉環，進而實現輕資產、高周轉，進一步推動公司快速的擴張。

創新的資本運作模式可以很好的解決上述的資金鏈難題。

在試水物流地產資產證券化之初，蘇寧張近東也曾指出過，“通過缺乏流動性的資產證券化，獲得的資本將持續投入到O2O模式的轉型升級中，進而提升實體資源的價值，形成螺旋性上升的增值閉環。”

這對于萬科來說，道理是一樣的，通過物流資產的證券化，將回收的資金用在物流地產的持續擴張上面，這是萬科的潛在述求。而事實上，隨著物流地產在國內的持續擴張，這樣的資本運作手法，也將成為物流地產發展的重要一環。

實際上，這樣的資本運作手法，最早來自于物流巨頭普洛斯，在其進入中國十多年里，普洛斯正是憑借這樣的資本運作手法，得以“滾雪球”般膨脹和擴張，規模快速提升。

根據行業機構的一項數據顯示，截至今年一季度，普洛斯在國內所占市場份額達到33%，而萬科物流雖然僅次于普洛斯，但也僅占6.1%，二者差距巨大。

曾不止一次喊出要“成為國內甚至全球第一物流地產運營商”的萬科，要加速物流地產領域的擴張，資本的運作必不可少，學習普洛斯或者是其中快速而有效的方法之一。事實上，萬科高管在談及參與普洛斯私有化時，也曾坦言，更多是學習其先進的物流地產經驗。

一個明顯的現象是，進入今年以來，萬科物流項目的擴張有所放緩，中報顯示，其在上半年僅新獲取9個項目，相對比上年全年新增64個項目，數字有所下降。但可以預見，通過“物流+金融”的手段，萬科物流將繼續尋求擴張。

而該次5.7億元的物流ABS，或僅是其一次簡單的試水。