最新消息傳來，萬科與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物為萬緯物流股，截止目前已到賬100億元。

據悉，這也是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款。

消息一出，市場嘩然。有人對萬緯之后的發展存疑；也有人對萬緯業務的穩定性擔憂；還有人對萬緯的價值表示驚嘆……

獨立奔跑的物流賽道

事實上，此番萬科質押萬緯股權，更多的影響還是對萬科本身，萬緯的業務本質上仍在穩定推進，甚至因為這一次貸款讓外界看到了萬緯物流的價值。

早在2015年萬緯就已經成為了萬科旗下一個獨立物流品牌，從最初慢慢買資產建倉、整合倉儲資源，到逐漸倉網完善，再到近幾年進入倉儲規模第一梯隊、登頂冷鏈倉儲規模第一，再到細化倉儲產品服務，不到10年時間，萬緯物流成為了一個正在成長中的冷鏈倉儲巨頭。

今年以來萬緯物流的業務動作也十分頻繁——簽約天好咖啡，正式宣布南京配送中心開倉；與蘭維樂達成戰略合作；與榴蓮舶遞簽署戰略合作協議……業務推進穩定。

但從萬科來講，其目前正面臨流動資金壓力。前不久的萬科2023年度股東大會上，萬科董事會主席郁亮就表示后續除了綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。早在此次質押萬緯股權之前，就有消息傳出，萬科正在尋求出售普洛斯全數股權。

從這一角度講，這是萬科的業務選擇，而這一選擇與萬緯火速打通物流賽道的節奏并不沖突。

尤其是最近萬緯亮眼的財報數據披露，更從一個側面闡述了為何萬緯股權價值如此被外界認可。

穩定的第一

據悉，近日萬緯物流發布了2024年一季度財報，倉儲業務實現營業收入9.7億元，同比增長1.0%。其中冷鏈營業收入4.3億元，同比增長10.1%。

萬緯的經營收入再一次保持增長態勢。在整體經濟大環境增長乏力的當下，這是非常難能可貴的。

縱觀過去幾年的財報數據，從2020年營收18.7億元，同比增長37%；到2021年營收31.6億元，同比增長68.9%；再到2022年營收35.6億元，同比增長17.9%；剛剛過去的2023年數據也已經出爐，營收41.8億元，同比增長17.2%。無論哪個行業，一旦達到一個規模高度，再想保持增長，不僅要應對激烈的市場競爭和成本壓力，還需要不斷創新并有效管理內部資源，其難度可想而知。年年有進步、時時在增長，已經進入倉儲第一梯隊的萬緯卻做到了。

尤其是在冷鏈業務方向上，萬緯在業績上表現更可圈可點——2020年冷鏈營收5.8億元，同比增長60%；2021年冷鏈營收11億元，同比增長89%；2022年冷鏈營收14億元，同比增長46.7%；2023年冷鏈營收18.8億元，同比增長33.9%。

連續多年連續保持30%以上的增長速度，在整個冷鏈行業都可以說是絕無僅有的。以2023年為例，雖然受到諸多政策支持以及電商、預制菜等需求推動，但根據中國物流與采購聯合會數據，2023年，公路運輸、倉儲裝卸等同比增長僅在3%左右。2024年一季度雖然在高品質果蔬等冷鏈需求上增長明顯，但根據中國物流與采購聯合會冷鏈物流專業委員會統計，全國的冷鏈物流總收入達到1392.5億元，增長也只在4.7%。

想要做到第一不容易，但還不算太難；但想要穩住第一，還能年年第一，就是一個技術活。

那么是什么支撐著萬緯物流穩定增長、穩定的冷鏈規模第一？

冷鏈倉網布局+資源拓展打好服務根基

首先是服務。

這兩年，冷鏈還是挺火的行業，一方面政策一個接一個的出臺，比如2023年6月國家發改委發布新一批國家骨干冷鏈物流基地建設名單、2023年7月農業部出臺《關于繼續做好農產品產地冷藏保鮮設施建設工作的通知》、今年中央一號文件提到優化農產品冷鏈物流體系建設，加快建設骨干冷鏈物流基地，布局建設縣域產地公共冷鏈物流設施等。另一方面，生鮮電商滲透率快速提升、餐飲行業加速恢復、預制菜需求加速擴大等都在推動冷鏈發展。

但另一方面，因為冷鏈火了，其重要性被越來越多人看到，加上供應鏈產業結構變革，對于冷鏈配套的要求也是越來越嚴格。這里既有硬件上的要求變化，原先各區域資質證照不全、硬件設備老舊的冷庫面臨停工停產甚至整頓拆除，資本助推下，新的高標倉、冷鏈倉沖擊原有市場；也有軟件上的需求變化，比如原先很多客戶只要求空間租賃、租金價格比較就行，但現在增加了對供應鏈全鏈路降本增效的訴求，對干冷結合、多溫層倉儲、自動化設備、倉配一體、數智化、綠色低碳等全方位提出了更高要求。

為此，萬緯在服務上下了大功夫。

首先是基礎倉網布局和運輸資源配套上，萬緯仍保持穩定開拓的步伐。

根據一季度財報顯示，一季度其新開業8個項目，合計可租賃建筑面積43.9萬平方米；其中冷鏈7個，可租賃建筑面積30.6萬平方米；高標庫1個，可租賃建筑面積 13.3萬平方米。

至此，倉儲布局上，萬緯已經在全國47個城市運營管理了162個項目，可租賃建筑面積達到1210萬平米，已開業項目可租賃建筑面積達到1002萬平米；冷鏈運輸資源上，其合作運輸供應商超過300+，可支配冷藏車超過1萬輛。

與此同時，萬緯物流還在與業內供應鏈物流頭部企業加強合作。不久前還與順豐達成合作，雙方在冷鏈倉儲資源、冷鏈運輸、配送和最后一公里資源上開展全方位的戰略合作，并探討差異化細分領域，實現錯位發展、合作共贏。

數智化破題冷鏈降本增效

其次萬緯物流正在將數智化能力釋放到冷鏈行業中。

根據羅戈研究對于2023年冷鏈的觀察，當前冷鏈供應鏈體系及建設當中，人力成本高、管理成本高、信息傳遞效率低等問題一直制約著行業的發展，而數智化是解決問題唯一出路——通過互聯網、物聯網與云計算等技術，對冷鏈物流流通中的各環節進行實時監控跟蹤反饋，打通生產商、供應商、銷售商以及消費者之間的信息壁壘，從而實現冷鏈物流的各環節的降本增效。

萬緯物流通過多年的行業實踐，已經自主研發了核心算法產品——供應鏈智腦。通過這一套產品能夠實現從供應鏈規劃到倉儲優化再到運輸統籌等全局視角的供應鏈提升。

從供應鏈規劃角度，其打破傳統模式，全局統籌企業生產、物流及銷售，能動態挖掘全鏈路優化機會，布局一個精益化、低成本的韌性高效網絡，實現整體履約率20%的提升。

從倉儲角度，其WMS搭載輕量級算法，能夠動態調整產品在庫內的布局、揀選路徑等，做到人貨場精準匹配，大幅提高運營效率。可靠數據是平均降低15%的運作成本，提升20%左右的發運效率。

從運輸角度，會根據訂單量、時間窗、車輛配載等緯度，動態排線排車，平均降低10%的用車成本，提升80%左右的調度效率。

例如萬緯合作某全球大型肉類食品供應商企業，就將其物理世界、現實世界中供應鏈的每個環節都建立了對應的數字化系統，從而幫助其實現從戰略規劃到戰術規劃，再到運營、日常執行整個鏈條的一體化供應鏈服務。

相比很多企業炫技一般推出的數字化技術和產品，萬緯更多還是從客戶本身出發，將科技與運營有機結合，將科技落實到現有的倉配資源上，從而在現有資源基礎上催生出更多的進步提升與服務可能。

服務品質才是殺手锏

但硬件配套建設也好，科技賦能也罷，最終要實現的還是服務品質的市場認可。

根據羅戈研究數據，近兩年國內冷鏈物流需求總量保持穩定提升，但增長幅度呈現逐年下降態勢，但無論是冷藏車增速還是冷庫容量增長都是超越需求增速的。這種情況下，冷鏈供應商更多要在服務品質上下功夫才能脫穎而出。

而這種服務品質并不像外界理解的要一味高，更多是適配。像中小型企業、區域龍頭等更多還是有成本敏感性的，但也有基本的溫控需求、服務靈活性與便利性等需求。而類似山姆、沃爾瑪、佳沛等大企業，對于品質要求就很高，自身有嚴苛的標準體系，要求全程可追溯、服務穩定性和應急能力等。

為此，萬緯物流一直保持著與時俱進的成長性，比如自從2017年進軍冷鏈市場之后，就在不斷開拓多元化的增值服務能力，從單一倉儲空間逐漸發展為提供倉儲、運營、配送為一體的多溫區供應鏈服務，滿足客戶多樣化需求。

還有在2023年專門打造一件代發、統倉共配等標準化產品，以此滿足行業客戶上游供應鏈協同及下游終端配送需求。

一件代發主要服務一些線上線下都有渠道的客戶，實現BC同倉、全渠道服務，滿足行業客戶差異化運營需求。該服務統一報價、承諾時效，滿足次日、隔日達，全程冷鏈配送，全程庫內測溫，溫控可溯源。目前已在南京、上海等10個園區試點落地，為三只羊、廣州酒家、鍋圈食匯等提供電商一件代發業務。

統倉共配服務即冷鏈配送“班車化”運營，通過集約化降低企業物流成本。該服務通過共享倉配資源和運輸網絡，定點定時發車、固定線路、專屬司機，降低物流成本。目前已在全國開設100多條線路。

以華中區域為例，萬緯南昌冷鏈園區為三家飲品連鎖品牌客戶制定了共配路線，由于客戶門店所在商圈重合度高，配送服務覆蓋華中四省（河南、湖北、湖南、江西）共計近400家門店，不僅大大提升配送效率、時效，還將價格打下了5%以上。

總結

前不久，新西蘭貿易與農業部長麥克萊率領代表團到萬緯的上海臨港倉庫參觀。其中一個重要理由可能是，新西蘭佳沛奇異果和T&G Global旗下愛妃蘋果都是萬緯目前的重要客戶。

而與佳沛的關系要追溯到2016年在倉儲管理、庫內加工、催熟、分包等方案的合作，但隨著市場需求變化和客戶供應鏈變革，萬緯為其服務的方式逐漸發展到預冷、倉儲、越庫、質檢、庫存管理、催熟、包裝等供應鏈一體化服務。

同樣的，羅戈網.物流沙龍觀察到萬緯最近還與天好咖啡、蘭維樂、榴蓮舶遞等簽署了戰略合作。一個是專注飲品行業的品牌，萬緯為其定制倉配一體化方案；一個是食品行業企業，萬緯為其準備了全溫層（包含冷凍、冷藏、常溫、恒溫）、多場景（toB、toC、UWD、BtoB零擔/整車）及多品類商品（冰品、乳品、水果、肉類、水產、快消品等）的復雜運營場景配套服務；一個是果蔬品牌，萬緯除了拿出拿手的全國多溫層園區布局及一體化供應鏈服務外，還在嘗試為其提供一件代發、建設共配供應鏈網絡等全新的產品服務。

專注一個行業，就全面讀懂一個行業、理解一個行業、配合一個行業，深入挖掘行業痛點，緊跟需求變化，把一條賽道做精做專做深；完成一個賽道經驗累積，就繼續拓展關聯行業，再一次經歷從初學者到行業專家的扎根過程。

這種踏實、勤懇、品質、專業又自帶充足資源底氣的優勢可謂獨到，再加上緊跟行業需求變革的創新精神和發展視角，能夠幫助大股東拿下200億銀團貸款就不那么難以理解了。