截止2017年底；西安全市共有各類物流企業16375家，其中外資企業308家、占比1.9%；內資企業16067家、占比98.1%；注冊資金1000萬元以上的3077家，全社會貨運車輛15萬余輛，貨運站場16家。

1 西安倉儲業現狀

西安范圍內的所有高標準倉儲及部分低端庫房。如圖所示，西安的主要倉儲聚集區在西北部，但不可忽視的是隨著陜西省自貿區的揭牌及港務區、臨潼現代物流園區依托公路、鐵路地緣優勢的強勢發展，西安東北區域高標準倉儲面積近年來呈現出猛增的態勢

由于房地產和城市的擴容，原來包含在市區的倉庫群落逐步外遷，以天臺八路地區為核心，隨著西部汽車城和世紀大道的繁榮、天臺八路倉庫群落已消失，僅留幾個釘子戶孤零零不成規模；

大興路以533國儲物流為代表，大興路倉庫群落已經不復存在，以曲江新區為代表，長鳴路以及等駕坡田馬路地區的倉庫群落也已大部分已經拆遷完成；以北郊大明宮建材市場為中軸，隨著國會山項目高鐵等因素，正在消退。

從以上市場變化可以得出結論、西安的倉儲業正在發生著巨大的變化、從地理位置的外遷、農民倉的銳減、倉儲價格的變化、租賃企業的變化，2018將成為西安倉儲業的分水嶺！

隨著新的倉庫逐步落成、西安逐漸形成三個倉儲群落、在2018年從而替代原有的集中在天臺八路、建章路、大明宮、田馬路的倉儲群落；

1 空港倉儲群落

豐樹西咸空港新城物流園、項目占地面積約184畝，建筑面積72,047㎡。

普洛斯普航陜西倉儲服務有限公司：（機場北、機場南）空港新城周公大道以北、迎賓大道以南，占地面積435畝，建筑面積約18.3萬㎡、主要建設國際化高標準的單層鋼結構倉庫及綜合樓。

陜西瑞銀申通快遞有限公司：申通快遞西北轉運中心建成后將成為申通快遞西北地區轉運樞紐，預計日處理郵件達60萬件，年貨物流量達1.5億票，預計解決當地就業崗位約1050個。

陜西融盛圓通速遞有限公司：圓通速遞西北轉運中心是國際航空物流樞紐重點發展的快遞物流產業， 占地面積120畝，建筑面積約5萬平方米

陜西西咸新區空港新城新地物流有限公司 ：占地面積111畝，總建筑面積4.8萬㎡；

咸陽寶灣國際物流有限公司：園區規劃用地總面積633 畝，項目一期建設7棟高標準倉庫。配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，總建筑面積11.3萬平方米。

空港保稅區：面積0.36平方公里、已建成4萬㎡高標倉、1萬㎡冷庫；

2 灃東倉儲園區群落

普洛斯經開物流園：草灘生態區草灘七路，占地100畝、3.8萬平方米，安能入駐

普洛斯灃東物流園：尚航路占地260畝、8萬平方米、超寬雨棚；定位快運業

菜鳥中國智能骨干網西北核心節點： 項目將建設約14.7 萬平米的電子商務物聯網應用中心及電商產業配套園區  

豐樹灃東物流園： 占地334 畝，總建筑面積約7 萬平方米的產業園區，德邦、鄭明、寶秦入駐

萬緯西安灃東物流園：190畝：建筑面積：13萬㎡

? 建筑形態：1棟單層庫+ 4棟雙層庫+配套樓

嘉里物流（西北）中心， 石化大道西段110號，占地面積36500㎡，總 面積2.6萬㎡

宇培西北電子商務分撥結算中心 （附冷）占地面積約182.5畝， 建筑面積22萬m2，主要建設分撥中心、結算中心、電商銷售中心及供應鏈管理平臺。

松茂食品：草灘生態園（冷庫）2萬平方米、內置月臺

3 國際港務區倉儲群落

臨潼寶灣國際物流有限公司：臨潼區鋼貿大道。園區用地總面積313畝，建設6棟高標準倉庫，配備綜合辦公樓，食堂、宿舍，建筑面積約9.3萬m2。

西安嘉浩絲路科技產業園：臨潼區鋼貿大道：占地面積達151畝，建筑面積超6.1萬平方米、獨立普通高標倉庫17,858㎡、獨立多溫區高標冷庫11504㎡；

西鐵恒順物流園： 現.面積1700畝、集裝箱中心站和北側綜合鐵路貨場， 包含鋼材、倉儲、零擔、冷鏈、鐵路到達、是新亞歐大陸橋.中國西部癿重要節點

保稅綜合物流園規劃用地6.172平方公里， 前2棟改建為“洋碼頭”國際申商平臺， 內建成有保稅加工1棟，倉庫8棟，另有1棟冷庫 

西北現代醫藥物流中心:用地面積120畝，主要為派昂醫藥自用配送中

心，盛前一期建成1棟6500平米，立體倉庫1.9萬平米， 

2 西安倉儲業的變化分析

1、從2015年的倉儲業分布狀況來看：

西安倉儲業建設標準整體偏低，倉庫建筑類型多數為標準鋼結構，倉庫檐口高度在7米左右，倉庫配備設施不全，雖大都設有雨棚和卸貨平臺，但建設標準偏低，無法滿足未來物流企業快速發展的需求，另外，消防設施、安保系統也相對薄弱。該類倉庫一般建設規模較大，占西安整體倉儲面積的60%以上，屬于主力倉庫類型，平均租金在15-20元/平米*月，性價比高，出租率超過90%。

2、從2018年成為倉儲業分割節點：

隨著時間的推移，由于城市拆遷、三環內已經不能夠審批倉儲項目、以涇陽、空港、臨潼現代物流、灃東為核心、形成了新的倉庫群落；

這些倉庫土地產權明晰，設防火分區，噴淋、安保等設施完備。另外，此類倉庫建設方會根據其客戶進行定制化建筑設計服務，配備立體貨架、自動分撥系統或冷庫設施等。由于設計理念超前、建設標準較高，所以此類倉儲物業租賃價格較高，一般20-30元/平米*月不等；出租率在90%以上；

但2018新落成的倉儲面積；面臨空倉的風險；新落成的運營主體如嘉浩、寶灣、萬科、宇培、平安.......對于本地倉儲業態的陌生，同租賃三方物流、電商的洽談和溝通需要時間磨合、招商團隊尚不能掌控西安倉儲業的動態變化；使得空置期難以把控；

從區域占比來看

西三環沿線占比30.75%，是城配和商貿的集散區

涇渭新城占比25.55%,是三方物流和電商的聚集區

北三環草灘占比18.63% 是建材、公路分撥的聚集區

西咸空港展播13.39%、是快運快遞分撥的聚集區

從價格走勢分析

位于繞城高速內的倉庫處于供不應求的趨勢，農民倉價格在15--18元/月之間；高標倉在30/元/月；

位于空港的高標倉基本在22--27元/月；根據具體租賃年限、租金支付情況，給予1-3個月的裝修搬倉的免租期；

租賃面積超過5萬的使用方，有較大的價格談判空間；價格在15元/月左右；

電商對于價格的敏感度不高、但對于倉庫資質有嚴格要求；消防、房產證等有要求

新零售（盒馬鮮生、安鮮達、永輝）要求區域在西咸灃東地帶、有對于恒溫冷鏈的需求；多溫層倉成為首選；

3、運營模式的區分

業務模式一：純倉儲租賃模式

代表企業：豐樹、普洛斯、嘉民、萬科等

這些企業為專業的工業及物流地產開發商，針對市場的發展方向，在各個重要物流節點城市拿地建倉，建成后以倉庫出租為主營業務，入駐企業自行管理倉庫和物流配送安排；

由于資本渠道的原因、這些企業著重在于土地增值上考慮較多、以1元/天/m2，投資回收期在12年以上；

業務模式二：倉配一體化業務模式

代表企業：招商局物流、中外運、安得等

三方物流以倉儲配送一體化服務為主營業務，利用西安地理區位優勢，設立西北片區分撥中心，輻射陜、甘、寧等西北五省；

由于運營業務的掌控、對倉庫位置要求不苛刻；如安得位于涇陽、外運位于機場北；這些企業對于價格敏感度極高；

業務模式三：電商行業爆發、需求膨脹

隨著互聯網的大發展，以淘寶、京東和蘇寧為代表的電商對于倉儲的需求量逐步提上；

目前京東在西安的份額較大、一下依次為唯品會、日日順、三棵松樹、電商對于倉儲業的需求穩定、但對于價格談判而言、供給量的倜然增大勢必會使價格有所下滑；

在京東的云倉計劃中、60萬㎡的云倉計劃使得京東對倉儲的要求劇增；輸出管理、得到商貿數據、集中倉儲對于個性化要求和系統提出了更高的要求；

但對于京東物流來說、云倉計劃可以大幅度的使得其城市配送達到高度集約化，趨向于共配發展、利用京東高速的城市配送網絡，云倉計劃使得前置倉變為現實；這是京東物流戰略的一盤大棋、所以未來京東有可能將成為高標倉最大的使用方；

快遞業快運業發展 ，倉儲業新增長點 

快遞公司集體上市，改善分撥結構刻不容緩

由于順豐三通一達以及百世的集體上市、利用好資本提高運作效率， 首先就需要考慮轉運/分揀處理中心的增加、擴建和設施升級上，包括對大規模自動化分揀設備的投放。 

快遞成本中占比最大的是運輸成本和人力成本，而且隨著時間的推移，人力成本逐年上升，到2015 年達到占比25.7%。在快遞公司的轉運中心，分揀的物流成本最高，占到了總成本的40%，其次才是配送成本

所以快運業、快遞業將不予余力的推進中轉中心的分布與運營；

在此普洛斯充分先顯現了對于物流行業的前瞻性規劃、設計規劃較為完備、充分開率了快遞業分撥的特征：雙面、多門、雨棚寬度延伸、加大生活設置面積比例；預留停車場、充電位；

細節

對于公路快運類分撥倉而言，除了結構的細微變化之外、還需考慮

食宿：快運業24小時運營、員工的食宿問題未來成為倉庫設施中必備條件；網絡：快運業依靠的帶寬需要在考慮范疇、巴槍、分撥調度對網絡的依賴趨勢明顯；充電加油：考慮城市分撥的需要、快運業將有越來越多的新能源運營車輛、對于充電樁的要求需成為必備條件；

2018是西安倉庫的分水嶺

2018年新落成的標準化倉庫有：普洛斯、宇培、寶灣、平安、嘉浩、萬科、超過100萬m2的標準化倉庫落成、將給倉儲市場帶來巨大的影響；

原有分布區域以西安市西北角，以天臺路、豐產路、西三環沿線分布居多的農民倉的拆遷是否能夠轉化到這些新倉；答案是否定的；前店后庫的經營模式不適合整體化高標倉的運營模式；

2018年由于政府對于違章建筑嚴格的管理管控；新落成集體用地上的普通倉庫稀缺；對于商貿分銷業提出了更高的要求縮減倉庫面積、將倉庫搬遷至更遠的地點，如原點新城；是商貿業考慮的需求； 而高標倉的需求應產生在、三方物流、電商、快運業上、

新落成面積與需求面積在2018將產生不協調的因素；但這是暫時的；未來隨著盒馬、安鮮達等新零售企業的崛起、對于高標倉庫的需求將持續增長；

外遷

空港：由于天臺八路地區與石化大道缺少縱深發展空間，該區域向空港方向遷移趨勢明顯；空港區域將成為三方物流西北分撥和三方西北RDC的首選位置；

灃東：菜鳥、豐樹、萬科、嘉里由于位置優越、價格過高、使得現有企業無法承擔增長成本。該區域將成為城市共配企業、快運分撥中心和新零售企業的首選地帶；

港務區：港務區由于建設用地的稀缺、已喪失成為區域分撥的先發優勢、目前派昂、移動、領鮮、愛菊、保稅區項目使得港務區想高端倉儲發展趨勢明顯；如新加坡訊通、出版業基地的工業用地轉商業的原因；未來倉儲項目將不會在此落地；

趨勢 duersi

2018年是分水嶺“大躍進”式的發展使得西安倉儲業在短時間發生了巨變，這個階段的園區集中表現出了以下特點：

分水嶺

園區集中爆發，形成涇陽、臨潼、灃東、空港四個倉儲群落；

公共倉多以外資企業為主，自用倉多由房地產、鋼貿、醫藥類企業轉型做物流園區；

對園區收益預估過高、民營企業逐步退出

外資建設運營團隊缺乏物流行業相關背景；

園區規劃設計多設計為純倉儲類，欠缺對公路運輸業態的考慮

招商運營無策略，人才缺乏；迷信平臺的價值；

資金取得成本過高、園區投資財務成本高；