8 月18日，國內物流園區互聯網+的引領者-天地匯集團和歐洲老牌物流地產公司維龍（中國）的領導團隊宣布了物流產業發展基金的成立，成為了今年物流地產領域的重要事件之一，作為該基金的主要管理者，潘海祥對該基金有著明確的發展路徑和未來目標。

多年的實踐和探索，潘海祥對物流地產的發展有著極其準確的判斷，并且深諳產業地產的投資及運營邏輯，在開發、建設、運營、生態建設等全產業鏈有著諸多的成果。正是源于卓越的管理能力和商業格局，未來，他管理的這支物流產業發展基金，給公路物流未來的關鍵性突破和變革，帶來了更大的可能。

“從公路港變局中國公路物流”

在潘海祥看來，目前的物流地產領域中，主體的分布變得更加廣泛，而不同主體有著不同的發展方式和競爭優勢，作為國內首支集開發、建設、運營、生態功能的物流產業基金，需要的是創新融合，獨辟蹊徑。

與其他以倉儲物流設施建設為主的物流地產商不同，潘海祥將目光更多的放在了國內公路物流領域，公路物流市場長期的粗放式發展，許多領域亟需升級，“尤其在公路港領域，市場存在大量的單體園區，極度分散的局面無法體現連鎖效應，無法真正實現物流園區商流、信息流、資金流、物流合一，制造業、工業以及服務業的聯動，一定程度上限制了國內公路物流的發展。“

中國公路物流市場規模已經超過5萬億人民幣，是世界第一大公路運輸市場，但目前卻面臨著降本增效的關鍵問題，在潘海祥的規劃中，首期50億人民幣的物流產業基金，也將主要用于打造全新生態的公路體系，提升公路物流產業的集約化、網絡化、信息化水平，最終實現“提質、增效、降本”的目標。

從醫藥領域到物流行業的跨界發展，讓潘海祥用多個角度審視物流產業的價值，操盤過多個成功的物流地產項目，對商貿物流和物流地產有著深入的洞察和理解，曾率先提出商貿物流園區生態化運營模式，早在擔任江蘇亞邦醫藥物流中心總經理時期，就開始構建區域和全國物流園區網絡，打造省重點商貿物流園區、搭建運輸網絡、集聚專業市場，這不僅讓潘海祥看到了物流對于商流的巨大價值，也有了對公路物流的特殊情結。

潘海祥坦言，物流產業對于國民經濟和社會發展的重要性不言而喻，而物流園區作為物流要素的集聚地，具有天然的整合優勢，創新和引領物流產業發展，責無旁貸，物流地產領域，存在著可以變革整個物流產業的巨大機會。

“物流資產的輕與重之歌”

除了成立新的合資公司進行基金的管理工作，潘海祥同時還計劃性的制定和推動著基金戰略的實施，以獲地難度大、布局網絡化、開發模式靈活、產業鏈條長以及金融屬性強為主要特征的物流地產行業，價值增長的核心在于獲地、開發運營和資金周轉。

圖：2018年全國物流園分布

“在未來的2-3年里，將在全國實現20個以上優質項目的落地。“潘海祥對于基金的投資節奏有著清晰的目標。從明年開始，將發展重心放在土地儲備和新項目開發上面，“新建項目為主、收購項目為輔、改造項目為補充。“潘海祥將未來項目獲取的主要途徑簡明扼要的概況成以上三點。在新項目的拓展上，除了對項目機會本身的判斷之外，他還對項目設立了更多維度的考量標準。

在潘海祥看來，輕重結合已經成為物流地產企業普遍認可的發展模式，作為國內首支集開發、建設、運營、生態功能的物流產業基金，大幅度的縮短園區投資回報周期、提升園區物業收入占比，充分發揮了輕資產效率高資本周轉快，重資產險系數小收入水平高的優勢。

關于未來三年的發展路徑，潘海祥表示，“根據已有網絡和業務需求，規劃相應的投資方向，優化公路港全國網絡布局，有基礎、有目的的進行優質項目開發、收購，對于網絡節點的部分園區，進行必要的升級改造。”

其次，要結合物流產業的政策動向，在新時期大物流視角下，結合一帶一路戰略，促進基礎設施互聯互通，提升大物流綜合效率，推動形成商流的產業物流鏈建設，促進商流貿易便利化，在未來，產業基金也將關注多式聯運、貨物配送集散、信息交換集成等節點樞紐的互聯互通。

首期50億人民幣物流產業基金將主要關注一二線城市及物流樞紐城市的物流地產市場。這些城市擁有更高的線上線下消費活躍度，物流配套是否完善，已經成為衡量城市資源集散能力的標桿，產業基金更是可以幫助城市優化基礎設施建設，為當地帶來更多招商機會、就業和稅收實現。

“界限相互打破的時代”

由于看到了未來存在著巨大的高端物流地產需求，房企謀變、巨頭加碼。電商搶灘、新力量挺進賽道，掀起了物流地產發展的浪潮。

在潘海祥看來，新力量進入物流地產領域，是保持行業活力。發展加速的體現。“不同時期有不同的機會，競爭格局的界限需要被打破，物流地產商也在打破自己的界限，尋求創新和突破。“

縱觀國內物流地產的競爭主體，除了輕重資產的區別，彼此有著不同的競爭優勢，外資企業資金充足、理念先進；房地產商拿地能力強，土地儲備豐富；電商企業上下游資源足，需求明顯；新入局者發展靈活，模式創新；但行業私有化、并購事件的發生，物流地產玩家之間相互合作、融合變得更有可能。

“物流地產的資源要素屬性非常強，投資大、周期長，即使在國家政策的大力支持的情況下，依靠園區自身力量依舊難以實現網絡化效應。而像天地匯和維龍這樣經營者和資本方的合作，不僅實現了維龍在物流倉儲建設方面以及天地匯在公路港互聯互通方面的優勢互補優勢，也將加速物流園區的規模化、集約化、網絡化發展。”潘海祥表示，物流產業發展基金愿意將一期50億的資金，用三年的時間，改善中國公路物流的發展環境，用更長的時間，為中國公路物流提質、增效、降本，打造全新的中國物流基礎設施和生態

但任何一種創新都需要時間，任何一種合作都需要磨合，“我們必然要經歷從走到跑的過程，我們也必將很快會跑起來。”潘海祥說。

今天，中國物流產業進入到了跨越發展的新階段，而此時，潘海祥已經在腦海中構思了產業發展基金的下一步發展藍圖了，我們相信，在這么多力量的推動下，未來，公路物流將是更加嶄新和輝煌的時代。

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