伴隨中國經濟幾十年高速發展，物流業發揮了基礎性、關鍵性作用，是經濟循環中的關鍵一環。

物流園是物流業高速發展之下形成的新生業態，也是中國區域物流系統規劃中的重中之重。國家在2019年和2020年連續兩年發布全國物流樞紐城市，意在從國家戰略高度引導全國核心區域物流樞紐建設和園區布局。

一、物流園區究竟是做什么的？

現代物流園是為了實現物流運作地規模化、集約化，按照城市空間合理布局要求，集中建設并由統一主體管理，為眾多企業提供物流基礎設施和公共服務地物流產業集聚區，眾多不同類型的物流企業能夠共享相關基礎設施和配套服務，專業化組織物流活動，優勢互補，發揮整體優勢，產生規模效益。具有功能集成、設施共享、用地節約地優勢。
物流園區是物流節點集中組織和管理的場所，其依托規模化的物流設施設備，對物流活動進行綜合處理，從而達到降低物流運營成本、提高物流運作效率和水平的基本目的，是具有產業發展性質的經濟功能區。物流園區從空間上積聚了產業鏈上下游企業，從功能上涉及到生產、加工、銷售、配送等供應鏈各個環節，通過合理的空間布局、有機的功能組合、優化的資源配置以及信息系統整合發揮其系統整體優勢。
物流園區是物流地產的分支，其已成為物流領域的投資熱點，并出現了各種類型的物流園區投資項目。

二、物流園區類型分布及經營形態

分法一：是物流園區按經營主體、產業依托、功能定位和需求等劃分，可以分成若干種類型。如圖：
分法二：從物流園區經營形態上劃分，有生產型、倉儲型、配送型、服務型、綜合型等五種形態。

1.生產型的物流園區

生產型的物流園區，是以生產為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如對餐飲行業來講，單品類生產、跨品類生產的物流集散區域，都屬于生產型物流園區，如雞類生產加工區域、蔬菜與菌菇生產加工基地、醬汁生產加工區域。生產型物流園區大多是由中央廚房、中央工廠衍變而來的。
2.倉儲型的物流園區

倉儲型的物流園區，是以倉儲為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如對果蔬行業來講，大型中央倉庫、周轉倉庫、分銷倉庫等集散區域，都屬于倉儲型物流園區，如蔬菜周轉集散區域、果品倉儲集散區域，北京四道口冷凍倉庫即屬此類。倉儲型物流園區是由大型倉儲設施集合而成的。
3.配送型的物流園區

配送型的物流園區，是以配送為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。城市物流、跨區配送、干線物流等配送集散地，都屬于配送型物流園區。當然，有以城市配送為主的，有以農村配送為主的，有以河流配送為主的，有以航空配送為主的…應以自身核心業務界定。
4.服務型的物流園區

服務型的物流園區，是以服務為主導、以其他為輔助的經營形態物流園區。如以金融服務為主、以托運服務為主、以財務服務為主、以海關服務為主。現實經濟運行，服務型物流園區往往要配套生產型、倉儲型、配送型的物流園區，以形成自身核心優勢，這也是物流園區戰略設計的命題。
5.綜合型的物流園區

綜合型的物流園區，是在生產、倉儲、配送、服務等方面都涉及的物流園區，此類型物流園區在功能上沒有太多區隔，也不偏重于某一領域。現實經濟運行，綜合型的物流園區類型較常見。

三、物流園區的發展現狀分析

近幾年，我國物流園區規模不斷擴大。中國物流與采購聯合會、中國物流學會先后于2006年、2008年、2012年、2015年和2018年組織了五次全國物流園區（基地）調查。2006年我國包括運營、在建和規劃的各類物流園區僅207家，2015年突破1000家，2018年增至1638家，比2015年的1210家增長428家。3年間，我國物流園區個數年均增長10.7%。在1638家園區中，處于運營狀態的1113家，占67.9%；處于在建狀態的325家，占19.8%；處于規劃狀態的200家，占12.2%。
而從非官方統計、從實際發展推斷來看，我國各類物流園區的數量至少在數千家！如果納入一些不完全符合園區標準的小散園區，這個數字應該有上萬家。按照我們國家的行政區劃，全國地級以上城市287個，縣級市和縣2100個，市轄區852個，合計3239個。

四、物流園區的商業模式

1.公路港模式

公路港模式是當前國內物流園區運營管理最成熟、數量占比最高的模式。其在掌握大量車源信息基礎上通過物流信息平臺實現貨源與車源結合，極大地降低了物流成本。然而在進一步擴張方面面臨資金和管控瓶頸。
2.商貿物流地產模式

商貿物流地產模式是伴隨著商貿批發市場的發展而壯大起來的，通過品牌優勢低成本拿地打造商貿群，引進商戶進一步帶動配套物流園區建設。然而隨著電子商務發展，批發型貿易市場面臨萎縮。
3.貨運樞紐模式

在邊境口岸、港口、鐵路貨場、機場附近，通過多式聯運，打造具有較強集散能力的貨運服務型物流園區。可以依托鐵路貨運站打造鐵路物流基地，然而其必須依賴特殊交通條件，很難在其他地區復制推廣。
4.工業物流地產模式

其利用國外產業投資基金私募較低成本的資金用于在國內的快速擴張
5.綜合服務物流園區模式

該模式能夠整合倉儲、配送、零擔物流、專線運輸、商貿交易等功能，通過相互帶動而形成較強的集聚輻射帶動能力，是一個可為城市提供綜合物流服務功能的物流園區。
6.電商物流園區模式

五、國內物流園區面臨的發展問題

中國的物流園區還存在一些發展上的問題。
從宏觀上看，主要表現在：
1.物流園戰略不夠清晰。

包括價值體系的設計、體系的設置，以及功能定位和核心布局，還有很大的改善空間。很多地區的園區是分化的，有些地區的園區是閑置的，有些園區是作為圈地目的，沒有進行科學需求分析，要對地區未來的需求作分析，然后作科學的規劃。
2.運營方面的問題。

這個運營方面包括業務流程、功能設施、定價體系，技術支撐、標準、誠信體系建設。土地、資金、人才這些方面還比較缺乏。園區與園區之間的互聯互通不足。未來的園區需要進行互聯互通，進行大規模的社會化協同，但是我們現在目前還是分散發展的。
3.面臨各種新的挑戰。
1）數字化挑戰。

因為過去園區大部分是工業化前中期的基礎設施，但是面向未來，比如像德國提出智能服務世界，工業3.0到4.0到5.0，數字化的進程，再加上數字化的商業模式，才能形成智能化的世界，從而對生產、流通、消費，對第一、二、三產業進行很好的支撐。
2）物流平臺挑戰。

很多平臺型的物流企業、數字化的物流平臺對傳統的物流園區帶來很大的沖擊，這些數字平臺需要的實體的物理面積越來越小，但是它們可以無邊界地進行整合資源，對傳統的物流園區帶來很大的挑戰。
3）經濟社會發展迭代的挑戰。

消費升級之下，生產方式、流通方式、生活方式的變化，個性化需求，會對物流園區帶來挑戰。因為這個世界是快的，你只有對世界作出迅速的反應，才能取得更多的收益。
4.供給側方面的問題。

比如土地要素價格不斷的上升，另外就是政策的協調方面存在一些問題，特別是有些地區，它進行功能疏解，把一些物流園區疏解出去了，另外物流園區在一些城市地位還有待提升，有些時候規劃中的協調、用地保障，一些法律法規都需要健全和完善。一些當地的政策，某種程度上制約了物流園區的發展。從微觀上看，主要表現在：
1）物流園區小、散、亂，發展滯后。基本上是以孤立的園區為主，全網布局的園區目前還比較少

2）收入模式單一，以租金為主要形式。

5.資金短缺周轉困難物流園區作為基礎設施建設項目，具有投資規模大、回收周期長等特點。不少物流園區出現資金周轉困難，其中，西部地區物流園區對資金需求更為強烈。
6.園區運營環境有待繼續改善目前，物流園區發展還存在一些政策障礙。如規劃獲批難、用地難、拆遷難、建設難、行路難、進城難、融資難、“營改增”后運輸服務稅負增加、不合理的行政性收費等。同時，勞動力成本上升、周邊交通受限、創新驅動不足、同質化競爭和有效需求不足等問題，也是制約物流園區發展的重要問題。我國物流園區發展趨于集約化和網絡化，對于物流園區的開發商來說是一個非常大的機會，但投資、建設和運營管理仍處在不健全階段，與現代智慧物流園區的發展方向嚴重不匹配。

六、國內物流園區面臨的發展問題

1、平臺化
園區應該是融合、聯動、協作平臺物流園區的智能化、人與服務、技術設備，包括貨車各種設施可以互聯互通，園區與園區之間的互聯互通，實時感知，對各種運作進行優化，實現智能化，線上線下的融合，物流基礎設施和商業有機的結合，物流園區與城鄉與產業的聯動發展，特別是產業的聯動發展，也就是物流園區怎么樣和第一、二、三產業，特別是農業和制造業怎么樣進行協同發展，這是一個非常重要的方向。
2、 智慧化
在互聯網時代，開放、共享、智慧的供應鏈成為發展方向，實現倉儲設施網絡化、協同化成為趨勢。隨著物信息系統、物聯網、計算機視覺、機器人、大數據等技術在物流領域的廣泛應用，物流變得越來越智慧，智慧升級將成為倉儲物流的發展方向。智慧物流園以全面連接、數字轉型、智能升級為特征，通過信息互聯網和設施物聯網加速園區業務的在線改造，通過自動倉庫、揀選機器人、AGV、自動分揀系統等設備以及倉儲管理系統等軟件的應用，構建起一套完整的智能倉儲物流解決方案，減少園區人員的簡單重復勞動，使園區運營實現可視化、可追溯和可預警，讓物流管控更加精細、高效、透明、智能，幫助客戶真正實現降本增效。
3、專業化
專業物流園興起近年來，冷鏈物流園、電商物流園、汽車物流園等專業物流園增加較多，這是市場驅動下的結果。除了智慧化、標準化以及園區合理布局規劃等發展特點外，專業化的物流園區逐漸興盛。我國物流業的發展以及其中部分細分領域的異軍突起，進而推動著物流園區向專業化領域發展,特別是依托諸如鋼鐵、汽車、家電、電子商務、食品醫藥冷鏈等產業，興起了大量的專業物流園。以冷鏈物流園區為例，隨著居民消費水平的提高以及對食品安全越來越關注，冷鏈物流高速發展，進而促使了冷鏈物流園區的大規模興起。
4、高端化
這是指從各地物流園區在地方政府牽引規劃下正在加大轉型升級。中國物資儲運協會名譽會長姜超峰在接受記者采訪時指出，物流園區的升級取得了較大進展，主要表現在裝備、基礎設施等的水平都在不斷提升，尤其在托盤共用、配送車輛、共同配送等方面表現突出。物流園區的業務形態在發生變化，正朝著現代化的方向走，通信、運載、裝卸等技術也在提升。