社區增值風帆正起，經營品類日益豐富：社區增值服務是基于客戶資源 再挖掘而產生的新的社區服務模式，作為物管行業第二增長曲線，有望 創造增量收入并改善單盤盈利模型，重要性持續提升。隨著物管公司持 續探索，近年社區增值服務延續高增勢頭，成為利潤貢獻重要來源。 2021H1 11 家主流物企社區增值服務收入 78.5 億元，同比增長113.2%， 毛利潤 33.7 億元，同比增長 104.9%；收入占比均值升至 18.2%，毛利 潤占比均值升至 26.9%。同時社區增值服務細分賽道持續豐富，現有品 類涉及社區傳媒、園區空間運營、社區零售、美居、房產經紀等。 

規模為綱服務為本，自營合作模式各異：社區增值服務細分賽道篩選上， 需綜合考慮業主需求關聯度、賽道空間廣度、格局可優化程度，同時關 注是否具備利用規模優勢進行集采、推動規模效應實現等特點，即以規 模為綱、以服務為本。物企對于自營/合作模式并無明顯偏好。通常自 營類業務具有資源屬性強、經營門檻低等特點；合作類業務具有產業鏈 條較長、專業化程度較高等特征。物企存在通過收并購提升專業能力及 規模可能，社區增值服務各細分賽道亦存在聯動可能。考慮當前滲透程 度偏低，社區增值服務發展仍舊大有可為，其中業主需求關聯度高、房 地產產業鏈契合度較好領域或更具發展潛力。從具體細分業務經營模式 來看，社區傳媒及社區空間運營以自營為主，兩者結合下物企逐步形成 社區營銷全鏈條布局；社區零售、美居更偏平臺化，其中社區零售特點 在于便民核心下的差異化選品，美居在于通過集采優勢爭取更具性價比 的家裝、家居產品；房產經紀服務當前發展重點則為提升專業能力。 

優質物企嶄露頭角，細分賽道各有所長：11 家主流物企中碧桂園服務、 世茂服務、綠城服務等具備一定規模優勢，2021H1 收入 14、13.9、11.5 億元，毛利潤 9.3、5.1、3.1 億元。細分賽道對比來看，碧桂園服務發 展相對均衡，2021H1 社區傳媒、社區零售、美居、房產經紀收入 4.2、 3.8、2.1、1.2 億元；綠城服務社區零售、房產經紀相對突出，2021H1 收入 4.4、3 億元；旭輝永升服務美居、房產經紀發展相對靠前，2021H1 收入 2.8、1.5 億元；保利物業美居相對較好，2021H1 收入 2.4 億元。