“連送快遞的都殺入房地產行業了？”在房地產行業不斷爆出破產、跑路、債務違約傳聞的危機時刻，一家快遞公司跨界房地產的消息被網友頂上了熱搜。

8月12日，中通快遞全資持有的上海通寓置業有限公司成立，注冊資本2億人民幣，法定代表人為王吉雷，王吉雷同時擔任中通快遞股份有限公司基礎設施管理副總裁。

從財務數據來看，中通快遞確實活得比很多上市房企滋潤。中通（ZTO.US）2021年一季報顯示，當季公司錄得收入65億元，同比增長655%，凈利5.3億元，同比增長44%；包裹量增長了89%，市占率擴大至20%。

中通董事長賴梅松為浙江桐廬縣首富，去年財富增長54%，以500億元身家位列《2020年胡潤百富榜》第84位。

誰說送快遞不掙錢？中國快遞業龍頭順豐的董事長王衛，去年更是以2400億元身家位列胡潤富豪榜第4位，排到了地產大佬許家印、楊惠妍家族的前面，僅次于馬云家族、馬化騰和鐘睒睒。

然而，當財富積累到一定程度，無論是桐廬幫的“三通一達”，還是順豐、京東快遞，他們都在構筑自己的地產版圖。憑借手中產業資源，結合地方政府對智慧物流園區、總部經濟招商引資的渴望，他們拿地比開發商更具優勢。

“三通一達”早已涉獵房地產

8月12日，上海通寓置業有限公司成立，該公司由中通快遞股份有限公司100%持股，引發市場廣泛關注。實際上，依靠快遞業發家的中通老板賴梅松，資本觸角早已進入房地產。

早在2013年，他就出資成立桐廬中通置業有限公司，注冊資本金3000萬元，在老家桐廬開發了中通家園等樓盤，但房地產業務并沒有對外做大。

為什么中通此時會加碼房地產？原因之一是地方政府對智慧產業園、物流園區、總部經濟的招商引資越來越看重，幫助地方政府進行產業落地的企業便能得到產業勾地紅利。

比如去年9月，中通快運與浙江桐廬縣人民政府簽訂了一個全球總部項目，要投資10億元，在桐廬縣重點打造的富春未來城落地全球總部項目。

同月，中快（桐廬）未來城產業發展有限公司成立，注冊資本2.1億元，該公司賴梅松持股57%，賴建法持股16%，王吉雷持股12%。原本經營范圍為技術服務、軟件開發等，今年5月24日變更工商信息，新增經營許可項目“房地產開發經營”。

第一財經發現，中快（桐廬）未來城產業發展有限公司負責的桐廬中通快遞第二總部被分為兩個區塊，A區塊用地面積3.91萬平方米，總建面19.9萬平方米，將建設150米高總部大樓和旗艦型商務綜合體；B區塊用地面積5.37萬平方米，總建面22.8萬平方米，性質為“二類居住用地”。

今年1月20日，桐廬縣規劃和自然資源局曾對中通快遞第二總部B區塊進行公示，項目將包含數棟32層的住宅樓以及1566個機動車位，地上建筑面積15萬平方米，地下7.5萬平方米，按照桐廬新房核心板塊行情2萬元/平方米計算，項目貨值超過30億元。

（圖片說明：桐廬縣規劃和自然資源局公示效果圖）

今年奧運會，羽毛球女單選手陳雨菲奪得奧運金牌后，賴梅松就跑到陳雨菲家中看望其父母，并且當場表示要贈送一套位于富春未來城中通藍城的170平方米房子給陳雨菲。

桐廬是“中國民營快遞之鄉”，“三通一達”的創始人都來自這里。中通要贈房后，很快韻達快遞也表示要贈送陳雨菲房產，位于富春未來城的桐韻家園。

和中通一樣，韻達也在桐廬富春未來城拿地開發房地產了。去年韻達與桐廬縣簽約，擬投資25億元，建設199米超高層快遞全球科創中心研發大樓、商業休閑街區，擬入駐快遞關聯區域型總部及物流智能研發中心。同樣韻達也底價獲得一宗商住用地，即富春未來城城市之心B地塊，建面21.8萬平方米，樓面價只有2769元/平方米。

如果不通過產業勾地，而是在公開土拍市場拿地，開發商的土地成本就非常高了。比如今年7月，來自廈門的兆達盛房地產開發有限公司競拍耗時3小時，以限價封頂價、自持9%的條件，才拿下富春未來城9號地塊，樓面價高達1.39萬元/平方米。

申通、圓通的情況也類似。去年7月，申通快遞的經營范圍就新增房地產租賃業務，而圓通早在2015年就開始布局房地產，在桐廬開發樓盤，去年圓通成立了上海圓弘置業有限公司。

近年來，“三通一達”和各地方政府簽署了不少智慧物流園區、區域總部、勞務外包總部協議，拿到的土地面積從幾百畝到上千畝不等。

京東重倉北上廣土地

直營快遞巨頭京東，同樣也是電商巨頭。最初，京東想通過互聯網路線切入房地產，做互聯網售房平臺，與貝殼一較高下。但最后京東還是走上了快遞公司切入房地產的產業拿地路線。

2017年京東曾成立房地產事業部，宣布正式宣布進房地產領域。那時候京東手上已經有全國各地不少土地，都是用于建設物流倉庫的，外界猜測京東要進軍地產開發，京東卻說他們只想建一個線上服務平臺，5年要做到流量、交易量雙料冠軍。結果，如今線上賣房平臺貝殼一家獨大，天貓好房也無能力與其斗法。

線上平臺沒做成的京東，轉而憑借產業優勢拿地造房子去了。今年6月18日，京東聯手深圳地產商卓越在上海市中心拿下一宗重磅商住辦地塊，成交總價高達99.1億元。

從出讓要求來看，這塊地簡直是為京東量身定制的，因此只有京東和卓越聯合體一家報名參與。地塊要求引入互聯網服務與零售、在線新經濟、數字經濟、新一代信息技術類等科技企業，融合多業態和線上線下經濟并積極引入國內外首店新品等商業元素，發展體驗消費，營造體驗式消費環境 。

京東的房地產野心還不止如此。在上海拿地一個月后，京東又跟廣州花都區政府簽了一個協議，要開發“京東（大灣區）智慧城”，拿下了1000畝土地。

根據雙方協議， 京東（大灣區）智慧城將分10年開發，主體為倉儲物流園區。當然1000畝這么大體量不會都用來做物流，項目還將包含現金制造業產業園、商品集采集散基地和一個康養社區——最終京東還是要蓋房子了。

除了今年大手筆在上海、廣州拿地，今年年初的時候京東還拿了北京亦莊一宗商辦地，從2012年起至今，京東已經4次在北京經開區拿地，累計拿地金額63.31億元，用地類型覆蓋商業、金融、多功能用地，形成了規模化布局。

順豐試水房托基金“高級玩法”

順豐創始人王衛在2021年中國胡潤富豪榜排名第4，已經將所有地產老板甩在后面。

與中通的加盟制不同，順豐作為直營快遞企業，手中持有很多重資產，因而王衛“玩”地產的方式也不一樣，他希望通過操盤房地產讓自身“變輕”。

今年5月，順豐成立房托基金，在港交所正式掛牌交易，成為國內首個赴港上市并以物流資產為主體的房地產投資信托基金。過去房托基金多由大型房地產公司分拆出來上市，比如招商、越秀等。

順豐控股先把佛山、蕪湖、香港三項物業資產的權益轉讓給了順豐房托，前者獲得稅前收益高達8.5億元，王衛又多賺了一道錢。

而這僅僅是一個開端。這些年，王衛在內地攢下的各地產業園區、總部大樓等房地產項目，已經在年報上化作長串名錄。

順豐財報顯示，截至2020年年底，順豐在國內50個城市擁有物流地產項目，擁有22.19億的可投資性房地產、68.65億的房屋和建筑物、53.8億的在建工程。此外，順豐還持有55.2億的土地使用權。

目前，順豐最值錢的是香港的順豐大廈，估值高達52.86億港幣，年租金可達1.57億人民幣。

“快遞公司擁有大量倉庫等物流資源，將固定資產盤活，把企業做輕，是這些企業試圖進軍房地產的很重要原因。今年順豐房托上市之后，大家都發現，居然還有這種玩法，所以未來快遞公司涉獵房地產可能將成為常態。”盤古智庫高級研究員江瀚對第一財經表示。