2020年是中國經濟社會發展極不平凡的一年，受席卷全球的新冠疫情和動蕩的國際關系影響，各行各業都面臨著強烈的沖擊。在黨中央的堅強領導下，全國GDP全年同比增長2.3%，在全球主要經濟體中名列前茅。

總體來看，2020年，倉儲行業的發展呈現“先抑后揚”的態勢，前期由于受新冠疫情管控的影響，倉儲行業下滑態勢明顯，但是從4月份后，隨著國內新冠疫情得到有效控制，倉儲業開始呈現上揚態勢。與此同時，隨著倉儲行業的轉型，以及相關投融資的放緩，倉儲行業也呈現出內部競爭加劇，行業向智能化倉儲、綠色倉儲等進行深度轉型的局面。

需要特別提到的一點是，在受疫情最嚴重的2、3月份，在隔離封閉措施最嚴厲的地區，公路運輸幾乎停止，處于產業鏈中下游的企業大面積減速甚至停工，而處于上游的生產仍在連續生產，物流及供應鏈出現了堵點。在此情況下，一些有專用線或水運碼頭設施的大宗商品類倉儲物流企業成為鋼材、有色金屬、塑料化工等大宗商品的集中到達地，充分發揮出其經濟蓄水池的作用。2-3月，這些倉儲物流企業的入庫量和庫存量甚至達到了歷史最高值。這類企業中最有代表性的是中國物資儲運集團旗下的諸多分子公司。

隨著抗疫斗爭去的階段性勝利，社會很快恢復至常態，倉儲物流企業主營業務結構調整進一步加快，倉儲企業持續向供應鏈一體化服務快速發展。雖然行業轉型升級任重道遠，但隨著倉儲技術更新換代速度加快，整個行業表現出向智慧倉儲、智能倉儲、綠色倉儲發展的突出特點。

2020年倉儲業發展回顧

2020年，宏觀經濟經受前所未有的嚴峻挑戰，物流作為經濟發展的保障官，積極貫徹高質量發展理念，深化供給側結構性改革，全年物流運行逆勢回升、增勢平穩，物流規模再上新臺階，物流業總收入保持增長，物流運行實現提質增效，單位成本緩中趨穩，為抗擊疫情、保障民生、促進經濟發展提供了有力支撐。

社會物流總額邁上三百萬億元新臺階。2020年全國社會物流總額300.1萬億元，按可比價格計算，同比增長3.5%。分季度看，一季度、上半年和前三季度增速分別為-7.3%、-0.5%和2.0%，物流規模增長持續恢復，四季度增速回升進一步加快。

物流業總收入保持增長。2020年，物流業總收入10.5萬億元，同比增長2.2%。物流業總收入增速自三季度由負轉正，四季度以來呈現加速回升態勢，恢復至上年水平。

2020年，倉儲業發展呈現出以下特點：

（一）倉儲業利潤增長趨勢下降

2020年2月份倉儲業務量指數降到歷史最低24.3%，2020年上半年平均業務量指數為45.9%，保持在榮枯線以下，但疫情穩定后的4月份開始恢復到榮枯線以上水平，1-6月倉儲業平均業務量指數為49.98%，略低于榮枯線水平50%，在上半年全國經濟明顯收縮的背景下，倉儲業務需求表現穩定，倉儲業務利潤開始呈現擴展趨勢。

2020年6-12月份，由于全國各地疫情管控的進一步改善，國內經濟活力逐步恢復，到2020年8月業務量指數下降至49.2%，2020年10月份為50.6%，與2019年同期相比均有不同程度的降幅。到2020年11月，倉儲業務量指數達到68.5%，主要是受“雙十一”等電商活動影響，服裝、農副產品等消費品倉儲需求旺盛，帶動倉儲行業整體業務規模擴大。

整體來看，2020年國內倉儲行業業務利潤增長趨勢明顯下降。

但于此同時，每日優鮮等倉儲需求量高的創新型企業的巨額融資，讓倉儲業受到了更多的行業內外的關注，為倉儲業的持續性增長奠定了基礎。

（二）倉儲業經營成本持續增長

2020年受新冠疫情影響，倉儲行業業務成本從三月份開始處于行業枯榮線以上水平，反映出企業運營成本不斷上升，到2020年10月企業主營業務成本指數為53.7%，到達到七個月以來最高值。

從行業指數整體情況來看，業務成本指數整體高于業務利潤指數水平，雖然行業利潤有所增長，但成本不斷增高降低了倉儲行業創新的積極性，會為行業積累系統性風險。

總體來看，2020年，倉儲業依然依靠規模的擴張而實現企業盈利，在智能化創新，新技術手段應用等方面，依然存在嚴重不足。仍需進一步通過降本和增效兩方面來拓展企業發展空間。

（三）倉儲地產呈現寡頭競爭格局

隨著商業邊界的日益模糊，不少商業地產企業以及中外各類財團也紛紛跨界倉儲行業，以普洛斯為代表的傳統物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、快遞企業和金融機構紛紛涉足倉儲物流產業項目，參與倉儲物流行業的布局和發展。

2020年，中國倉儲地產企業主要有普洛斯、萬緯、宇培等典型代表企業，其中普洛斯占據市場第一位置，市場份額達到了30%以上。普洛斯作為國內規模最大倉儲物流設施供應商，在物流地產行業競爭中處于絕對優勢。

根據2020年最新統計數據，目前普洛斯在中國43個主要城市投資、建設并管理著388個物流園，已實現了國內一、二線城市及重點區域城市的全覆蓋。

而另一物流地產商巨頭萬緯物流，截止到2020年上半年，規劃及建成的倉儲面積已達1100萬平方米，其中包含建成及在建的25個冷鏈物流園，項目遍及全國47個城市，服務客戶有850家，建設規模上在國內僅次于普洛斯。

與此同時，第三方倉儲服務市場競爭則較為分散，一方面是行業多元化，電商、機械、汽車等各種制造業以及商貿流通行業；另一方面是參與主體多元化，包括企業自建倉儲以及第三方倉儲提供商，來源廣泛，行業眾多，讓行業難以呈現較高的集中度。

（四）智能快遞柜新業態業績持續增長

作為極其容易被忽略的倉儲新業態——智能快遞柜，2020年迎來了業績增長的爆發期。由于受新冠疫情影響，“無接觸”成為全年熱門關鍵詞之一。智能快遞柜助力快件“無接觸”配送。據統計，2020年我國印發推進智能快件箱（信包箱）建設指導意見，推動納入新型城鎮化政策范疇，累計建成快遞末端公共服務站11.4萬個，布放智能快件箱（信包箱）40萬組。

自快遞柜進入居民最后一公里的末端市場以來，就憑借靈活性、安全性和便捷性等優點，獲得了大量消費者的認可。數據顯示，2017年我國智能快遞柜市場規模突破100億元，到2019年超250億元。2020年，中國快遞柜市場規模則超過300億元。

（五）倉儲智能化水平持續提升

隨著國內互聯網技術的日益發展，蔓延到倉儲業已經是不可遏制的事情，與此同時倉儲業也得已借此提升發展效率與水平，以京東物流為代表的生活消費品智能倉儲業龍頭，不僅為行業樹立了發展標桿，也帶動了整個倉儲業智能化水平的提升。

2020年6月份，京東物流宣布，2020年將升級“千縣萬鎮24小時達”時效提升計劃，面向低線城市及重點縣鎮繼續布局物流新基建。根據該計劃，京東物流今年擬投用亞洲一號達到12座，全部面向二到五線城市；新建擴建城市倉和轉運倉13座，加快快遞進鎮進村，大力推廣云倉模式、廠倉合一、店倉合一等創新業態，實現京東物流和品牌商物流資源共享。

與此同時，京東物流北斗新倉也正式建成投用，這也是亞洲首個全流程智能柔性生產物流園。通過智能算法的全面升級，京東物流北斗新倉內運營的各工作環節實現了極大優化，每天減少打包復核動作18萬次，堪比14支機械手臂，不僅不會影響工作的準確程度，更能夠提升工作效率，減少人為失誤，實現流程的自動化智能化升級。

京東在倉儲行業的智能化發展只是當前倉儲業如火如荼智能化提升的一個縮影，隨著倉儲業智能化水平以及氛圍的整體提升，將會有越來越多的智能化倉儲出現，進一步升級行業業態。

（六）倉儲業向供應鏈一體化平臺轉型

隨著主營業務結構的調整，全球以及全國供應鏈體系的日益完善，倉儲企業向供應鏈一體化服務平臺轉型。成為整個供應鏈條上緊密結合的一環。

中儲股份作為倉儲行業的龍頭企業，依托倉儲資源和管理能力的優勢，打造了大宗商品供應鏈一體化服務平臺，成為了倉儲業向供應鏈服務一體化轉型的標桿，鋼鐵和有色已經成為百億級別的產品線；同時利用互聯網、大數據、云計算等技術整合社會資源，打造了中儲智運，構建“數字物流、供應鏈生態圈”。根據《中儲股份2020年年度業績預增公告》，預計2020年年度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增加120%到140%，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤同比增加60%到100%，其中，中儲智運2020年營業收入已超200億元。

除此以外，蘇寧、菜鳥等消費領域的倉儲平臺也依托自身的供應鏈優勢，大力向供應鏈一體化平臺發展。例如，2020年7月，蘇寧在西安投入重金建設的西安國際港務區物流園，項目建成后可覆蓋西北地區蘇寧電子商務、跨境電子商務業務銷售商品的集中存儲、干線運輸、零售配送及運營結算等職能。蘇寧西安國際港務區物流園落地后，將助力西安國際港務區做強開放型貿易大通道，為電子商務、商貿物流產業注入強勁的發展動力。蘇寧有關人士表示，一方面是蘇寧物流在快速提升倉儲規模的基礎上，重點進行智能化倉儲建設和布局，推進數字園區、智慧倉儲的全方位落地。另一方面，蘇寧物流還將進一步整合沿線各國和地區的資源，開展跨境、生鮮、農村等電商業務，有效帶動電子商務產業實現新的聚集突破。

中儲股份等行業龍頭企業，在倉儲業轉型供應鏈一體化發展方面做出了眾多有意義的嘗試，值得業內學習和借鑒。

倉儲業存在的問題

（一）倉儲用地供應緊缺，資金周轉困難

受地價，尤其是一線城市地價的持續上漲，物流用地面臨供應緊缺的局面，尤其是北上廣深等一線城市，一畝地三四百萬的價格，讓物流倉儲行業面臨轉移陣地的局面。

根據第五次全國物流園區（基地）調查結果顯示，36.4%的物流園區表示資金周轉困難，隨著南向通道、中歐班列的發展，政策層面對西部地區的傾斜，近年來，西部地區物流倉儲需求擴大。

為解決物流園區發展問題，進一步促進物流業健康發展，財政部、國家稅務總局自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業自有或承租的大宗商品倉儲設施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮土地使用稅。

但總體來說，物流倉儲業面臨著轉型陣痛仍將持續。

（二）復合型人才供不應求

隨著經濟的快速發展，倉儲業也急需一批高質量、懂技術、能跨界的復合型人才，但是中國傳統教育體系，造成培養出的人才難以和企業的實際需求相匹配，嚴重阻礙了倉儲業的發展。尤其是信息人才、管理人才、產業鏈和供應鏈貫通人才以及精通國際業務的人才更加緊缺。

值得一提的是，很多的企業，包括京東、蘇寧、阿里等都創建了完整的人才培訓體系，甚至是企業大學，來提升員工的綜合素質。以京東為例，京東不僅設立了諸多獎學金，人才培養基金，而且和全國各大高校展開了全面合作，全力為企業為社會培育高質量物流人才。倒逼高校與企業形成強力的合作關系，實質性的推動倉儲業人才的孵化和培養。

（三）倉儲智能化水平仍然不高

雖然有京東、蘇寧等互聯網電商巨頭為中國的倉儲智能化水平樹立了一面大旗，但是綜合全國的形勢來看，倉儲行業的智能化水平依然偏低，尤其是在中西北地區以及大宗商品領域的智能化水平，和消費端倉儲相比，智能化差距仍然較遠。

據了解，倉儲物流自動化系統解決方案提供商前“20強”都集中于發達國家。置身于全球最大的電子商務和零售市場，中國企業理應掌握核心技術，在全球倉儲物流自動化系統行業占據“一席之地”。

根據相關的統計數據，高標準的倉儲設施缺口巨大，2018年立體倉占比僅為28.3%。2020年雖然還沒有具體的數字出臺，但是預計數據仍然在30%以下。

（四）高標倉市場供給仍然不足

根據物聯云倉統計的覆蓋中國32個省份，219個城市，7187個園區的倉庫資源數據，截至2020年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，從倉庫水平來看，目前高標倉（高標準倉儲物流設備）約占通用倉庫總面積的30%，總量仍然不足。

疫情催生了更多的高標準物流倉儲需求，高標倉儲的價值也日益顯現。但我國倉庫類型以傳統倉儲為主，立體庫占比26%，高標倉比重僅為5%-10%，供需缺口巨大。根據戴德梁行預計，2020年中國高標倉需求缺口約1億平方米左右。

中信證券資料顯示，中國目前人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人；人均現代化倉儲（高標倉）面積占比僅僅0.1平方米/人，而美國人均卻高達1.2平方米/人。顯示出國內高標倉供給量不足，還有很大的市場拓展空間。

普洛斯2020年內在全國各主要物流樞紐至少有5個現代物流園區建成入市，為市場提供了逾50萬平方米的高標倉庫供應。高標倉作為倉儲業發展的必然趨勢，也深刻影響著倉儲業發展的質量與成色，與此同時，高新技術和倉儲業的嫁接相對很多其他行業也存在明顯的滯后，這是值得業內有識之士深思和推進的。

2021年倉儲市場發展趨勢展望

根據最新統計數據，我國營業性通用倉庫面積已超過10億平方米，其中立體倉庫接近30%。總體看，倉庫設施已基本滿足物流需求，但在產品結構與地區分布上還存在供求之間的矛盾。2021年倉儲業將呈現以下發展趨勢：

（一）把握物流裝備領域的數字化發展機遇期

據LogisticsIQ最新報告顯示，2026年，估計全球倉儲自動化市場將達到300億美元的里程碑，2020年至2026年之間的復合年增長率約為14％。根據這樣的增長態勢，數字化、智能化成為倉儲業核心需求。與此同時，數字零售時代驅動著物流系統的發展，從傳統的倉儲為中心轉變為以倉配系統為中心，其中，輸送分揀設備作為倉配中心的核心設備，價值量占比高達36%，成為整個物流系統效率的關鍵因素。

據DHL的研究，倉儲4.0的許多智能化技術仍處于開發階段，目前大多數公司仍處于部署的初始階段。但不少企業已經在對數字化、智能化和智慧化進行提前轉型及部署，未來市場可能迎來一波集中式的爆發。

（二）國內進入智能化倉儲高速發展時期

倉儲業也可以按照一種特定的產業鏈口徑分為上、中、下游三個部分。上游為設備提供商和軟件提供商，分別提供硬件設備和相應的軟件系統（WMS、WCS系統等）；中游是倉儲服務提供商，包括倉儲地產企業和第三方倉儲服務業；下游是應用智能倉儲系統的各個行業，包括煙草、醫藥、汽車、零售、電商等諸多行業。

從發展階段來看，我國倉儲行業發展包括人工倉儲、機械化倉儲、自動化倉儲、集成自動化倉儲、智能自動化倉儲五階段。目前，我國倉儲發展正處在自動化階段，主要應用AGV、自動貨架、自動存取機器人、自動識別和自動分揀系統等先進物流設備，通過信息技術實現實時控制和管理。下游應用領域不斷發展，并出現新業態、新產業、新模式，對倉儲物流服務提出了更高要求，是中國傳統倉儲行業不斷轉型升級的主要發展動力，2021年，隨著京東物流等行業先鋒企業的上市，將會帶動國內智能化倉儲發展進入一個高速發展期。

（三）一線城市倉儲業向周邊城市疏解

隨著京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區建設等國家戰略的縱深實施，倉儲業面臨著從北上廣深等一線城市向周邊城市疏解的態勢，這種態勢在2021年仍將持續推進。例如自2015年起，倉儲業就被列入北京市限制產業之列。倉儲業在一線城市發展受到掣肘的原因主要源于一線城市土地資源的日益稀缺以及對高質量發展的迫切需求。

仍然以北京為例，根據智研咨詢發布的《2021-2027年中國城市倉儲行業市場研究分析及投資戰略規劃報告》數據顯示：截至2020年7月，北京市倉源總面積650.23萬㎡，其中普通倉面積598.52萬㎡，占總面積的92.05%；冷庫面積39.93萬㎡，占總面積的6.14%；其它倉庫面積11.78萬㎡。2020年北京市土地供應總量3710公頃，較2019年減少50公頃，其中工礦倉儲用地供應量130公頃，較上年增加10公頃。

根據世邦魏理仕的研究報告，2020年京津廊三地倉儲物流市場發展的協同性和層次感日趨成熟，北京市場業主積極在供給側進行改造提升，以迎合需求升級；天津市場日益鞏固的規模和成熟運營體系優勢使其成為當前租戶和投資者在環京布局物流的首選；廊坊憑借優越的區位和路網優勢，近年吸引眾多投資者和開發商的布局，大量項目集中于2021年交付，短期內將為租戶提供大量選擇空間。

2021年是我國十四五規劃的開局之年，我國發展仍面臨不少風險挑戰，從國內看，經濟恢復基礎尚不牢固、居民消費仍受制約、投資增長后勁不足、失業等問題依然存在，同時需做好防止國內疫情反彈的防疫工作，以及海外疫情的輸入性防控，避免疫情對經濟造成進一步沖擊。從國際看，新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，世界經濟深度衰退，全球貿易投資大幅度下降，國際形勢中不穩定不確定因素增多。

綜合來看，即便國內經濟面臨內外的多重考驗，但是在進一步深化改革開放，政府采取靈活政策的前提下，全國gdp增長6%的目標有望實現。倉儲業作為國民經濟的基礎產業之一，也將在同行齊心協力的共同努力下，加快智能化、綠色化、共享化、專業化的轉型發展，與我國經濟的發展態勢相吻合，成為助推中國物流市場降本增效的重要力量。