火花S-Park2018產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)調(diào)研

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一家物流地產(chǎn)新兵，因?yàn)樽罱兔绹谑瘓F(tuán)做了一筆交易，突然引起了行業(yè)內(nèi)目光的聚焦。

2018年10月8日，東百集團(tuán)（600693.SH）公告稱，擬以2.75億元將旗下佛山睿優(yōu)工業(yè)投資管理有限公司合計(jì)80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美國黑石集團(tuán)旗下公司。本次轉(zhuǎn)讓后，東百集團(tuán)方面仍持有20%的股權(quán)，并繼續(xù)作為佛山樂平物流項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)提供方，向佛山睿優(yōu)收取管理服務(wù)費(fèi)。

大家是不是覺得這個(gè)套路看起來很熟悉：在物流地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)到成熟階段，轉(zhuǎn)讓80%的股權(quán)給外部資本，自己成為“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營方——這正是普洛斯物流地產(chǎn)模式的看家本領(lǐng)。

熟悉的配方，熟悉的味道，當(dāng)然要由老熟人來烹飪了。這場交易背后的推手正是東百集團(tuán)旗下物流地產(chǎn)旗艦平臺東百物流總裁王江川，他的另一個(gè)身份，是當(dāng)年普洛斯的高級副總裁，也是梅志明創(chuàng)業(yè)階段手下的“三大巨頭”之一。

作為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“老兵新傳”的流量保證，普洛斯實(shí)在堪稱物流地產(chǎn)領(lǐng)域的黃埔軍校，無論是它的模式，還是它的人才，幾乎成為這個(gè)領(lǐng)域的標(biāo)志性套路和典范模板——在這片江湖里，想要做大規(guī)模，舍此無他。王江川，正是這個(gè)系列大戲的嶄新一幕。

在說王江川之前，先要說說這個(gè)東百集團(tuán)。這家在全國范圍內(nèi)名不見經(jīng)傳的企業(yè)，在福建可是鼎鼎大名，擁有著非常多的輝煌歷史和N個(gè)“第一”頭銜。它的前身是創(chuàng)建于1957年的福州東街口百貨大樓，1986年公司率先在福建省內(nèi)進(jìn)行股份制試點(diǎn)改革，并在1993年成功登陸上交所，成為福建省第一家上市的商業(yè)企業(yè)。

隨后，就像全國幾乎所有的百貨類上市公司一樣，東百集團(tuán)也不可避免的陷入了衰落并成為資本獵手手中的玩物。最終在2013年，主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的福建民營大鱷中聯(lián)集團(tuán)通過二級市場交易入主，成為控股股東，中聯(lián)老板施文義變?yōu)閷?shí)際控制人，隨后開始著手推動(dòng)?xùn)|百集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

中聯(lián)集團(tuán)董事長施文義

在這場轉(zhuǎn)型中，物流地產(chǎn)被作為一個(gè)重要方向提出來。總的來看，無論是中聯(lián)集團(tuán)本身的地產(chǎn)基因，還是東百集團(tuán)歷史上的消費(fèi)零售基礎(chǔ)設(shè)施脈絡(luò)，物流地產(chǎn)都是非常符合這個(gè)大的投資框架和邏輯的。

作為閩商的代表性人物之一，福清老板施文義也很懂得“專業(yè)人做專業(yè)事”的閩商傳統(tǒng)，為物流地產(chǎn)新業(yè)務(wù)找來一個(gè)“老兵”——來自安博（Prologis）的王黎民。

2017年5月，王黎民成為東百集團(tuán)副總裁，并作為員工持股計(jì)劃的重要一員，認(rèn)購了東百集團(tuán)2000萬元的股份（離職前將這部分份額轉(zhuǎn)讓給了其他員工）。

貨運(yùn)業(yè)務(wù)出身的王黎民有過住宅開發(fā)和金融業(yè)務(wù)的經(jīng)歷，并曾在中信國安投資擔(dān)任副總裁。2006年，王黎民加盟安博，并做到安博的中國區(qū)高級副總裁和華北區(qū)總經(jīng)理，堪稱封疆大吏。來到東百之后，頗有一番雄心壯志的王黎民招攬了一批物流地產(chǎn)界的資深團(tuán)隊(duì)，其中還包括京東、阿里等互聯(lián)網(wǎng)人才，展開了全國化的布局。

基于對王黎民的高度看好和信任，東百集團(tuán)專門成立了物流地產(chǎn)的基金化平臺福建東百睿信資產(chǎn)管理有限公司（GP），公司持股90%，王黎民為首的物流地產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)持股10%，并享有30%的收益分紅權(quán)益，紙面上的激勵(lì)機(jī)制已經(jīng)做得很充分。

然而，僅僅一年時(shí)間，雙方便勞燕分飛。2018年6月，王黎民和眾多東百集團(tuán)的高管一同離職，其中就包括曾在東百睿信擔(dān)任法人代表的原東百集團(tuán)副總裁劉夷，以及集團(tuán)副董事長朱紅志和監(jiān)事李京寧。

王黎民的離職原因并不清楚，新職業(yè)經(jīng)理人與民企老板的決裂，無非就是那么幾條因素。更何況，火花S-Park在此前的文章早已多次強(qiáng)調(diào)，中國物流地產(chǎn)市場早已非當(dāng)年吳下阿蒙，尤其是近一兩年，資本鷹揚(yáng)，豪杰風(fēng)動(dòng)，萬類霜天競自由，大有呈白熱化的“亂世格局”之勢。

想在這個(gè)完全拼資本、拼規(guī)模、拼網(wǎng)絡(luò)的高競爭、高標(biāo)準(zhǔn)的“紅海行業(yè)”生存下來，要么需要在各路資本中以漂亮的故事靈活游弋，要么是產(chǎn)業(yè)背景強(qiáng)悍上下游業(yè)務(wù)協(xié)同的集團(tuán)作戰(zhàn)——在這個(gè)充分競爭如逆水行舟的江湖上，沒點(diǎn)兒“內(nèi)練一口氣，外練筋骨皮”的真功夫，想揚(yáng)名立萬著實(shí)不易。

從2015年才開始轉(zhuǎn)型的東百集團(tuán)，相比于普洛斯、寶灣、宇培、易商這些龍頭，其實(shí)在起跑點(diǎn)上已經(jīng)落后了很多，在這個(gè)領(lǐng)域，想彎道超車，后發(fā)先至幾乎是“Mission Impossible”。

但王黎民的離去，可以肯定與一個(gè)重要因素高度相關(guān)，那就是王江川的入局。

和王黎民一樣，55歲的王江川也是中國物流地產(chǎn)的老江湖。曾經(jīng)在廣州開發(fā)區(qū)任職的他當(dāng)年被梅志明說動(dòng)，從體制內(nèi)跳出來成為草創(chuàng)期的普洛斯重要一員，歷任普洛斯中國區(qū)副總裁兼廣州及中西部區(qū)域總經(jīng)理、高級副總裁兼華南區(qū)總經(jīng)理，與現(xiàn)已離職創(chuàng)業(yè)的沈晉初、蔣莉一樣，成為舉足輕重的封疆大吏。

2010年，斷臂重生的普洛斯在新加坡重新上市，在那之后不久，沈晉初和王江川便相繼掛印而去。沈晉初聯(lián)合孫冬平和華平集團(tuán)成立了易商，而王江川則基本銷聲匿跡。2017年，重新出現(xiàn)在公眾視野中的王江川選擇繼續(xù)在他的大本營覓食——投入富力地產(chǎn)老板張力之子張量的廣州實(shí)地投資有限公司任總經(jīng)理，主要是負(fù)責(zé)開拓物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

代表實(shí)地簽約的王江川

顯然，這碗飯并不好吃，王江川在2018年離開實(shí)地，加盟了在物流地產(chǎn)領(lǐng)域躊躇滿志的東百集團(tuán)，接替了王黎民的位置，“你方唱罷我登場”，成為新的副總裁和物流地產(chǎn)主要操盤手。

目前，東百睿信已經(jīng)更名為東百物流，并重新成為東百集團(tuán)全資子公司，金融系統(tǒng)出身的陳文勝任公司法人代表，王江川任總裁。顯然，經(jīng)過王黎民這一波折之后，東百集團(tuán)背后的大老板施文義變得更為謹(jǐn)慎，痛定思痛的把2018年定義為“變革陣痛年”，也不再給予操盤團(tuán)隊(duì)合伙人身份和持股權(quán)了。

不過，王江川還是被寄予厚望，并給于很高的權(quán)限。在履新之后，王江川也迅速在全國推進(jìn)項(xiàng)目資源獲取。

在東百集團(tuán)最近的一次董事會(huì)上，通過了《關(guān)于授權(quán)公司管理層參與競買的議案》，其主要內(nèi)容為，根據(jù)經(jīng)營發(fā)展需要，公司倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)擬適度增加土地及項(xiàng)目儲(chǔ)備，為提高公司決策效率，便于計(jì)劃管理和實(shí)際運(yùn)作，經(jīng)董事會(huì)審議，同意授權(quán)公司總裁在單次競買金額不超過2億元的額度內(nèi)行使競買決策權(quán)，競買標(biāo)的包括但不限于土地使用權(quán)、股權(quán)、出資權(quán)等。

東百集團(tuán)2018年中報(bào)顯示，“公司完成倉儲(chǔ)物流新管理團(tuán)隊(duì)的組建工作，同時(shí)穩(wěn)步推進(jìn)現(xiàn)有倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目的開發(fā)、建設(shè)及運(yùn)營，并積極在重點(diǎn)布局區(qū)域拓展新的倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目，上半年競得成都新津項(xiàng)目100%股權(quán)。此外，公司現(xiàn)有的7個(gè)倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目中，天津潘莊、佛山樂平及北京亦莊一期項(xiàng)目已完成招商并進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營階段。”

其中，這次交易涉及的佛山項(xiàng)目是東百集團(tuán)2016年以1.26億元收購而來，獲取成本為50萬/畝，占地面積19.98萬方，在上面建成了8座鋼架構(gòu)物流倉庫（建筑面積約10.49萬平方米）及相關(guān)配套用房，目前每月租金（含管理費(fèi)）在33元左右——按此粗略估算，內(nèi)部回報(bào)率（IRR）超過8%，對于黑石而言是一個(gè)非常優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；而本次資產(chǎn)交易的評估增值率達(dá)到158.5%，東百集團(tuán)也同樣是大賺了一筆。

盡管這一次將佛山項(xiàng)目轉(zhuǎn)手黑石進(jìn)入“小股操盤”是普洛斯思路的明顯體現(xiàn)，但這卻并不是普洛斯老人王江川來了之后才提出來的。

早在2015年東百集團(tuán)轉(zhuǎn)型物流地產(chǎn)時(shí)，其團(tuán)隊(duì)已經(jīng)明確提出參照普洛斯的思路，以這種“基金式操盤、杠桿式放大、滾動(dòng)式開發(fā)”的思路迅速擴(kuò)大物流地產(chǎn)的份額和布局。這種思路，行業(yè)新進(jìn)入者如平安、順豐、萬科、蘇寧、菜鳥無不因循蹈故，未曾越雷池半步，也不足為奇。

2018，“舊王”已去，“新王”駕到，換血陣痛后的東百集團(tuán)物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)能否在王江川的帶領(lǐng)下，在當(dāng)前已近紅海的物流地產(chǎn)江湖中殺出一條新路來？

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