市場(chǎng)上首只民企倉儲(chǔ)物流公募REIT來了！

12月26日，據(jù)上交所網(wǎng)站披露，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）已正式獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文，產(chǎn)品將于近期完成發(fā)行上市。

據(jù)了解，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT募集項(xiàng)目均由京東（京東世紀(jì)貿(mào)易）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金管理人，委托京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）為運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理。這是繼去年6月首批公募REITs成立兩只倉儲(chǔ)物流REITs（中金普洛斯倉儲(chǔ)物流REIT和鹽田港REIT）之后的第三單倉儲(chǔ)物流REIT，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強(qiáng)企業(yè)作為原始權(quán)益人正式申報(bào)的倉儲(chǔ)物流類公募REIT。

“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”基金整體架構(gòu)圖

分享京東倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施“紅利”的抓手

可能看到這里，有些小伙伴對(duì)“首單民企倉儲(chǔ)物流公募REITs”的概念及背后的意義還處于一知半解的狀態(tài)。我們先了解下到底什么是公募REITs，REITs簡(jiǎn)而言之是指優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的上市，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是去年中國(guó)資本市場(chǎng)推出的新一類金融產(chǎn)品，即投資者可直接投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，獲得經(jīng)營(yíng)收益和增值收益。整體來看，我國(guó)公募REITs均為權(quán)益型REITs，涵蓋的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已包括高速公路、污水處理、垃圾發(fā)電、倉儲(chǔ)物流、保障房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多種類型。也就是說個(gè)人投資者也能通過參與公募REITs的投資，分享國(guó)家和企業(yè)優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的紅利。

“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT” 基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)包括位于重慶等3處物流園區(qū)，其中便包括大家熟知的分別位于武漢和廊坊地區(qū)的京東“亞洲一號(hào)”，三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)建筑面積35.1萬平方米，總估值15.65億元。和此前的倉儲(chǔ)物流REITs相比較，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的標(biāo)的資產(chǎn)除了是民營(yíng)資本之外，整體資產(chǎn)的質(zhì)量也更高，項(xiàng)目資產(chǎn)出租率均達(dá)到100%即滿租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度為5-6年，高于行業(yè)平均水平的3年。

位于廊坊經(jīng)開區(qū)的京東亞洲一號(hào)廊坊經(jīng)開物流園項(xiàng)目

在此項(xiàng)目中，京東物流園產(chǎn)生的租金和運(yùn)營(yíng)管理的收益，以及資產(chǎn)價(jià)值的長(zhǎng)期穩(wěn)步上升，均能為投資者提供相應(yīng)的回報(bào)。

熟悉京東的人一定知道其零售與物流提升履約效率的核心業(yè)務(wù)邏輯：通過在全國(guó)各大城市建立區(qū)域倉庫，實(shí)現(xiàn)倉庫與消費(fèi)者所在地的點(diǎn)到點(diǎn)配送；通過城市間、城市內(nèi)區(qū)域倉庫越多越密集，進(jìn)一步提升消費(fèi)者購物體驗(yàn)。因此REITs的發(fā)行能進(jìn)一步促進(jìn)京東利用引入的市場(chǎng)資金，對(duì)供應(yīng)鏈基礎(chǔ)設(shè)施持續(xù)投入，不斷提升京東供應(yīng)鏈的效率提升，促進(jìn)供應(yīng)鏈朝著數(shù)字化、智能化方向轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在項(xiàng)目中有三個(gè)重要角色：京東集團(tuán)（京東世紀(jì)貿(mào)易）作為原始權(quán)益人即實(shí)際項(xiàng)目持有者；京東物流運(yùn)營(yíng)作為項(xiàng)目的使用者即租用方；京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，是京東集團(tuán)內(nèi)唯一旗艦智能物流倉儲(chǔ)平臺(tái)的管理者和運(yùn)營(yíng)者。三者的有機(jī)結(jié)合也是京東整體供應(yīng)鏈能力與特色的最佳呈現(xiàn)。

這正是京東產(chǎn)發(fā)不同于其他物流基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的地方，一方面通過服務(wù)京東物流、京東零售這樣具有行業(yè)領(lǐng)先物流供應(yīng)鏈能力的客戶，在高標(biāo)倉的建設(shè)上獲得了更為先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)驗(yàn)沉淀；另一方面，通過京東內(nèi)部生態(tài)資源，協(xié)同與合作伙伴展開多維度的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈合作，獲得更多高質(zhì)量的外部用戶。

同時(shí)，依托于京東供應(yīng)鏈生態(tài)，京東產(chǎn)發(fā)深入物流產(chǎn)業(yè)鏈，將京東數(shù)實(shí)融合的產(chǎn)業(yè)理念進(jìn)行創(chuàng)新和整合，最終實(shí)現(xiàn)物流產(chǎn)業(yè)園的綜合智能化，又能有助于京東物流的高效運(yùn)行，協(xié)同其通過重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)的模式快速發(fā)展。這也是京東REIT在市場(chǎng)上的獨(dú)家亮點(diǎn)，既能“從重做到輕”，又能“從輕做到重”。

京東重慶電子商務(wù)基地項(xiàng)目（中轉(zhuǎn)配送中心）一期項(xiàng)目 庫內(nèi)高度自動(dòng)化運(yùn)作

隱藏的倉儲(chǔ)物流設(shè)施巨頭

上文提及的京東產(chǎn)發(fā)是京東集團(tuán)旗下唯一倉儲(chǔ)物流設(shè)施開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理子集團(tuán)，于2018年正式成立，短短不到5年的時(shí)間已獲得2輪共計(jì)15億美元融資。

此前，京東產(chǎn)發(fā)一直被遮擋在京東物流的身后，實(shí)則京東產(chǎn)發(fā)持有京東集團(tuán)旗下自建的全部倉儲(chǔ)物流設(shè)施項(xiàng)目，并通過投資開發(fā)、資產(chǎn)管理和多元化增值服務(wù)，為全行業(yè)合作伙伴提供現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)倉庫和一體化智能產(chǎn)業(yè)園的綜合解決方案。

換而言之，京東REIT所包含的3處物流園項(xiàng)目，都是由京東產(chǎn)發(fā)（含京東東鴻）負(fù)責(zé)資產(chǎn)開發(fā)，建成后負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，并與京東集團(tuán)旗下零售、物流等業(yè)務(wù)形成深度的協(xié)同，共同服務(wù)于客戶。

· 倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)份額位居全國(guó)第二

根據(jù)REIT項(xiàng)目招募說明書顯示，京東產(chǎn)發(fā)自建倉儲(chǔ)完工面積約899萬平方米，在建及待建面積約547萬平方米，自建了67座亞洲一號(hào)智能產(chǎn)業(yè)園，網(wǎng)絡(luò)覆蓋全國(guó)29個(gè)省級(jí)行政區(qū)，并已在歐洲和東南亞布局了24個(gè)項(xiàng)目。此外，京東產(chǎn)發(fā)還在今年完成了對(duì)宇培原有的中國(guó)物流資產(chǎn)控股有限公司（CNLP）的收購及私有化，后者在全國(guó)21個(gè)省級(jí)行政區(qū)的41個(gè)物流園擁有190套運(yùn)營(yíng)中的物流設(shè)施，以及570萬平方米的建筑面積，加入后將進(jìn)一步擴(kuò)大京東產(chǎn)發(fā)的版圖。

據(jù)戴德梁行2022年Q2市場(chǎng)份額報(bào)告顯示，京東倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)占比為5.8%，位居全國(guó)第三位，CNLP市場(chǎng)份額為3.5%。兩者結(jié)合，京東倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)達(dá)9.3%，從這個(gè)維度看，其已超過目前中國(guó)的第二大倉儲(chǔ)物流商萬緯的6.5%。

· 最懂供應(yīng)鏈與電商零售的物流設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商

據(jù)相關(guān)材料顯示，京東產(chǎn)發(fā)（京東東鴻）所負(fù)責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)流程主要分為六個(gè)階段：拿地、設(shè)計(jì)、建安、租賃、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)和持續(xù)的資產(chǎn)管理。由此看出，除了規(guī)模和核心樞紐全網(wǎng)化布局的優(yōu)勢(shì)之外，經(jīng)過內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)大所積累的運(yùn)營(yíng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)與專業(yè)資產(chǎn)管理能力也是京東產(chǎn)發(fā)的一大優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士稱，縱覽行業(yè)，京東產(chǎn)發(fā)可以說是最懂供應(yīng)鏈與電商零售的物流設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。自成立第一天以來，京東產(chǎn)發(fā)作為服務(wù)京東零售及京東物流的配套設(shè)施，便從一體化供應(yīng)鏈物流的角度規(guī)劃其物流基礎(chǔ)設(shè)施，獨(dú)創(chuàng)京東“亞洲一號(hào)”智能物流園設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，建造出“亞洲群規(guī)模最大、最先進(jìn)的物流中心”，并基于京東零售龐大的電商量，積攢了對(duì)商品銷售和供應(yīng)鏈的理解，得以合理規(guī)劃倉網(wǎng)，應(yīng)對(duì)靈活多變的業(yè)務(wù)形態(tài)。

此前，京東產(chǎn)發(fā)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)很大程度上取決于京東集團(tuán)、京東物流及其他子公司的需求，近幾年其逐漸向第三方物流、零售商及制造商等外部客戶開放。

據(jù)介紹，從招商初期，京東產(chǎn)發(fā)便可通過優(yōu)質(zhì)選址、定制化產(chǎn)品、綜合一體解決方案，滿足企業(yè)的區(qū)位、產(chǎn)品、配套等多種需求。就拿每年618和11.11等大促期間來說，針對(duì)地區(qū)性交通協(xié)調(diào)、車輛管控調(diào)度、貨物安全管控等問題，京東產(chǎn)發(fā)基于京東生態(tài)圈經(jīng)驗(yàn)均能提供定制化及應(yīng)急配套支持。

如今，從內(nèi)生到市場(chǎng)化，京東產(chǎn)發(fā)邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

寶馬（BMW）合肥零件配送中心和華北綠色零件配送中心均由京東產(chǎn)發(fā)為其定制，遵照寶馬全球統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)際領(lǐng)先的物流技術(shù)，京東產(chǎn)發(fā)為其量身打造了單層庫房與貨架系統(tǒng)，并運(yùn)用國(guó)際一流的軟硬件設(shè)施，助力寶馬實(shí)現(xiàn)高效便捷的倉儲(chǔ)物流功能。同時(shí)，位于合肥的零件配送中心也是寶馬在華的第一個(gè)“綠色”庫房。

目前京東產(chǎn)發(fā)已形成輕重并舉，雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展模式，簡(jiǎn)而言之，重資產(chǎn)模式即所謂傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)盈利模式，回籠資金時(shí)間過長(zhǎng)，往往通過租金、管理運(yùn)營(yíng)及土地溢價(jià)收回資金；輕資產(chǎn)模式即通過合資資產(chǎn)管理平臺(tái)的運(yùn)營(yíng)，變現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)并從開發(fā)物業(yè)回收資本投入新的開發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。

在此次公募REITs前，京東產(chǎn)發(fā)的價(jià)值便先后已成立了5支物流基礎(chǔ)設(shè)施基金，資產(chǎn)管理規(guī)模近300億元人民幣。通過合資成立此類私募地產(chǎn)基金模式，京東產(chǎn)發(fā)用基金的錢向京東集團(tuán)購買物流資產(chǎn)，反過來租給京東集團(tuán)使用，京東集團(tuán)租回的物流資產(chǎn)，京東物流向京東集團(tuán)交租獲得使用權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士介紹，“售后租回”是“高階”資本的運(yùn)營(yíng)手段，京東產(chǎn)發(fā)的基金模式將物流資產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)分為三段，京東產(chǎn)發(fā)持有、京東集團(tuán)租回，再轉(zhuǎn)租給京東物流及其他第三方使用。

羅戈網(wǎng)認(rèn)為，正是在這樣的輕重結(jié)合模式下，京東產(chǎn)發(fā)構(gòu)建了一個(gè)在提高資金周轉(zhuǎn)率，解決資金難題的同時(shí)，還能實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的良性發(fā)展循環(huán)圈。

整體來看，在京東供應(yīng)鏈生態(tài)體系下，通過輕重結(jié)合的模式，京東產(chǎn)發(fā)已躋身中國(guó)頭部倉儲(chǔ)物流商前列，作為行業(yè)內(nèi)最懂供應(yīng)鏈與電商零售的物流設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，正持續(xù)對(duì)外一體化開放，但同樣如何加快市場(chǎng)化、減少對(duì)京東體系的依賴，對(duì)于京東產(chǎn)發(fā)而言，也是重點(diǎn)需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。本次國(guó)內(nèi)首單民企倉儲(chǔ)物流REITs花落京東，不僅是對(duì)京東產(chǎn)發(fā)出租率、盈利能力、招商運(yùn)營(yíng)等指標(biāo)能力的認(rèn)可，更為一向被坊間稱為“重資產(chǎn)”的京東供應(yīng)鏈的發(fā)展帶來了更多的想象空間。