收入的提升拉動消費快速增長，2018年網絡零售領域消費總額達到90,065億元，較去年增長23.9%。

電子商務井噴式增長，尋常傳統倉儲無法滿足需求，高效、自動化的現代倉儲資源緊張。

至此，電商們憑借對市場的敏銳嗅覺和判斷，開始了物流市場的“跑馬圈地”在一些表現樂觀的地區大批量自建物流基地。

現在市面上的倉儲設施大多建設在珠三角、長三角、環渤海和內陸大型城市，以及一線城市衛星城、熱點二線城市和重要的物流節點城市。

但是地處華中的長沙一反常態，出現了各大物流地產開發商以及大量電商及快遞快運企業集中性拿地的現象。

• 京東在長沙市望城區拿地 435,022，擬打造京東亞洲一號自動化倉儲運營中心、區域結算中心、分撥中心及湖南區域總部基地；

• 順豐、蘇寧、郵政、唯品會、圓通、韻達等物流巨頭，對長沙物流市場的發展呈樂觀態度，并于2017、2018年集中拿地，用于建造高品質的物流倉儲設施。

實際上，作為長江中游城市群之一、全國17個區域性物流節點城市之一、華中地區最大高鐵樞紐城市，長沙的區域性物流戰略地位迅速提高；當地市場消費水平提升及產業升級，長沙對于高標準現代化物流倉儲設施需求不斷攀升。

為了更好地了解長沙的經濟現狀、倉儲市場發展潛力，頭等倉的數據報告團隊悉心制作了一份【長沙高標物流地產市場調研報告】，分析了長沙宏觀經濟環境、土地供應與成交價格、子市場倉庫租金空置率等詳細信息，以作為大家拓展市場新方向的參考。

注：基于對全國倉儲數據的深耕和對倉儲市場的敏銳嗅覺，頭等倉數據報告業務已成功為包括基匯資本（Gaw Capital）、波士頓咨詢、維龍投資、新宜中國在內的多家知名企業提供定制服務。

一、長沙宏觀經濟及產業概述

1、長沙基本宏觀數據

長沙市2017年國內生產總值位于全國第13名，常住人口全國31名，但是人均可支配收入以及社會消費品總額均處于全國11名。

*數據來源：長沙市統計局，數據詳見報告原文

2、長沙重點產業布局

長沙形成了以工業機械、新材料、食品、電子信息四大優勢產業為主導，聯合汽車及其部件制造、生物醫藥、煙草等產業多點支撐的工業格局。這些年，長沙工業結構不斷優化，實現由“一業獨大”向“多點支持”轉型。

*數據來源：頭等倉市場調研部，數據詳見報告原文

二、長沙高標物流地產市場總述

1、長沙高標庫市場片區

6個主要子市場片區：長沙縣、雨花、開福、望城、瀏陽、寧鄉。

2、高標庫主要開發商

已經進入長沙的高標準倉庫的開發商主要有：普洛斯、豐樹、新宜、易商、萬科、宇培、寶灣、平安不動產以及深國際等。

3、高標庫供應及政策環境

• 截至到2018年底，長沙建成的高標準物流倉庫總量約為105萬平方米。2019年預計將有100萬+平方米的高標倉庫投入使用。

• 由于整個長沙市場高標準倉庫的占比較低，從發展現代物流業的角度，政府對于高標準物流設施建設方面的土地供給會相對穩定。

• 但從2017年起，當地政府在工業倉儲用地的供應政策要求上，對每個項目的投資額及稅收貢獻，都有了較為硬性的要求，以期提高項目的產出效益。

4、租金水平

目前長沙市場高標準倉庫的租金在 0.75-1.25 元/平方米/天。近幾年，市場對于高標準倉庫的需求增加，2015-2018年市場的租金增速為4%-6%。但由于19年高標庫的大量集中供應，預計租金增速將有回落，2019年租金水平將與2018年持平。

三、長沙土地供應、成交及子市場供需數據

1、一手市場工業倉儲用地供應特點及數據

①土地供應數據及成交均價：

*數據來源：頭等倉市場調研部，數據詳見報告原文

②土地供應特點：

• 就近6年的數據而言，長沙一手市場工業倉儲用地供應每年供應量不均勻；

• 長沙一手市場工業倉儲用地成交價格歷年漲幅不大， 各區域子市場價格區域差別明顯，靠近主城區的土地價格趨高；

• 長沙高標準物流市場仍舊處于新興發展階段，整體趨勢向規范化專業化發展。

2、長沙市高標準物流倉庫市場情況

*數據來源：頭等倉市場調研部，數據詳見報告原文

• 供應：至2018年年底，長沙市場高標準倉庫的供應量約為105萬平方米；鑒于各大開發商、電商以及快遞快運公司在2017-2018年的集中拿地，長沙市場于2019年將產生集中的高標庫供應；

• 租金： 2018年長沙市場高標準物流倉庫租金范圍在0.75-1.25元/平方米/天，市場區域性較強，其中寧鄉租金報價最低，長沙縣最高。

• 空置率：2018年底長沙高標準物流倉庫整體市場空置率約為20%。

3、長沙各子市場核心客戶及高標庫租金、空置率

*數據來源：頭等倉市場調研部，數據詳見報告原文