2021年我國倉儲配送行業雖受到需求增長放緩、不確定性增強、成本上漲等因素影響，但總體依然保持穩定發展態勢，標準化、綠色化、國際化等方面持續推進，新技術和新裝備加速落地應用，智能倉儲場景化、無人化特點明顯。

日前，由中國倉儲與配送協會組織編纂的《2022年中國倉儲配送行業發展報告》對外發布。該報告由中國倉儲與配送協會聯合相關協會、研究機構、專業院校、咨詢機構及優秀企業共同撰寫，全面總結了我國倉儲配送行業2021年度發展情況、聚焦行業發展趨勢、推廣典型案例，以助力倉配企業升級、推動倉配行業發展。本文選取報告中部分內容，主要介紹了2021年倉儲配送行業的總體情況、發展特點和面臨形勢，并對未來發展趨勢進行展望。

一、行業總體情況

1.企業數量：增長持續放緩

據不完全統計，2021年倉儲企業（法人）數量約4.7萬家，凈增企業數量約1000家，同比增長2.2%，增幅較上年度降低0.5個百分點，新增企業數量持續放緩，見圖1。

2.營收情況：不同規模企業差異較大

據中國倉儲與配送協會對100家規模以上倉儲企業（運營倉庫面積在20萬平方米以上）的調查顯示，約82.35%的企業實現收入正增長。其中，增長區間在0%～10%的企業占比最大，為27.45%；增長區間在10%～20%的企業占比次之，為19.61%；增長區間在30%～40%的企業為15.69%。

據調查掌握情況，小微企業收入增幅較小，并且因為人工成本、燃料成本等上漲明顯，普遍經營困難、面臨生存壓力。

疫情帶來的壓力加速了行業優勝劣汰。一方面，加快了對末尾（落后）企業尤其是小微企業的淘汰速度；另一方面，具有核心競爭力的企業迎來了業務增長。

3.固定資產投資：增速放緩，低于預期

據國家統計局數據推算，2021年我國倉儲業（含裝卸搬運）固定資產投資額約7317億元，同比增長6.6%，增幅較去年下降3.3個百分點，見圖2。

盡管倉儲業投資增速高于物流行業（即交通運輸、倉儲和郵政業，為1.6%）和大部分其他產業，但考慮到行業正處于向高質量、數字化和智能化發展的轉型期，固定資產投資仍低于預期，反映出企業對于投資持保守態度。

4.設施規模：整體增幅下降，立體庫增長明顯

據推算，截至2021年底，我國營業性通用（常溫）倉庫面積約12億平方米，同比增長4.8%，增幅較上年度降低1.2個百分點。其中，立體庫（高標庫）約3.95億平方米，同比增長14.5%，占設施總量比例已達32.9%，見圖3。[注：高標庫是“立體庫”的通俗說法，指達到國家標準《通用倉庫等級》四星級（含）以上標準的倉庫。]

通過國家標準《通用倉庫等級》認證的星級倉庫面積約0.51億平方米。

據推算，截至2021年底，我國冷庫總容積約2億立方米，同比增長7.5%，增幅較上年度降低2.5個百分點，見圖4。

5.租金和空置率：保持穩定

據中國倉儲與配送協會持續統計監測，2021年我國主要物流節點城市倉庫平均租金為27.78元/平方米·月，同比增長0.4%；倉庫平均空置率為12%，較上年度降低1.75個百分點。

二、行業發展特點

1.市場需求：規模保持平穩，新型電商模式增長迅速

據統計局數據顯示，2021年社會消費品零售總額為440823億元，同比增長12.5%；網上零售總額為130883.5億元，同比增長14.1%，線上消費增速高于整體消費增速。

新冠肺炎疫情導致消費需求結構發生變化：

一是實體零售銷售有所萎縮，部分企業倒閉、關店，或轉型“倉儲店”（家家悅、永輝等），越來多的實體零售拓展線上渠道；

二是社區電商因政府加強監管，增長放緩并進入整合期，有停業倒閉、收縮業務的企業（呆蘿卜、食享會、同程生活等），亦有新入局的競爭者（恒大、阿里、盒馬鮮生、順豐、圓通、中通等）；

三是直播電商訂單量增長明顯，抖音、快手等平臺訂單增量均在30%以上，增速遠超傳統電商。這對倉配企業的服務網絡布局、服務能力水平、技術設備投入等都產生了深遠影響。

2.行業整合：企業聯合以提高競爭力，市場加快淘汰落后企業

盡管市場需求仍保持增長，但受新冠肺炎疫情影響，總體上仍所有放緩。面對放緩的市場增長，增量市場向存量市場轉變過程中行業整合加速。領先企業通過業務合作、投資并購等方式提升競爭力，實現“做大”并“做強”。

細分領域企業合作并購情況，見表1。

此外，以同城配送企業“云鳥科技”和供應鏈企業“飛馬國際”申請破產為標志，表明優勝劣汰、市場整合加速。

3.競爭格局：快遞快運、技術設備企業跨界入局

在產業數字升級的大背景下，基于提前布局所打造的科技優勢，快遞快運、技術設備企業已“彎道超車”領先于傳統倉儲企業，跨界入局。

一是快遞快運企業積極融入產業鏈。面對日益激烈的競爭，快遞快運企業將倉儲作為業務的新增長點。如，順豐集團與杭州老板電器達成戰略合作，通過工廠倉VMI模式，實現物料庫存數據管控，改善庫存結構、降低庫存成本，提高生產計劃與物流協同效率；圓通提供“服務一站式、倉配一體化、售后一條龍”的全產業鏈服務。

二是技術設備供應商依托科技延伸服務。作為倉配企業的上游供應商，越來多的技術設備企業直接面向倉儲企業的客戶提供基于“場景應用”的“技術設備+運營服務”倉配升級或解決方案。如，海柔創新為安踏集團打造配適配B2C&B2B兩種業務形態的智能倉儲中心，提高原有倉儲中心的存儲密度、出入庫效率，減少貨物浪費在倉內周轉的時間，助力安踏集團物流智慧升級。

4.設施網絡：國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地、縣域經濟體系建設加強，引導基礎設施向高質量發展

2021年6月，國家發展改革委發布《國家物流樞紐網絡建設實施方案（2021-2025年）》，加強國家物流樞紐建設與運營指導；11月印發《關于做好“十四五”首批國家物流樞紐建設工作的通知》，將建設國家物流樞紐增至70個。

12月，國家發展改革委印發《國家骨干冷鏈物流基地建設實施方案》，提出將圍繞支撐構建“四橫四縱”的國家冷鏈物流骨干通道網絡，結合農產品生產、流通空間格局、大型消費市場以及冷鏈物流基礎設施區域分布，依托國家骨干冷鏈物流基地承載城市開展基地建設。

12月，商務部等15部門聯合發布《縣域商業建設指南》，提出“到2025年，在具備條件的地區，基本實現縣縣有連鎖商超和物流配送中心、鄉鎮有商貿中心、村村通快遞”，推進縣鄉村三級物流配送中心體系建設。

國家物流樞紐、骨干冷鏈物流基地、縣域經濟體系建設，都是通過政府“有形的手”，以整合現有存量設施、推動設施互聯成網（互聯互通）、促進設施與產業融合發展的重要手段，引導物流基礎設施從高度分散，不規模、不標準、不經濟向集約化、規模化、高標準、融合化、數字化、綠色化發展，是物流設施網絡進入高質量發展階段的表現。

5.標準化：政府部門加強標準化引導，推動行業提質增效

標準化是行業工作的重要基礎，是引領行業發展、規范市場秩序、推動行業變革的重要支撐。2021年政府部門加強標準化工作，推動行業高質量發展、提質增效。

2021年4月，商務部、市場監管總局聯合印發《關于開展國家級服務業標準化試點（商貿流通專項）的通知》，推動各地區、行業、各類市場主體在標準制定、實施、應用方面開拓創新，探索標準化推動商貿流通高質量發展。其中，蘇寧物流、山西穗華、四川東方物流、松原市盛和物流、捷特包裝等物流企業入選。試點內容圍繞內外貿一體化、商貿流通提質增效兩個方向開展。其中，商貿流通提質增效聚焦流通設施改造升級、流通方式創新、流通主體培育等，以標準化推動流通新技術新業態新模式發展，推進綠色化、數字化、智能化改造和跨界融合。

4月，交通運輸部辦公廳、國家發展改革委辦公廳等多部門聯合發布《關于做好標準化物流周轉箱推廣應用有關工作的通知》，提出“建立健全物流周轉箱標準規范體系、加快完善物流周轉箱循環共用體系、加大信息技術應用和配套設施建設”三項重點工作。以“標準化物流周轉箱”為工作重點，推進物流包裝可循環、減量化，物流作業單元化、機械化、模塊化、綠色化，進而對降低貨物損耗、提高流通效率。

6.綠色化：政策引導、國際互認推動綠色倉庫加速普及

截至2021年底，全國范圍內達到行業標準《綠色倉庫要求與評價》要求的綠色倉庫總面積已超1000萬平方米，增速達30%。多因素推動綠色倉庫快速增長。

一是政策引導。國務院相繼發布《關于完整準確全面貫徹新發展理念做好碳達峰碳中和工作的意見》《2030年前碳達峰行動方案》，強調推動低能耗低碳建筑規模化發展，創新綠色低碳、集約高效的配送模式。商務部《商貿物流高質量發展專項行動計劃（2021-2025年）》提出，健全綠色物流體系，發展綠色倉儲，支持節能環保型倉儲設施建設。各地方政府落實綠色發展文件并陸續出臺資金獎勵政策。

二是國際互認。“綠色倉庫”納入國際評估體系GRESB，獲得國際綠色體系認可，自此“綠色倉庫”標識與住建部“綠色建筑標識”和美國綠色建筑協會“LEED”同等效力。

7.國際化：海外倉供需兩旺，政策引導力度進一步加大

2021年受全球新冠肺炎疫情影響，一方面，世界各國線上銷售量均顯著增長；另一方面，國際供應鏈中斷，一箱難求、空運價格暴漲等頻發，讓海外倉備受青睞。

在需求方面：出口貿易增幅在20%，對海外倉需求加大。據國家統計局數據顯示，2021年我國進出口總額為39.1萬億元，同比增長21.6%，其中，出口總額為21.73萬億元，同比增長21.2%。

在供給方面：海外倉規模增長在30%以上，但仍供不應求。據商務部統計數據，至2021年底我國分布在全球的海外倉數量已超過2000個，同比增長11%；總面積超1600萬平方米，同比增長33.3%。2020年和2021年海外倉規模情況，見圖5。

 2021年，國家和各地政府充分肯定海外倉企業在推動外貿尤其是跨境電商發展的重要支撐作用，相關部門出臺政策速度加快、力度加強，積極鼓勵加快海外倉建設。

如，國務院辦公廳發布《關于加快發展外貿新業態新模式的意見》，提出“培育一批優秀海外倉企業；完善覆蓋全球的海外倉網絡”；廣東省人民政府支持海外倉企業研發智能倉儲技術，并鼓勵運用海外投資保險等政策性出口信保工具，降低海外倉建設風險；浙江省人民政府鼓勵企業在重點國家和地區建設物流倉儲配送中心、全球售后公共服務中心。

8.技術設備：智能倉儲場景化、無人化特點明顯，物流園區智慧升級具備基礎條件

極智嘉、曠視、海柔創新、普羅格等科技企業在新產品方面均有成果，如海柔創新庫寶（HAIPICK）箱式倉儲機器人，適配B2C&B2B兩種業務形態、滿足紙箱、料箱混合入庫、揀選、出庫，可極大提高原倉庫的存儲密度、出入庫效率，提高訂單響應速度。

京東物流、飛力達等物流企業加速探索技術新升級的落地應用，如京東物流自主研發的密集存儲系統——天狼系統不斷優化迭代，借助5G網絡快速、精準的下達任務，最大發揮設備效率，實現高效、精準、密集，將單位面積存儲密度提升3倍以上，揀選準確率達99.99%。

2021年倉配領域的技術設備發展呈以下特點：

（1）無人化：用機械化、自動化、智能化設備代替人工作業，具體表現是自動分揀、倉儲機器人領域發展很快；

（2）場景化：在現有倉儲設施內，結合需求和作業流程特點等，制定基于“服務場景+技術支撐+服務體系”的定制化方案；

（3）節約空間、提升效率：土地已成為倉配企業的約束性資源，如何提高倉庫空間利用率、降低租金成本；人工作業效率已被提高到極致，如何進一步提升作業效率、減少差錯率，是當前物流技術投入關注的重點。

普洛斯發布首份《智慧物流園區白皮書》，總結智慧物流園區的發展演進，明確智慧物流園區的概念與內涵，并圍繞智慧物流園區全生命周期進行系統梳理，前瞻性地提出園區智慧化升級總體解決方案。標志著對物流園區的智慧研究與探索已初見成效，我國物流園區的“智慧化”升級已具備基礎條件。

9.物流地產：RIETs政策放開，物流地產“金融”屬性優勢突顯，加速推動倉儲設施向標準化規模化發展

自2020年REITs試點啟動后，物流地產企業積極發揮物流地產項目“金融”屬性，盤活資源、拓展業務，以推動倉儲設施向標準化規模化發展。   

   一方面，以設立物流基金方式，投資優質倉儲設施，建成全閉環投資開發及運營管理體系。據不完全統計，2021年物流（地產）基金總達870.5億元，主要用于投資高標準的倉儲設施項目的開發和運營等，代表企業有：ESR、普洛斯、華平投資、遠洋資本等。

另一方面，以收購方式，擴大物流地產項目資源池，加速優質設施向頭部企業集聚。代表性事件有：黑石收購廣州國際機場富力綜合物流園、京東收購中國物流資產部分股權、深圳國際收購維龍部分項目、保德信收購新宜中國部分項目等。

10.金融倉儲：業務場景日益多元化，重視數字化手段管理動產，全國性可流轉倉單體系建設獲更廣認可

一是業務場景日益豐富。從單一為信貸機構提供抵質押物的監管監控場景，逐步擴增為資產公司、供應鏈公司、貿易公司、保管公司等提供存貨管理服務；既可以服務融資業務，還可以介入供應鏈鏈條，為存貨（普通存貨和擔保存貨）的轉移、交付、存儲等環節及鏈條企業經營情況進行核實和報告。

 二是存貨資產數字化管理加強。一方面，金融機構加快數字化建設，中國銀保監會辦公廳發布《關于銀行業保險業數字化轉型的指導意見》，要求“到2025年，金融產品中數字化金融產品和服務方式廣泛普及，基于數據資產和數字化技術的金融創新有序實踐”。另一方面，物聯網、區塊鏈等新一代信息技術的成熟，技術創新成為解決擔保存貨管理企業控貨難、存貨倉單化及倉單電子化后的管理便利性和貨單一致性問題的有效方案。據金融倉儲分會不完全統計，80%以上的企業采用“人工+技術”控貨的模式，提升存貨管理水平，降低存貨融資風險。

三是全國性可流轉倉單體系進入運營階段。倉單體系指定受權運營機構中倉登數據服務有限公司已啟動標準建設、倉庫檔案、數字化標識、倉單運營關系公示、倉單信息登記、自律主體公示、相關服務與能力公示、存貨監管能力公示等多維度的公共性基礎服務的運營工作。截至2021年底，倉單體系運營機構已為全國174家企業提供服務。

三、行業面臨形勢

受疫情影響，當前我國倉配行業發展依舊面臨嚴峻形勢，外部環境的變化，導致不穩定性、不確定性增強，讓行業也面臨巨大挑戰。

1.需求增長放緩：就業壓力加大、居民未來收入信心低迷可能引發消費下滑風險，因疫情發生導致的區域管控時常發生，倉配企業已隱約感覺到訂單減少的趨勢。

2.不確定性加強：一方面，源于疫情防控導致的區域停工停產；另一方面，由上游產業發展（客戶）不穩定性傳導而來。

3.要素成本上漲：原材料成本、常態化疫情防控成本、勞動力成本等共同推高了企業經營成本。而且現階段行業仍以勞動密集型為主，一線作業人員勞動力缺口仍較大，勞動力成本上漲不可逆。

4.國際物流短板：疫情帶給國際供應鏈最大的警醒，是因缺少自有國際物流體系而導致的供應鏈中斷風險，國際物流體系不完善已成為“卡脖子”問題。

四、行業趨勢展望

未來一個時期，立足中國社會主義現代化的總體目標要求，繼續圍繞“三新一高”推動倉配行業升級，即準確把握新發展階段，深入貫徹新發展理念，加快構建新發展格局，推進行業高質量發展。

1.發展方式轉變：由粗放式向精益化

現階段，我國大部分倉配企業處于服務功能單一、專業水平低（提供底線服務）、同質化競爭激烈、“微盈利”狀態。

疫情前尚可勉強維持溫飽，而疫情導致外部環境發生變化，一方面源于倉配企業的客戶（自身渠道）、訂單需求、員工等變得不穩定、不可控，另一方面源于供應鏈發展關注點的轉變，從追求低成本轉向穩定性、柔性化、韌性，這對倉配企業應對波峰波谷、快速響應變化、突發情況處理、抵御風險和受打擊后快速恢復能力的要求越來越高，這背后對倉配企業核心要求是精益化管理水平。

這意味著，企業要從追求短期收益向樹立長期主義、由原來“得過且過”的粗放式方式向“優質高效”的精益化方式轉變。

2.推進數智升級：從要素成本驅動向技術創新驅動

 2021年10月，國家主席在第二屆聯合國全球可持續交通大會開幕式的講話中強調，“要大力發展智慧交通和智慧物流，推動大數據、互聯網、人工智能、區塊鏈等新技術與交通行業深度融合，使人享其行、物暢其流”。

現階段，我國倉配業仍主要依靠土地、人力等要素成本提供服務，附加價值偏低。面對日益緊缺的土地資源、高漲的人員工資，依托要素推動行業發展已遭遇瓶頸，而隨著新技術的快速發展與普及，數字化和智能化將成為突破行業發展痛點，進一步提質增效、實現行業高質量發展的核心驅動力。

利用數字化、智能化工具，實現各類資源線上化、作業流程可視化、決策智能化等，打造數字物流孿生體系，推動流程優化、模式創新，提升資源配置效率和運行質量。

3.融入產業生態：從單打獨斗向合作共生

未來競爭是供應鏈之間的競爭，倉配企業僅靠已有的“一畝三分地”將難以實現持續發展。站在客戶角度，已不僅僅需要單純的物流服務商，而是升級為一站式端到端的供應鏈合作伙伴。

菜鳥、京東物流、順豐等業內頭部企業已經開始布局，通過與優勢互補的企業建立戰略合作關系，打造生態體系（生態圈），實現資源整合、高效協同，形成合力以應對、滿足日益復雜的供應鏈需求。未來，倉配企業應建立或找到適合自身發展的生態體系。

4.補國際物流短板：從卡脖子到暢通高效

疫情給我國國際供應鏈敲響的警鐘，不是產業鏈遷移的風險，而是因國際物流短板導致的供應鏈中斷風險。

近些年，海外倉建設布局加快，但面對瞬息萬變的國際形勢，海外倉總量不足、網點分布不完善、結構不合理、運營服務水平參差不齊、不掌握末端配送資源等問題越發突顯，難以支撐國內國際雙循環的新發展格局。

2021年12月，中央經濟會議再次強調“加快形成內外聯通、安全高效的物流網絡”，為國際物流體系提出明確發展目標。