雙11仍如火如荼，你看到了順豐、看到了京東、看到了三通一達，但未必看見背后的物流中樞和物流大佬。

有人說，在中國雙11購物包裹中，可能平均每3個就有一個來自普洛斯的倉庫。也許放大了普洛斯影響，但作為全球最大的物流地產商，普洛斯確實與“中國制造”及“中國流通”緊密相連。管理全球資產規模已達1200億美元，物流地產遍布中國、日本、歐洲、美國、印度、巴西及越南的普洛斯。服務著中國近5000個商家客戶，投資開發或管理450多個物流倉儲、制造和研發。

作為普洛斯的聯合創始人和掌門人的梅志明，卻很少接受公開訪問，他說，“對于我個人而言，我其實希望不管事業做的多大，在街邊吃大排擋的時候沒有人認識我是誰。”

而他一直在行動。今年雙11期間，普洛斯針對網購倉儲分撥痛難點，推出全新的“倉庫+RaaS ”一體化解決方案，讓商家在雙11期間短租優質倉庫的同時，一站式部署靈活的自動化倉儲運營。

掌鏈《首席供應鏈官·大咖拼圖》第十五期，從低調大佬梅志明的故事說起，探秘物流地產巨頭普洛斯的崛起歷程。

1，借勢中國快車道：一個美籍華人的成長

談到普洛斯的成功，低調的梅志明把主要原因歸結為時代紅利：

“2003年進入物流地產的人不多，給了我們空間和時間，慢慢讓我們練能力、練內功、做規模，慢慢形成了一個行業的競爭力。其實有時候做成一件事情，百分之八九十的原因是：你正好在那個時代，正好在那個機會上。”

原美國普洛斯創立于1993年，最初名稱為安全資本實業信托公司，主業資本投資信托，主投工業地產、購物中心、寫字樓等，而非專注物流地產。1994年在紐交所掛牌上市，當時正值美國物流行業高速發展，公司也在1998年更名普洛斯信托公司，以地產信托服務進軍物流地產。

2003年，普洛斯十年磨一劍，帶著在美國本土攢下的資本與運營經驗進軍中國。年輕的梅志明也在普洛斯進軍中國市場中開始探路。

于1972年生于廣東的梅志明，10歲時就被經商的父母帶到美國定居，并隨父母加入美國籍。在印第安納大學商學院畢業后，開啟了財務方面工作，由于表現優秀，后來吸引了美國普洛斯首席執行官賞識。

隨普洛斯進入中國的梅志明，看到的中國物流地產市場還是一片未經開墾的處女地，以入股物流園區的形式即刻開始布局，而普洛斯那是只是普洛斯中國員工。

中國物流在跨越，普洛斯在發展，梅志明也進入了個人職業成長的快車道。在梅志明等團隊帶領下，普洛斯四年之內就在中國19個城市投資并開發了40多個物流園。

2017年，美國金融危機下普洛斯斷臂亞洲物流地產資產，由萬科領銜、包括梅志明在內的“中國財團”以116億美元（約790億人民幣）收購原普洛斯在中國等資產。

由此，普洛斯變成了以梅志明為實際控制人的民營公司，繼續在中國市場攻城略地。如今，普洛斯已在中國投資、開發和管理著450處物流、制造、數據中心、科創辦公類設施。

2，拼什么做好物流地產：梅志明的投資經

1.效率至上：構建高效網絡

梅志明曾說“很多人問我，我們屬于什么行業？我們是倉儲行業嗎？我們僅僅是業主嗎？對于這個問題，我的答案是我希望普洛斯是一個現代物流解決方案提供者。

這意味著梅志明從一開始就以打造綜合物流網絡為目標。物流的本質在于效率提升，而物流地產作為一個基礎設施行業，最重要的就是鋪設一個四通八達的網絡，搶占關鍵位置，構造資產壁壘。

普洛斯打造地網，把物流節點、場地、倉庫網絡建立起來，還通過投資、收購、戰略合作等方式和其他企業形成聯盟，迅速橫向擴張，打造出一個分布廣泛的綜合物流設施網絡。零售、電商、第三方物流，無論是誰，都可以去租普洛斯的地和園區。

網絡構建起來了，如何運營更見掌舵人水平。梅志明認為，“物流園區是一個科技應用落地的場景”。對于如何通過運營提高物流效率，梅志明舉了月臺智能化的例子：通過數字化技術把全國90%運輸公司的GPS信號和物流園區智能閘口對接，在車輛到達之前通知倉庫的操作員，提前備貨已，車輛一到，閘口自動開閘，到月臺馬上裝貨。

“物流公司要的不是空間，要的是把件分撥出去，要的是最有效、成本最低的運營模式”，“科技發展降低成本，我相信接下來5年的改變會比過去20年還要大。”梅志明在在2018年（第十六屆）全國物流園區工作年會上說道。

2.生態為王：打造“物流生態圈”

在構建網絡的基礎上，梅志明發現，企業需要的不僅僅是物流設施，更多的是如何解決運力、設備、資金等各類問題。

于是，他提出普洛斯致力于構建“引領和匯聚物流新模式和科技創新的平臺”——以物流園、工業園和科技園區作為產業載體，以股權投資和金融服務作為導引手段，發掘并培養創新公司，打造大生態平臺。

“我希望公司永遠在創業路上，將來普洛斯是全球最大的創業公司。在不斷創業過程當中，邊界是隨著不同主業的加強之后不斷延伸的。我希望成功不是說我們自己成就有多大，而是我們幫助了多少人，成就了多少創新的公司”，梅志明這樣解釋自己構建“物流生態圈”的初衷，而這也是普洛斯通過投資不斷踐行的準則。

普洛斯旗下的隱山基金成立2年來，已經投資了40多家產業鏈相關企業，投資金額40多億人民幣。壹米滴答、福佑卡車、歐冶云商、豐巢科技、駒馬……這些企業涉及整車、快遞、快運、電商等領域，他們的背后都有普洛斯的影子。

▲部分普洛斯投資企業（來源：企查查）

這些資本延伸為普洛斯帶來了連通產業鏈上下游企業和資源的先天優勢，通過這些合作伙伴，普洛斯鏈接了金融、數據、科技等多方面，打造了一個真正的物流大生態平臺。

3.專業領先：物流一站式服務

物流地產信托有多好，能提供用戶滿意的服務，才是物流地產商持久的生命力。

談到普洛斯的定位，梅志明不斷強調“我不想讓公司名稱來定義業務，而是要讓業務自我定義。我們現在談及普洛斯時，人們自然會聯想到倉庫。希望從現在開始的五年后，說起GLP，人們會聯想到更多的東西。我們不僅僅是一個物流設施供應商，我們要成為客戶的合作伙伴，為客戶、投資人創造更大價值。”

供應鏈競爭是生產企業、流通企業關注的核心。為此，梅志明期望普洛斯成為一站式服務商，可以滿足亞馬遜、DHL、阿迪達斯等客戶的整體配送需求，成為「物流生態系統」的供應商。

于是，以”創造更大價值”為導向，普洛斯利用自身龐大的運營網絡，在中國提出了“物流一站式服務”理念：為客戶提供多市場整合的物流配送服務，不用擔心貨物無處落腳。

極致的服務為普洛斯帶來了全球范圍內強大的客戶資源，“世界1000強”企業中有超過一半是普洛斯的客戶。

3，REITS運營模式：梅志明的法寶及對手

為什么很多中國物流園區企業沒做大，而普洛斯的雪球卻越滾越大？到如今已經管理全球1200億美元規模的資產。

1.“前端地產開發＋后端基金投資”模式

“物流園區是一個重資產業務，回報期很長。如果單靠資本和債，回報是很慢的。”梅志明直言，“所以必須要借用一些資本的杠桿來提高整體回報。”作為掌舵者，他面臨的最重要問題就是，如何借用資本杠桿才能既解決資金難題，同時又讓自己變輕？

REITS就是這個問題的答案。普洛斯在美國、日本、新加坡都采用了REITS資產證券化方式進行融資，因為這種模式不僅分散風險，還能撬動數倍的資本杠桿，投資回報也高。

作為一種“前端地產開發＋后端基金投資”模式，REITS讓重資產業務以輕資產運營，通過將資產置入基金，普洛斯提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年，這樣層層放大杠桿，就加快了開發周轉率，怎能不使全球商家趨之若鶩？

畢業于Kelley商學院金融專業的梅志明已是資本運作高手，這為他帶領普洛斯在中國乃至全球的發展埋下了重要伏筆，也為中國現代物流行業帶來了無數驚奇。

從普洛斯年報中可以看出，普洛斯將旗下業務分為三大塊，分別為：物流物業開發業務、物流管理運營業務、基金管理業務。這三大核心業務形成了普洛斯的戰略“閉環”。

物流物業開發業務在整個“閉環”當中扮演“產品生產者”的角色，而物流管理運營業務的收入占普洛斯總收入的80%，充當“主要利潤賺取者”的角色。

梅志明曾表示“資產服務運營一直是普洛斯最為自豪的，因為我們全國有3300多萬平方米的面積。如果它是一個公司的話，那么它可以是一個最大的服務運營公司。”指出了物流管理運營業務的重要地位。從2017年開始，普洛斯資產服務運營平臺成立了獨立公司，開始對外提供服務。

而普洛斯的基金管理業務是最值得關注的，因為它同時充當“融資者”與“新利潤賺取者”，讓整個“生態圈”在最大效率下運轉起來。除了資本市場的融資，普洛斯旗下還管理著11只基金，加之銀行信貸的支持，保證了普洛斯能夠在全球范圍內不斷擴張。

更重要的是，基金管理業務造就了普洛斯在物流行業宏偉的資本延伸，為其打造“物流生態平臺”奠定了基礎。

▲普洛斯投資布局（來源：企查查）

REITS不僅解釋了普洛斯如何賺錢，也解釋了普洛斯如何花錢，是普洛斯一路高歌猛進的深層原因，也體現了梅志明作為企業家的胸襟。

談到基金投資，梅志明曾說：“我最大的夢想不是最后賺多少錢，有多少資產，而是我在多少個成功的公司里扮演過什么樣的角色，這是我希望得到的財富。”

2.新對手京東、順豐和中國物流

不過REITS雖好，卻不是誰都能玩得轉，即使到今天，國產版REITS資產證券化仍只是在碳路。不過競爭對手已經來了。

去年初，在港股上市的中國物流資產控股有限公司（下稱“中國物流資產”）被傳，有美國黑石、中國京東、美團等爭奪控股權。

中國物流資產由宇培國際、RRJ Capital、京東投資共建，成立于2000年，主要從事租賃儲存設施和相關管理工作，客戶包括京東、美團、拼多多等電商公司，還有順豐、韻達、百世、大田等快遞及物流企業。

截至去年底，中國物流資產在全國擁有41個物流園、190套物流設施，物流園占地總面積超過579百萬平方米，其中待開發70萬平方米，在建40萬平方米，已竣工400百萬平方米。

最終，京東系京東智能產業發展集團（簡稱京東產發）以40億港元收購中國物流資產26%股份，到2022年7月，京東產發完成對中國物流資產的強制性收購。作為獨立于京東物流集團之外的京東產發顯示除了劉強東在物流地產的獨立布局，也由此成為普洛斯的一個新對手。2022年，順豐旗下順豐房托基金在2021年5月17日起在香港聯交所主板上市香港聯交所主板上市，成為中國首個物流房托上市公司，作為中國最大民營物流企業，順豐地產信托已經在全面發力。

普洛斯還面臨另外一個對手——中國物流集團，旗下中國物資儲運集團（中儲發展）也是中國最大的國有物流地產企業。今年7月28日，中國物流集團資產管理有限公司成立。

新公司由原中鐵物總投資有限公司更名新設，由中鐵物華資產管理中心有限公司，鐵物控股所屬北京中鐵泰博房地產開發有限公司、北京中物京貿易有限公司、中鐵物上海有限公司，中國包裝所屬中新投資管理有限公司、北京康嘉力經濟發展公司、福州富洋投資管理有限公司為基礎整合而成。

下一步，資產管理公司將陸續接收集團相關資產，為后續專業化治理、專業化盤活處置和專業化資產經營奠定基礎。如果該公司進一步整合中儲系物流地產，未來或成普洛斯在中國市場另一個超級對手。