另一方面物流企業(yè)不斷面臨物流園拆遷，著地難，租金上漲的困境。近日物流地產(chǎn)的代表企業(yè)都有很多新聞，我們借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單八一八。

物流地產(chǎn)基金：普洛斯

普洛斯中國(guó)發(fā)布2018年報(bào)

• 概況：擁有39個(gè)城市、208個(gè)物流園、完工2051萬(wàn)平方米，儲(chǔ)備602萬(wàn)平方米；

• 規(guī)模：總資產(chǎn)213億美元，比上年增長(zhǎng)40%；（沒(méi)有稅收并沒(méi)有影響其拿地）

• 收入：9億美元，折算0.88元人民幣/平米/天；（大比例倉(cāng)儲(chǔ)在二線城市）

• 資金：采用借款+股權(quán)基金兩級(jí)，形成極高杠桿。43%為借款，利率3.5%，AAA信用。發(fā)起股權(quán)基金作為股本，出資人以險(xiǎn)資為主。普洛斯做管理人，分取超額收益。（險(xiǎn)資預(yù)期為6~8%年化收益保底，可看成另一種債。）

• 盈利：租金收益低，扣除利息后，年化回報(bào)率僅為5%。主要依靠土地升值賺錢，2018年出售獲得10億美元。 

• 優(yōu)勢(shì)：普洛斯中國(guó)以資金優(yōu)勢(shì)，提供低成本的高標(biāo)倉(cāng)租賃。加上先發(fā)優(yōu)勢(shì)和本地化運(yùn)營(yíng)，獲得了大量的外企、電商和物流企業(yè)客戶。

• 劣勢(shì)：長(zhǎng)期租賃并不劃算。就像一人在上海租50年房子，肯定不如貸款買房，50年后還能有個(gè)房子。事實(shí)上，物流和電商的龍頭企業(yè)都選擇自建物流地產(chǎn)，而非租賃，否則租金上漲和搬遷導(dǎo)致的服務(wù)不穩(wěn)定都將影響其競(jìng)爭(zhēng)力。

• 名單：現(xiàn)在還未大規(guī)模自建倉(cāng)儲(chǔ)的快遞: 申通、優(yōu)速；快運(yùn): 德邦、跨越、安能、一米；電商:拼多多、云集。

核心客戶的流失壓力，讓普洛斯采用了兩個(gè)方式來(lái)幫助核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

• 投資：鎖定未來(lái)大客戶，提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)。如德邦，至今未大量購(gòu)置土地。一類是物流企業(yè)：一米、優(yōu)速、跨越、福佑；二類是商貿(mào)：宋小菜、掌上快銷、望家歡。

• 金融：以倉(cāng)搭建場(chǎng)景，對(duì)倉(cāng)內(nèi)貨物提供貸款。與其他倉(cāng)儲(chǔ)方產(chǎn)生差異化，對(duì)客戶產(chǎn)生極大粘性。缺乏阿里和京東的交易場(chǎng)景，搭建供應(yīng)鏈金融還需很長(zhǎng)摸索。

  電商和物流自建倉(cāng)儲(chǔ)

• 倉(cāng)配快遞公司：如京東、菜鳥和蘇寧，各自面積都超過(guò)500萬(wàn)平米。京東不但自建，還投資了易商、宇培，5月13日還計(jì)劃入股新寧物流10%股份。

• 全網(wǎng)型快遞公司：如三通一達(dá)，韻達(dá)擁有253萬(wàn)平米，順豐有368萬(wàn)平米。

• 用途：自建地產(chǎn)都是自用，競(jìng)爭(zhēng)和團(tuán)隊(duì)因素限制了其市場(chǎng)化發(fā)展。

• 資金：前期都是通過(guò)借款+自有資金來(lái)購(gòu)買土地。倉(cāng)配快遞公司在倉(cāng)儲(chǔ)成熟后通過(guò)Reits的長(zhǎng)期資金來(lái)進(jìn)行替換。如5月蘇寧物流與深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)計(jì)劃發(fā)行的第二期26億元基金。

• 市場(chǎng)：倉(cāng)配快遞公司自有資金充裕，且信用評(píng)級(jí)都是AAA。從拿地到運(yùn)營(yíng)階段，或主體資信較低的物流公司，市場(chǎng)能支持的資金都有限。

  物流地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)位

• 資金錯(cuò)位：自建用地或地產(chǎn)基金都要求有充裕的自有資金拿地，后期需要高信用評(píng)級(jí)（AAA）來(lái)降低成本。對(duì)于從拿地到運(yùn)營(yíng)階段，或主體資信較低的物流公司，市場(chǎng)能支持的資金很有限。（這也是國(guó)內(nèi)資金市場(chǎng)決定）

• 配置錯(cuò)位：基金的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都是高標(biāo)倉(cāng)，成本過(guò)高，高度上浪費(fèi)，對(duì)于成本敏感的物流企業(yè)并不合適。（為了方便轉(zhuǎn)租，這種成本是難免）

• 位置錯(cuò)位：新地多屬于政府規(guī)劃的新區(qū)，離商貿(mào)和物流中心較遠(yuǎn)，搬遷對(duì)客戶影響較大，特別是依靠市場(chǎng)的專線。

為中小客戶提供倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)

九曳供應(yīng)鏈完成C+輪融資

    九曳供應(yīng)鏈?zhǔn)菄?guó)內(nèi)第一家專業(yè)的B2C冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)商（冷鏈版京東/心怡/發(fā)網(wǎng)），為客戶提供全國(guó)生鮮倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、提供基于全國(guó)分倉(cāng)的生鮮宅配服務(wù)。在倉(cāng)儲(chǔ)基礎(chǔ)上，旗下發(fā)展出商貿(mào)平臺(tái)「全直鮮」，提供廠商到線上及線下分銷服務(wù)。本次是招商瑞穗基金領(lǐng)投。

方向一：依托成熟供應(yīng)鏈物流能力，向生鮮商貿(mào)物流一體化。

物聯(lián)億達(dá)獲5000萬(wàn)A輪投資

    物聯(lián)億達(dá)是順豐2017年收購(gòu)的一個(gè)公司，本次獲得同創(chuàng)偉業(yè)與達(dá)泰資本5000萬(wàn)元A輪聯(lián)合投資。目前順豐持股45%。

    物聯(lián)業(yè)務(wù)有如下幾個(gè)板塊：

• 物聯(lián)傳感云：開發(fā)自有網(wǎng)關(guān)，可接入各品牌傳感器，配合WMS實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)的智能化。滿足冷鏈的全程追溯，也可為金融機(jī)構(gòu)在倉(cāng)質(zhì)押監(jiān)管提供技術(shù)支持；

• 物聯(lián)云倉(cāng)：物流倉(cāng)庫(kù)版的“鏈家”，為倉(cāng)庫(kù)出租方與承租方提供一個(gè)供求平臺(tái)。目前平臺(tái)上總倉(cāng)儲(chǔ)面積546萬(wàn)平米，覆蓋212個(gè)城市。

方向二：在快遞之外更廣闊的領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)倉(cāng)儲(chǔ)智能化。

易代儲(chǔ)宣布完成1.2億元B+輪融資

    易代儲(chǔ)的倉(cāng)庫(kù)全部為自營(yíng)，自己整體租下來(lái)然后再打散租給小微企業(yè)，滿足小微客戶臨時(shí)、小面積的倉(cāng)儲(chǔ)需求。業(yè)務(wù)模式高度類似另一家普洛斯投資的“際鏈”。

方向三：倉(cāng)儲(chǔ)界的共享經(jīng)濟(jì)，倉(cāng)儲(chǔ)短租。